作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)

比規(guī)模更重要的事

前不久，劉鶴副總理在《人民日報》發(fā)表重磅文章《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》引發(fā)公眾熱議。尤其是文章中提及房地產(chǎn)的內(nèi)容備受關(guān)注，其中“順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題”被認為是中央高層透露出房地產(chǎn)行業(yè)未來的機會與方向。

經(jīng)過40多年的改革開放，中國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積從6.7平米增長到今天的突破40平米。

當前，除了結(jié)構(gòu)性的出現(xiàn)緊缺外，人們居住整體緊缺的時代已經(jīng)過去了。站在這個角度講，中國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很好地完成了“有房住”的歷史使命。

在未來的時間里，“住好房”將成為中國房地產(chǎn)企業(yè)新的歷史使命。

新的歷史使命也意味著房企之間的競爭，終究會從金融屬性的資本較量，回歸到居住屬性的產(chǎn)品較量。

那些能活下來的房企最強的也不再是融資能力，而是營造產(chǎn)品品質(zhì)的能力。

被低估的產(chǎn)品力

前不久，克而瑞發(fā)布了一份有關(guān)于房企產(chǎn)品力的測評榜單，相較于房企都在明爭暗斗的銷售排行榜，在炸天團看來，這才是一份非常重要的榜單。

前幾年行情好的時候，房企都在追求高周轉(zhuǎn)，高杠桿、高負債、高利潤，房子質(zhì)量自然好不到哪里去。后來政策收緊了，房企為了保利潤，高周轉(zhuǎn)發(fā)揮到極致，成本也被控制到極致，房子質(zhì)量就更加倒退了，因為房子質(zhì)量被業(yè)主維權(quán)幾乎是每個樓盤在交付時都會遇到的共性問題。

在產(chǎn)品品質(zhì)倒退的時候，無論是房企還是購房者都更應(yīng)該重視這份產(chǎn)品力榜單。

在這份產(chǎn)品力較量的榜單里，前三甲眾望所歸，分別由融創(chuàng)、綠城和金茂摘得。

融創(chuàng)這些年在滿足客戶需求和產(chǎn)品創(chuàng)新上的進步有目共睹，綠城作為老牌品質(zhì)房企依然是屹立不倒，而金茂更是憑借著幾座金茂府技驚全行業(yè)。

或許，在“住好房”的歷史使命里，所有房企最有必要認真研究的是：如何做好產(chǎn)品。

幾個月前，杭州在第二輪集中土拍前，為了抑制過熱的土拍市場調(diào)整土拍競價規(guī)則，開展“競品質(zhì)”試點。簡言之，房企想?yún)⒓油僚?，必須先競品質(zhì)方案，獲得資格后進入土拍程序。

或許，杭州只是開了先例，它的價值在于引導(dǎo)房企必須放棄過往忽視產(chǎn)品品質(zhì)的行為，轉(zhuǎn)而要有產(chǎn)品主義精神，做出好的產(chǎn)品品質(zhì)。

在山城重慶，前幾年成立了西南地區(qū)首個地產(chǎn)研發(fā)基地，聚焦于基礎(chǔ)材料、工藝和未來社區(qū)等領(lǐng)域的深度研究。

舉個簡單地例子，產(chǎn)品專家在研發(fā)基地通過對不同內(nèi)襯金屬風管安裝工藝實驗打樣，首次研發(fā)出內(nèi)襯預(yù)制“Ω”金屬風管安裝工藝。而該工藝的優(yōu)點就是優(yōu)化了風管形狀，可以大大減少了公攤面積。

在這個占地5000平米的研發(fā)基地里，類似的課題研究還有很多都在同步推進中。

他們看似不起眼，但微小的創(chuàng)新研發(fā)串聯(lián)起來可以助力產(chǎn)品品質(zhì)大的提升。而背后主導(dǎo)這一切的正是產(chǎn)品力榜單上榜首位置的融創(chuàng)。

不止于重慶，中式建筑、精裝成品房、智能家居等領(lǐng)域的研究正在上海研發(fā)基地進行；在天津，產(chǎn)品專家正在研發(fā)基地里對綠色建筑技術(shù)、裝配式建造技術(shù)、高性能材料研發(fā)、環(huán)保材料檢測應(yīng)用等領(lǐng)域的探索。

在研發(fā)基地的推動下，融創(chuàng)模塊化開發(fā)和標準化復(fù)制能力已經(jīng)是有目共睹。單就產(chǎn)品線而言，壹號院系、桃花源系、宜和山水系、九府宸院系… …在今天，融創(chuàng)已經(jīng)成為產(chǎn)品線體系最為豐富的房企之一。

或許，在未來，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)將會更像是科技公司，房企之間在“住好房”的科研創(chuàng)新上一較高低。到那時，才可謂是產(chǎn)品主義精神在房地產(chǎn)行業(yè)的真正崛起。 

對于普通房企而言，如何去打造和提升自己的產(chǎn)品力呢？

在總結(jié)優(yōu)秀房企的基礎(chǔ)上，炸天團認為至少有三點必須要做好。

去年，融創(chuàng)做了件很有意思的事情，在20個城市發(fā)放5500組客戶調(diào)研問卷，收集整理了約250萬字深度訪談內(nèi)容，而目的就是洞察新一代主流客群的生活和居住需求。事實上，這也是融創(chuàng)“I AM I新生活主張”的由來。

請記住在任何時候任何行業(yè)任何產(chǎn)品，客戶需求都是產(chǎn)品力的源點。

在過去的20多年時間里，包括星河灣、仁恒、綠城、濱江、世茂、金茂等都曾先后代表著行業(yè)產(chǎn)品力的高度，以融創(chuàng)為例，是如何做到的呢？

內(nèi)部他們設(shè)立了一種虛擬產(chǎn)品創(chuàng)新組織，參與者可能是在產(chǎn)品、運營客研、業(yè)務(wù)集團、區(qū)域集團等不同職能部門或區(qū)域，部門之間、區(qū)域之間的壁壘可以因為產(chǎn)品創(chuàng)新而打破，人才也在其中發(fā)揮出最大的效能。

而每個部門都可作為研發(fā)觸點，推動產(chǎn)品創(chuàng)新專題建立。換句話說，產(chǎn)品創(chuàng)新并不只是產(chǎn)品部門的事情，而是將整個集團全都調(diào)動起來，而產(chǎn)品研發(fā)基地作為創(chuàng)新研發(fā)的試驗場，又可把研發(fā)成果迅速轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品模型，不斷迭代。

不難看出，這樣的組織生態(tài)設(shè)立目的就是為了源源不斷地產(chǎn)品創(chuàng)新，事實也證明，在這樣的組織生態(tài)下，是最有利于產(chǎn)品力提升的。

兩個月前，金地挖了一位渾身貼滿IT標簽的阿里副總裁范馳，這背后則是房企正試圖借助于數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升產(chǎn)品力。

無獨有偶，融創(chuàng)在今年成立了線上業(yè)務(wù)推進部，引入原微軟中國服務(wù)部首席數(shù)字官尹靖和原IBM全球軟件及云服務(wù)交易系統(tǒng)IT負責人常紅平先后加盟，互聯(lián)網(wǎng)新鮮血液+融創(chuàng)業(yè)務(wù)骨干的工作協(xié)同模式，這無疑是融創(chuàng)為了數(shù)字科技化建設(shè)落地而設(shè)立。

最后，未來的市場會回歸到客戶市場，未來的房企競爭會回歸到產(chǎn)品力競爭，未來也會正如克而瑞丁祖昱所說的那樣：相信未來房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品力會越來越好，做好產(chǎn)品的企業(yè)春天會長存。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 進入“住好房”時代，房企該比拼什么？