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        孫宏斌:無論你開什么價(jià) 目前都沒法并購

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        2021-08-31 18:17 2358 0 0
        融創(chuàng)無法回避一個(gè)問題:上半年到底拿了多少地?

        作者:神鎮(zhèn)的貓總

        來源:好貓財(cái)經(jīng)(ID:haomaocaijing)

        融創(chuàng)無法回避一個(gè)問題:上半年到底拿了多少地?

        從中期報(bào)告主動(dòng)披露來看,上半年融創(chuàng)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積1709萬平方米,權(quán)益貨值為2135億元。

        整個(gè)2020年,融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備是5877萬平方米。從數(shù)據(jù)來看,融創(chuàng)上半年拿地尚不及去年的一半,投資力度風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。

        截至6月末的連續(xù)12個(gè)月里,融創(chuàng)累計(jì)權(quán)益拿地銷售比為28.5%;上半年的權(quán)益拿地銷售比為37.9%,符合40%的監(jiān)管政策要求。

        從絕對(duì)值來看,融創(chuàng)上半年拿地金額確實(shí)高了一點(diǎn),拿地的平均地價(jià)也有所上升。

        但從中報(bào)的陳述來看,融創(chuàng)有拿地的底氣,對(duì)潛在的市場風(fēng)險(xiǎn),也做好了充分準(zhǔn)備。

        首先是快速銷售。

        上半年,融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3207.6億元,同比增長64%;實(shí)現(xiàn)銷售面積2194.5萬平方米,同比增長56.4%。

        銷售的快速增長,實(shí)質(zhì)上讓融創(chuàng)有一定的“補(bǔ)倉”壓力。

        截至上半年末,融創(chuàng)的權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積為1.64億平方米,僅略微高出去年末的數(shù)字。

        銷售快速增長,但融創(chuàng)的運(yùn)營成本增速較低,銷售成本增速遠(yuǎn)低于銷售增速,行政開支維持去年水平,利息開支降低21億元,并最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的正向收入。

        中期業(yè)績會(huì)上,融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌強(qiáng)調(diào),未來三年第一目標(biāo)是降低融資成本,利率要從8%降到5%,要把信用評(píng)級(jí)做到投資級(jí),“不僅僅要降低負(fù)債率,還要降低負(fù)債規(guī)模?!?/p>

        其次,是嚴(yán)控下半年拿地。

        任何一家企業(yè),不可能無視政策監(jiān)管,融創(chuàng)為自己定下了清晰管控目標(biāo):下半年權(quán)益拿地銷售比控制在20%以內(nèi),全年權(quán)益拿地銷售比控制在30%以內(nèi)。

        融創(chuàng)2021年銷售目標(biāo)為6400億元,也就是說,融創(chuàng)下半年拿地權(quán)益總價(jià)應(yīng)該要控制在700億以內(nèi),不排除拿地的節(jié)奏進(jìn)一步放緩。

        孫宏斌強(qiáng)調(diào),這個(gè)比較保守的目標(biāo)和市場判斷有關(guān)。

        下半年市場壓力比較大,一方面是企業(yè)壓力大了后就會(huì)降價(jià),另一方面是調(diào)控政策堅(jiān)決,使得房價(jià)沒有上漲預(yù)期,購買力受到影響。

        第三個(gè)策略,是升級(jí)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

        從2017年開始降杠桿,融創(chuàng)從“紅檔”企業(yè)降至“黃檔”,截至上半年末,已非常接近“綠檔”,凈負(fù)債率86.6%,現(xiàn)金短債比1.11,剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%。

        融創(chuàng)降負(fù)債最大的“功臣”有兩個(gè),一個(gè)是銷售額增長,從3000億元規(guī)模翻倍至6000億規(guī)模;另外一個(gè)就是項(xiàng)目合作的增加。

        5月底的股東大會(huì)上,孫宏斌就解釋:“雖然這幾個(gè)月拿地?cái)?shù)額看上去比較多,但很多項(xiàng)目都有合作伙伴,實(shí)際上融創(chuàng)需要投入的資金并不多?!?/p>

        在房地產(chǎn)上半場,融創(chuàng)憑借“更快速、更均好、更優(yōu)質(zhì)、更深耕”的優(yōu)勢(shì),躋身行業(yè)頭部。在規(guī)??焖僭鲩L的同時(shí),不可避免地出現(xiàn)了階段性負(fù)債偏高。

        此次中報(bào)里,融創(chuàng)提出了”四更”經(jīng)營準(zhǔn)則:更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。融創(chuàng)坦言這一準(zhǔn)則是團(tuán)隊(duì)基本做事原則,是以利潤、客戶滿意度、安全穩(wěn)健為核心,提升綜合競爭力。

        在孫宏斌看來,所謂企業(yè)安全有三個(gè)維度:符合國家政策導(dǎo)向;別人認(rèn)為你安全;自己覺得真的安全。

        老孫的思路解釋向來清奇:別人認(rèn)為你安全是從三條紅線指標(biāo)和利息成本來看,所以要達(dá)成指標(biāo)和提高信用評(píng)級(jí),這是一個(gè)非常高的目標(biāo);但別人認(rèn)為你安全也不一定是安全的,三條綠線的公司也不一定沒有風(fēng)險(xiǎn),所以我們下一步要更安全、更從容、更長期、更有價(jià)值。

        在此背景之下,號(hào)稱“并購之王”的孫宏斌,首次透露出對(duì)并購的意興闌珊。

        “目前所有的企業(yè)無論你開什么價(jià),我都是沒有辦法并購的,因?yàn)槲疫€要同時(shí)并購你的債務(wù)?!?/p>

        注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“好貓財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

        原標(biāo)題: 孫宏斌:無論你開什么價(jià) 目前都沒法并購

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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