作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀（ID：jinrongjianghu123123）

目前來(lái)看，在“三線四檔”、“房地產(chǎn)貸款集中度”、“嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)”、“集中土地出讓”等政策之外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓正不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資環(huán)境預(yù)計(jì)還將持續(xù)收緊、頭部較為激進(jìn)的地產(chǎn)企業(yè)和流動(dòng)性壓力較大的中小房企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)不斷暴露。

一、住建部等8部門發(fā)文：力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)秩序明顯好轉(zhuǎn)

2021年7月23日，住建部、發(fā)改委、公安部、自然資源部、稅務(wù)總局、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)和國(guó)家網(wǎng)信辦等8部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（建房（2021）55號(hào)）（以下稱55號(hào)文）明確提出“力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)”，這應(yīng)是一個(gè)比較明確的信號(hào)，即未來(lái)三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境都不會(huì)有明顯放松的跡象。

二、住建部與央行昨晚紛紛發(fā)話

雖然55號(hào)文的8部門沒有央行，但央行在構(gòu)建房地產(chǎn)金融管理機(jī)制方面無(wú)疑是不可或缺的，特別是去年8月份提及的“三道紅線”和12月份提及的“貸款集中度”政策，影響較為深遠(yuǎn)。

（一）實(shí)際上，2021年7月22日晚間的東方時(shí)空專門采訪了住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光和央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾，有透露出一些信號(hào)。例如，張其光司長(zhǎng)表示“強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)”。再比如，鄒瀾司長(zhǎng)表示“‘三線四檔’規(guī)則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低，下一步將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制”。

（二）此外，張其光司長(zhǎng)還表示“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)……在土地端，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制”。

這意味著后續(xù)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的名單制管理和資金來(lái)源審查將會(huì)變得非常嚴(yán)格，后面房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路將會(huì)從目前的“一城一策”向“一地一策”和“一企一策”轉(zhuǎn)變，即所謂的貼身式監(jiān)管。

三、住建部等8部門的55號(hào)文要點(diǎn)全面梳理

通過(guò)梳理55號(hào)文，發(fā)現(xiàn)整治要點(diǎn)大致如下：

（一）重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等四大領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問題，加大整治力度，堅(jiān)持群眾參與（可以舉報(bào)投訴）、綜合整治（各部門聯(lián)網(wǎng)合力），定期公布整治工作階段性成果。

（二）因城施策突出整治重點(diǎn)，在上述四大領(lǐng)域抓整治要點(diǎn)，如嚴(yán)查地產(chǎn)開始企業(yè)違法違規(guī)開工建設(shè)、延期交付、房屋質(zhì)量問題、捂盤惜售、挪用交易監(jiān)管資金、違規(guī)收取預(yù)付款和茶水費(fèi)等費(fèi)用、違規(guī)開展住房租賃消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)、未按規(guī)定辦理租金監(jiān)管和資金歸集等。

（三）持續(xù)加大懲處力度，大致如下：

1、對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光；

2、對(duì)逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負(fù)面輿情較多等存在重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，提升風(fēng)險(xiǎn)防范化解能力?？梢钥闯鲞@里需要謹(jǐn)防負(fù)面輿情的房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)中介服務(wù)類企業(yè)，如近期輿情頻出的恒大等。

（四）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治不是一住建部一個(gè)部門的事情，各部門有明確分工，如自然資源部門負(fù)責(zé)查處未依法依規(guī)取得土地即開工等問題、稅務(wù)部門負(fù)責(zé)查處非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)行為、金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)查處信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等問題。

（五）省級(jí)住建部門每季度向住建部報(bào)送工作進(jìn)展情況，住建部每半年對(duì)各地工作進(jìn)展情況進(jìn)行通報(bào)。

四、政策層面較為推崇長(zhǎng)沙與北京兩地的做法

55號(hào)文之外，住建部之前還特別指出“北京、長(zhǎng)沙等城市的大膽探索，總結(jié)出一系列成功的經(jīng)驗(yàn)”。因此這兩個(gè)地方的房地產(chǎn)政策值得關(guān)注。具體看，

（一）2016年11月25日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的七條措施，即嚴(yán)格房?jī)r(jià)審查、嚴(yán)控預(yù)售網(wǎng)簽、開展重點(diǎn)稽查、強(qiáng)化資金監(jiān)管、抑制投機(jī)炒房、增加有效供應(yīng)以及曝光不良企業(yè)等，并由市住建委和市發(fā)改委等聯(lián)合成立檢查組，對(duì)全市批準(zhǔn)預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及所有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查。隨后2017年3月長(zhǎng)沙公布318新政、2017年5月公布520新政、2017年9月公布923新政、2018年6月公布625新政，政策發(fā)布頻率頻繁、調(diào)控尺度不斷趨嚴(yán)（如限售時(shí)間大幅延長(zhǎng)、相關(guān)交易稅率大幅提升等），取得了較好成效。

（二）2018年7月8日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》（征求意見稿），以規(guī)范商品房銷售市場(chǎng)。同時(shí)在今年上半年的集中供地環(huán)節(jié)中，北京還對(duì)30宗集中出讓的土地均設(shè)置了價(jià)格上限，實(shí)行“一地一策”制度，即當(dāng)競(jìng)價(jià)超過(guò)上限時(shí)不再接受更高報(bào)價(jià)，競(jìng)拍會(huì)最終進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅投標(biāo)程序”，即熱門地塊歸屬問題，需根據(jù)各家房企遞交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案來(lái)確定。

除以上地方外，成都等地已經(jīng)明確對(duì)“三道紅線”的重點(diǎn)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施名單制管理，而其它一些地區(qū)還對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的資金歸集以及住房租賃資金監(jiān)管提出了更嚴(yán)格的要求。例如，2021年7月21深圳住房和建設(shè)局在《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》的基礎(chǔ)上發(fā)布《深圳市住房租賃資金監(jiān)管操作指南》，要求“監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到市租賃平臺(tái)推送的住房租賃交易信息后1個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)專戶入賬資金進(jìn)行識(shí)別，區(qū)分租金、押金及其他資金的數(shù)額”。

再比如，2021年7月19日，邵陽(yáng)市住建局發(fā)布通知稱“因監(jiān)管金額與實(shí)際銷售金額不符，存在賬外收存和使用預(yù)售資金及蓄意逃避監(jiān)管行為，暫停了未來(lái)城項(xiàng)目和華府項(xiàng)目的網(wǎng)簽交易”等等，目前已經(jīng)恢復(fù)。

五、《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》要點(diǎn)梳理

2021年7月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）則進(jìn)一步明確提出要加快發(fā)展保障性租賃住房，致力于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，要點(diǎn)如下：

（一）進(jìn)一步完善土地支持政策

1、人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市（這些和958號(hào)文的規(guī)定相一致），可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；

2、允許利用企事業(yè)單位（含高校醫(yī)院等）自有土地建設(shè)保障性租賃住房，變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款；

3、可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房；

4、允許將商辦、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。

（二）簡(jiǎn)化審批流程，即利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，由相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

（三）中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助。

（四）利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2021年6月18日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議亦明確自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.50%繳納增值稅，對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（五）支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款（如政策性銀行提供的），在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。這一規(guī)定在地產(chǎn)新政威力日顯的背景下，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言顯得格外重要。

可以預(yù)見的是，除保障租賃住房可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一能夠獲利政策層面眷顧的領(lǐng)域，而住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪亦表示“‘十四五’期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上”（目前上海和廣州提出的占比分別為40%和45%）。

綜上來(lái)看，前期地產(chǎn)行情過(guò)熱以及加強(qiáng)信貸投向引導(dǎo)是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面持續(xù)趨嚴(yán)的最主要原因，即地產(chǎn)新政的出發(fā)點(diǎn)是為了提升地產(chǎn)調(diào)控政策效果、避免地產(chǎn)領(lǐng)域擠占實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸資源以及建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。目前的政策背景下，地產(chǎn)開發(fā)商、中介商及購(gòu)房者的資金監(jiān)管將會(huì)顯著趨嚴(yán)，我們判斷后續(xù)一些較為激進(jìn)的頭部開發(fā)商和承受能力較弱的中小開發(fā)商將會(huì)面臨更大的壓力，這些企業(yè)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而55號(hào)文亦特別提出“對(duì)逾期不能償還債務(wù)、大規(guī)模延期交房、負(fù)面輿情較多等存在重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管”，這是不是有所指？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重磅政策