從旭輝到融創(chuàng)，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業(yè)關(guān)注，最終于4月16日落定，融創(chuàng)中國(guó)以99.1億元接手彰泰80%股權(quán)，同時(shí)融創(chuàng)服務(wù)也發(fā)布公告擬8億元收購(gòu)彰泰服務(wù)80%股權(quán)。此次高達(dá)百億的收并購(gòu)交易也預(yù)示，融創(chuàng)與彰泰將從產(chǎn)品到服務(wù)進(jìn)行深度的融合，最強(qiáng)“本土基因”的注入，也為融創(chuàng)在廣西市場(chǎng)的發(fā)展打開(kāi)新局面。

近年來(lái)，隨著廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)，各大品牌房企競(jìng)相入駐，截至目前TOP20中僅有個(gè)別房企未有項(xiàng)目布局。從克而瑞排行榜來(lái)看，2020年碧桂園、龍光、陽(yáng)光城、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、金科等外來(lái)品牌房企占據(jù)廣西市場(chǎng)第一陣營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈。融創(chuàng)自2016年首進(jìn)廣西，也有意加速市場(chǎng)擴(kuò)張，規(guī)模增速不斷提升，2020年廣西區(qū)域銷售額突破百億，達(dá)到108.5億元，位列房企第8位。

但盡管如此，由于受到區(qū)域地緣性強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇等因素影響，融創(chuàng)在廣西的品牌沉淀仍然有限。本次通過(guò)收購(gòu)彰泰，注入“本土基因”，對(duì)于融創(chuàng)在廣西的規(guī)模擴(kuò)張、提升市場(chǎng)占有率、強(qiáng)化品牌認(rèn)知度都將起到積極的作用。

彰泰作為廣西規(guī)模最大的本土房企，2018-2020年連續(xù)三年銷售額均超過(guò)200億元，其中2020年在廣西區(qū)域的全口徑銷售額達(dá)到224.5億元、權(quán)益銷售金額達(dá)到161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計(jì)算，市場(chǎng)占有率約為5%，超過(guò)碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領(lǐng)跑，增長(zhǎng)預(yù)期向好。

而隨著彰泰并入融創(chuàng)，一方面將為融創(chuàng)帶來(lái)超過(guò)200億的銷售貢獻(xiàn)，根據(jù)推算2021年或達(dá)到260億，迅速擴(kuò)大銷售規(guī)模與市場(chǎng)占有率，與其他房企品牌拉開(kāi)差距，建立絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

另一方面，由于廣西市場(chǎng)地緣性強(qiáng)，彰泰的市場(chǎng)沉淀和品牌認(rèn)可度顯然優(yōu)于外來(lái)房企，尤其在發(fā)家地桂林，彰泰的影響力更加突出。未來(lái)，“彰泰融創(chuàng)”品牌將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，提升融創(chuàng)在廣西的影響力，繼續(xù)強(qiáng)化深耕能力。

房企在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)最終都將落到土地儲(chǔ)備上，廣西土地市場(chǎng)熱度高居不下，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈。例如，今年3月底招商蛇口在南寧邕寧區(qū)拿下的一塊綜合用地，成交樓面價(jià)8196元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到36.6%；還有建發(fā)以成交樓面價(jià)9400元/平方米獲取的位于南寧綜保區(qū)的住宅地塊，溢價(jià)率高至135%。而廣西購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格敏感度普遍偏高，高價(jià)項(xiàng)目未來(lái)在接受度上也面臨困境。

從年報(bào)披露來(lái)看，融創(chuàng)在廣西的土地儲(chǔ)備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng)在廣西的土地儲(chǔ)備主要位于南寧和桂林，總計(jì)達(dá)到371.66萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)1.4%，權(quán)益土地儲(chǔ)備為280.64萬(wàn)平方米，這對(duì)于企業(yè)在區(qū)域發(fā)展有一定的局限性。

相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢(shì)，積累了豐富的區(qū)域土地儲(chǔ)備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個(gè)重點(diǎn)城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目106個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超2000萬(wàn)平方米，融創(chuàng)收購(gòu)彰泰也是看重了彰泰的儲(chǔ)備價(jià)值與本土市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

從公告披露信息可知，此次收購(gòu)涉及目標(biāo)項(xiàng)目共57個(gè)，包含54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)代建項(xiàng)目，總計(jì)容未售建筑面積為825.17萬(wàn)平方米。其中，54個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)容共計(jì)未售建筑面積783.33萬(wàn)平方米，90.8%位于廣西各城市核心區(qū)域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強(qiáng)。這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，大大增強(qiáng)了融創(chuàng)在廣西的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。

當(dāng)前行業(yè)增速放緩、市場(chǎng)去化整體承壓，疊加“三條紅線”、“貸款集中度”等各項(xiàng)政策持續(xù)調(diào)控，各企業(yè)在戰(zhàn)略安排上也愈發(fā)謹(jǐn)慎，尤其是大宗交易風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)于房企資金能力、資源整合能力都提出更高的挑戰(zhàn)。融創(chuàng)收購(gòu)彰泰主要面臨三大問(wèn)題：一是融創(chuàng)的現(xiàn)金流動(dòng)性，二是彰泰的財(cái)務(wù)安全性，三是資源整合。

從資金面來(lái)看，截至2020年末，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達(dá)1326.5億元，現(xiàn)金短債比為1.45，流動(dòng)性充裕。

從收購(gòu)對(duì)象來(lái)看，彰泰“三道紅線”全數(shù)達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%、凈負(fù)債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，具備較高的財(cái)務(wù)安全性。

而在資源整合問(wèn)題上，融創(chuàng)作為“并購(gòu)?fù)酢保瑩碛胸S富的經(jīng)驗(yàn)和成功案例，且在資源整合上已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。并且融創(chuàng)在廣西發(fā)展已超過(guò)五年，對(duì)于市場(chǎng)也有一定了解，這也為資源整合提供思路，有助于效率的提升和效益的實(shí)現(xiàn)。整體來(lái)說(shuō)，收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，未來(lái)整合效應(yīng)可期。

總結(jié)：此次融創(chuàng)收購(gòu)彰泰，打造廣西“彰泰融創(chuàng)”品牌，是行業(yè)龍頭房企與區(qū)域龍頭房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的一次新嘗試，對(duì)于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績(jī)規(guī)模、市場(chǎng)占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，與其他房企品牌拉開(kāi)顯著差距，重塑市場(chǎng)格局。尤其是彰泰在廣西的儲(chǔ)備積累和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，大大增強(qiáng)融創(chuàng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和深耕能力。同時(shí)，融創(chuàng)豐富的收并購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，也為“彰泰融創(chuàng)”品牌發(fā)展效率與效益實(shí)現(xiàn)提供保障，未來(lái)發(fā)展整合效應(yīng)向好。