作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

經(jīng)過(guò)4天的連續(xù)出讓，上海2021年集中供地工作落下帷幕，三輪集中供地中上海共出讓了78幅含宅地塊（不含安置房等特殊用地）。

在持續(xù)調(diào)控下，上海三輪供地整體表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，總成交金額達(dá)到470億元，即便在第三輪全國(guó)市場(chǎng)熱度下降之際，上海優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)吸引開(kāi)發(fā)商積極競(jìng)拍。

01 三輪集中供地以穩(wěn)為主

全年含宅地塊成交建面同比漲21%

對(duì)比上海三輪集中供地的成交情況來(lái)看，成交體量呈現(xiàn)先跌后漲的“凹”字型走勢(shì)：首輪含宅地塊的成交量最高，建面達(dá)到394萬(wàn)平方米，第二輪降至241萬(wàn)平方米，第三輪又回升至313萬(wàn)平方米。

三輪合計(jì)來(lái)看，上海含宅地塊供應(yīng)量已經(jīng)與去年持平，若統(tǒng)計(jì)集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過(guò)1100萬(wàn)平方米，同比增加21%。

不同于其他城市首輪和第二、三輪集中供地呈現(xiàn)“冰火兩重天”的現(xiàn)象，上海土地市場(chǎng)在持續(xù)精準(zhǔn)的調(diào)控下，熱度表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)：三輪集中供地平均溢價(jià)率均在4-5%左右，流拍率也一直處于低位，且第三輪并未出現(xiàn)流拍地塊。

值得注意的是，在全國(guó)土地市場(chǎng)熱度“驟降”，且企業(yè)的生存環(huán)境暫未明顯改善的情況下，上海作為一線城市，優(yōu)質(zhì)地塊依然能夠吸引房企積極參拍，第三輪集中供地中有7宗地報(bào)價(jià)達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，且還有2宗地塊參拍房企數(shù)量超過(guò)6家，采用有競(jìng)價(jià)招標(biāo)方式出讓。

第三輪集中供地中，上海有9宗較為優(yōu)質(zhì)的地塊達(dá)到設(shè)定的“中止價(jià)”，平均成交溢價(jià)率在8-9%左右：

其中招商蛇口競(jìng)得的浦東外高橋森蘭板塊宅地是本次土拍最“熱門”地塊，地塊周邊地鐵站、公園配套完善，且已經(jīng)形成相對(duì)高端的居住氛圍，因此吸引了房企積極參拍，在經(jīng)過(guò)近50輪報(bào)價(jià)后，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終由招商蛇口以45.3億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.39%，無(wú)論總價(jià)或是溢價(jià)率，均是本次土拍之“最”。

建發(fā)競(jìng)得的寶山顧村地塊熱度也較高，除建發(fā)外還有大華、中華企業(yè)等房企參拍，此外青浦、松江、奉賢等區(qū)域也均有地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。

其他地塊則全部為底價(jià)成交，除了區(qū)位相對(duì)較弱以外，還有部分特殊要求：如崇明的“雙限雙競(jìng)”地塊，僅能定向銷售給特定區(qū)域的特定人員，浦東花木板塊的一宗宅地區(qū)位優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，但住宅建面比例僅有四成左右，因此也均為底價(jià)成交。

03 地塊盈利空間較二輪繼續(xù)提升

六成地塊房?jī)r(jià)地價(jià)差高達(dá)2萬(wàn)/平方米

從盈利角度來(lái)看，上海的第三輪集中供地設(shè)置的最高限價(jià)和房地聯(lián)動(dòng)價(jià)仍給企業(yè)留了一定的利潤(rùn)空間：

在剔除不可售的商辦以及自持住宅部分后，本輪成交的27宗含宅地塊可售樓板價(jià)較名義樓板價(jià)普遍有10%以上的提升。

僅有尤其港城集團(tuán)競(jìng)得的浦東花木板塊地塊，雖然名義樓板價(jià)僅有13489元/平方米，但是剔除大比例科研用地后，實(shí)際可售住宅的樓板價(jià)達(dá)到54439元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)0.87，且每平方米價(jià)差僅有8061元，盈利的難度非常大，因此在地塊地理?xiàng)l件不錯(cuò)的情況下，也僅有政府平臺(tái)底價(jià)拿地。

除此之外，本次成交的其他限房?jī)r(jià)地塊都保有一定的盈利空間，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.52，且有15宗地塊的地價(jià)與房?jī)r(jià)差達(dá)到2萬(wàn)/平方米以上，尤其大華競(jìng)得的閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)地塊、金茂聯(lián)合體競(jìng)得的南匯區(qū)城中村改造地塊、浦發(fā)競(jìng)得的川沙鎮(zhèn)地塊等可售樓板價(jià)與房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的價(jià)差達(dá)到2.7萬(wàn)/平方米以上，盈利的空間相對(duì)較大。

04 規(guī)模房企上海補(bǔ)倉(cāng)力度大

本土企業(yè)拿下近20%地塊

上海作為各大房企的“必爭(zhēng)之地”，每次土拍都會(huì)吸引眾多房企參拍，即使在行業(yè)整體熱度下行之下，也有不少規(guī)模房企、民企積極參拍，與其他城市第三輪半數(shù)地塊被本地政府平臺(tái)競(jìng)得的情況形成鮮明對(duì)比。

經(jīng)歷三輪集中供地后，招商蛇口成為今年上海土地市場(chǎng)的“最大贏家”，共計(jì)拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計(jì)成交建面達(dá)66萬(wàn)平方米，從2020年開(kāi)始招商在上海持續(xù)保持極為積極的投資態(tài)度；其次保利、象嶼的拿地金額也在百億以上，值得一提的是，深耕三四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。

上海的地方政府企業(yè)如上海城投、臨港城投、奉賢投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)等平臺(tái)公司也在集中供地中有所斬獲，且平臺(tái)公司也主要是從第二輪集中供地開(kāi)始涌現(xiàn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，三輪集中供地中，約有15%的地塊由此類公司競(jìng)得。

此外，上海本土房企大華集團(tuán)在今年集中供地中也拿下4宗地塊，進(jìn)一步鞏固了自身在上海的土儲(chǔ)，但是地塊的體量較小，總金額僅有27億元。

05 成交地塊過(guò)半集中于南匯、奉賢和青浦

從各區(qū)域成交含宅地塊的情況來(lái)看，三輪集中供地后，浦東南匯和奉賢成為年內(nèi)“供地大戶”，成交建面超過(guò)100萬(wàn)平方米，尤其南匯成交總建面高達(dá)353萬(wàn)平方米，占總成交建面的37%。此外，成交建面最高的三個(gè)區(qū)域占總成交建面的58%，也就是未來(lái)上海接近六成的住宅項(xiàng)目將集中于這三個(gè)區(qū)域。

反之核心區(qū)域如靜安、徐匯、楊浦的成交總建面都不足30萬(wàn)平方米，土地資源依舊稀缺，未來(lái)如果這些核心區(qū)域有土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)還將引起房企非常積極的競(jìng)拍。

整體來(lái)看，上海三輪集中供地在精準(zhǔn)調(diào)控下表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，且利潤(rùn)空間有一定保障，也一定程度從側(cè)面反映了在房企謹(jǐn)慎投資的大背景下，城市發(fā)展前景大、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的城市依舊是企業(yè)投資的首選。

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原標(biāo)題： 快評(píng) | 上海：全年集中供地以穩(wěn)為主，盈利空間仍相對(duì)充裕