觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
在“上市公司”的身份所帶來的競爭力遠不及“國企”，甚至產(chǎn)生反作用時，對于首創(chuàng)置業(yè)而言，做出選擇或許并不是一件難事。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 資本市場人來人往，繼SOHO中國引入黑石集團全面要約，微博傳出私有化被曹國偉迅速辟謠后，北京國企首創(chuàng)置業(yè)也開始產(chǎn)生去意。
7月9日晚間，在短暫停牌一天后，北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司聯(lián)合公告，正式宣布了私有化的相應細節(jié)。
雙方宣布，首創(chuàng)城市發(fā)展作為要約人，與首創(chuàng)置業(yè)訂立合并協(xié)議，據(jù)此，要約人與首創(chuàng)置業(yè)將根據(jù)合并協(xié)議的條款及條件實施合并。根據(jù)合并協(xié)議，待前提條件及條件達成（或獲豁免）后，首創(chuàng)城市發(fā)展將支付相應的注銷價金額。
上述所提合并協(xié)議的前提條件，則包括取得中國發(fā)改委、中國商務部、中國外管局及國資委的相關政府審批、備案或登記，或其他適用政府批準達成后，方可作實。
待獲得審批等事項通過后，首創(chuàng)置業(yè)還需要在臨時股東會以及為私有化召開的H股類別股東大會上，以投票方式通過。
具體而言，包括向H股股東以現(xiàn)金支付每股2.80港元，向非H股外資股股東（主要指中國物產(chǎn)和億華，分別推定為要約人的一致行動方）以現(xiàn)金支付每股人民幣2.334080元，以及向內資股股東（即首創(chuàng)集團）支付每股2.334080元。
于公告日期，首創(chuàng)置業(yè)已發(fā)行的有關證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內資股，以及3.58億股非H股外資股。
按價格算，上述要約價2.80港元，相當于停牌前首創(chuàng)置業(yè)股價1.72港元溢價62.79%，相當于5日平均價溢價61.85%，10日平均價溢價77.22%，30日平均價溢價127.64%。首創(chuàng)集團方面為私有化事項表現(xiàn)出較大誠意。
公告稱，要約人為注銷相應股份，須以現(xiàn)金支付的注銷價總額為52.9億港元。對價將以內部資源支付，首創(chuàng)城市發(fā)展的同集團附屬公司首創(chuàng)華星，已承諾代表其支付注銷H股的總對價。
合并完成后，要約人將承接首創(chuàng)置業(yè)的全部資產(chǎn)、負債、權益、業(yè)務、人員、合約以及一切其他權利及義務，而首創(chuàng)置業(yè)司最終將在完成適用的工商注銷登記手續(xù)後注銷登記。
這也將使首創(chuàng)置業(yè)撤銷H股上市地位成為潛在事項，而這距離它2003年6月19日上市已有超過18年之久。首創(chuàng)置業(yè)曾被視作首創(chuàng)集團房地產(chǎn)業(yè)務旗艦企業(yè)，如今退市不免令人唏噓。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，盡管在港交所上市，但首創(chuàng)置業(yè)過往早有謀劃“撤離”之意。早在2004年，該公司便公布在A股IPO的相應計劃，這條路一直到2018年仍未走到盡頭，此后宣布撤回建議A股發(fā)行申請結束。
今年6月下旬，市場開始流傳首創(chuàng)置業(yè)私有化的消息。當時首創(chuàng)置業(yè)對此保持緘默，另有市場人士則表示的確正在推進私有化工作。
受此影響，6月25日首創(chuàng)置業(yè)盤中從1.10港元最高漲至1.88港元，并創(chuàng)下52周新高，至收盤時漲幅52.29%。
一般情況下，私有化是大股東以高于市場價的價格發(fā)起要約收購，并最終退市，這多發(fā)生于上市公司股價長期低于合理價格。
以首創(chuàng)置業(yè)為例，過去三年以來該公司股價持續(xù)下跌，一度掉進仙股行列。目前首創(chuàng)置業(yè)總市值僅75.04億港元，每股凈資產(chǎn)7.92港元，幾乎是股價的4.6倍。
在最新公告中，首創(chuàng)置業(yè)列舉了來自內外部的數(shù)項因素，這些因素綜合作用導致了私有化。
首創(chuàng)置業(yè)指出，對于H股股東而言，私有化事項有機會令他們在具有挑戰(zhàn)性的環(huán)境中以溢價將投資變現(xiàn)。該公司用“缺乏流動性”來形容當前市場——在私有化引發(fā)暴漲前，其股票日均換手率多在0.4%以下。
其次，首創(chuàng)置業(yè)指出了房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境因素，認為由于中國經(jīng)濟保持中低速增長，以及對房地產(chǎn)市場更嚴格的監(jiān)管已實施，行業(yè)和公司的經(jīng)營業(yè)績“產(chǎn)生波動”。
數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)2020年凈利潤為人民幣12.7億元，較2018年及2019年分別下降50.5%及47.4%。而該公司2019年及2020年營業(yè)收入較2018年也分別下降10.6%及8.6%。這些數(shù)據(jù)均是近年來的低點。
及就首創(chuàng)置業(yè)自身，其亦坦承，公司已基本失去上市平臺股權融資的優(yōu)勢，包括H股增發(fā)在內的各類股權融資均需境內監(jiān)管部門批準；此外，鑒于公司需遵守上市規(guī)則的公眾持股量規(guī)定，公司亦無法通過內資股增發(fā)擴大股本。
其指出，公司H股過去三年按介乎0.21-0.52的市凈率的重大折讓進行交易，顯著限制了公司在股票市場的融資能力。同時，維持上市公司的成本，包括與監(jiān)管合規(guī)、披露和看法財務報表相關的成本不斷上升，令上市“失去其原意”。
市場人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，首創(chuàng)置業(yè)凈值打折嚴重，背后都是土地資產(chǎn)，若按照現(xiàn)價增發(fā)募資，回報水平還不如私有化。
“首創(chuàng)股價低，評級低，對發(fā)公司債也沒好處?！?/p>
此外，首創(chuàng)置業(yè)轉而強調，退市后首創(chuàng)集團將持有公司及要約人的全部股權，公司與首創(chuàng)集團聯(lián)系將更加緊密。
其重點介紹兩方面退市后從集團獲取的益處，包括首創(chuàng)集團給予的資本支持渠道將更加通暢；以及首創(chuàng)集團考慮并可能實施計劃，完善集團業(yè)務、資產(chǎn)、物業(yè)及運營結構，退市有助于加強首創(chuàng)置業(yè)的控制以及提高管理靈活性。
回顧過去數(shù)年，首創(chuàng)置業(yè)的發(fā)展處于磕碰狀態(tài)，包括2018年所提三年沖刺千億計劃，至去年該公司仍停留在700億元規(guī)模。今年1-6月最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)累計簽約金額402.7億元，同比增長19.5%，業(yè)績對比去年疫情時期所取得的增長遠不及其他房企。
在盈利能力不突出的同時，首創(chuàng)置業(yè)負債結構亦難以得到改善，去年該公司凈負債率127%，剔除預收賬款后的負債率71.3%，現(xiàn)金短債比1.13左右，踩中兩條紅線。
今年3月業(yè)績會上，首創(chuàng)置業(yè)管理層亦以“挑戰(zhàn)”“壓力”“沖擊”“不利”“嚴峻”等關鍵詞形容發(fā)展形勢。管理層甚至沒有對2021年給出明確指標，更多強調的是現(xiàn)有簽約規(guī)?；A上，調整公司資產(chǎn)結構和業(yè)務布局，以及嘗試探索新的利潤增長點。
國企由于體制的差異，受到更嚴苛管制之余也能享受更多的土地、金融等資源傾斜。在“上市公司”的身份所帶來的競爭力遠不及“國企”，甚至產(chǎn)生反作用時，對于首創(chuàng)置業(yè)而言，做出選擇或許并不是一件難事。
值得一提的是，在私有化前三個月，3月29日，首創(chuàng)置業(yè)已向首創(chuàng)集團轉讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務。奧萊業(yè)務重組后，首創(chuàng)置業(yè)擬集中資源發(fā)展住宅及非奧特萊斯物業(yè)業(yè)務，這被視作首創(chuàng)內部梳理業(yè)務結構，盤活資產(chǎn)的重要步驟之一。
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