觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
賣地、賣項目能否為華夏幸福尋得一線生機？
觀點地產(chǎn)網(wǎng) “今天我干到這，愿賭服輸。”
過去二十年，王文學(xué)在固安做了一場豪賭，這場賭注為王文學(xué)帶來了“河北首富”的榮稱，也造就了華夏幸福今天的債務(wù)壓頂。
2020年末，華夏幸福爆發(fā)債務(wù)兌付危機。受此影響，該公司發(fā)行的境內(nèi)外債集體下挫，短短半年時間，情況愈演愈烈。
截至今年7月，該公司累計未能如期償還債務(wù)本息合計732.20億元。巨額債務(wù)之下，華夏幸福做出了“賣賣賣”的無奈之舉。
7月27日、28日兩天，華夏幸福接連出讓位于南京、北京的項目。
事實上，在負債高壓的情況下，甩賣項目是回籠資金最快的方式，過去，如泰禾、藍光、恒大……無不采用此種模式。
但賣地、賣項目能否為華夏幸福尋得一線生機？
在此情況下，諸多內(nèi)生造血能力不足的房企陷入經(jīng)營困境，華夏幸福就是其一。
一直以來，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)作為自己發(fā)展的源動力，但產(chǎn)業(yè)新城前期投入大、回報周期長，對企業(yè)資金占用情況是非常大的。
基因決定命運，因產(chǎn)業(yè)新城長期占用大量資金，華夏幸福不得不通過多種方式籌錢，比如，公司債、ABS、美元債、永續(xù)債……
但隨著地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)控階段，華夏幸福這種“拆東墻補西墻”的模式不足以償還債務(wù)，只能靠賣地賣項目突出重圍。
7月27日消息稱，華夏幸福完成出讓位于南京江寧的孔雀城上元府項目，接盤方為萬科。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，該項目由華夏幸福于2016年拿下。彼時，該公司經(jīng)過55輪廝殺，最終以14.8億拿下江寧東山G70地塊，樓面價23883元/平方米，斬獲江寧“地王”稱號。
翌日，華夏幸福再度轉(zhuǎn)讓北京豐臺科技園49%股權(quán)。
北京豐臺科技園的使用面積達到13.88萬平方米，華夏幸福在2015年通過注資的方式參與豐臺兩宗地塊的開發(fā)，從而獲得上述49%股權(quán)。
而本次轉(zhuǎn)讓后，意味著華夏幸福不再持有北京豐臺科技園任何股份。
除了上述出售動作，今年以來，華夏幸福陸續(xù)將武漢、南京以及嘉興等地區(qū)的多個項目擺上貨架。更有甚者，今年6月，華夏幸福轉(zhuǎn)讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。
對于清倉甩賣旗下項目一事，有分析人士認為，華夏幸福目前資金鏈緊張，債務(wù)兌付壓力較大，出讓項目實屬無奈。
也有市場人士認為，目前房地產(chǎn)市場收緊，出售項目能夠形成比較穩(wěn)健的現(xiàn)金流，對此類企業(yè)反而是件好事。
或許，王文學(xué)有些許委屈與無奈，債務(wù)重壓下，出售項目回籠資金以償還債務(wù)成為其破局的方式之一。
2018年末，處于資金危機的泰禾開始尋求項目出售，當年12月率先出售3個項目；次年，泰禾繼續(xù)進行大規(guī)劃出售項目，合計回款超百億元。
而后，藍光為了緩解流動性危機接連賣掉醫(yī)藥和物業(yè)板塊，恒大則打折出售全國各地項目。
世間萬物因果循環(huán)，華夏幸福此番出售以后，或許會為其業(yè)務(wù)重整帶來一番建樹。
據(jù)了解，華夏幸福南京項目曾經(jīng)出現(xiàn)在南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布《2020年第二季度擬上市計劃表》，預(yù)計2020年4月首開135套精裝現(xiàn)房，但并未入市。
隨后，觀點地產(chǎn)新媒體查閱了鏈家、安居等平臺發(fā)現(xiàn)，截至目前，華夏幸福在南京江寧東山暫未有出售項目，意味著，上述地塊自2016年拿地至今并未實現(xiàn)資金回流。
與此同時，翻看華夏幸福年報發(fā)現(xiàn)，南京江寧項目用地面積12.75萬平方米，總建筑面積34.45萬平方米，開工時間為同年12月，預(yù)計首批竣工時間為2019年7月，項目投資總額31.5億元。
隨后2017年、2018年兩年時間，華夏幸福在上述項目當中共計投資1.92億元；截至2019年末，南京江寧G70及新市鎮(zhèn)建設(shè)安置房項目的在建建筑面積8.24萬平方米，竣工面積1.9萬平方米，期內(nèi)投資金額1.45億元，2020年末，竣工面積并未增加，投資增加9630.22萬元。
南京江寧項目投入近五年時間暫未獲得現(xiàn)金流回流，華夏幸福此時出讓不僅能夠及時止損，還能迅速回籠資金，解決更加棘手的問題。
至于北京豐臺科技園，所在地塊為科教用地（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)），有熟悉北京的分析人士透露，上述項目僅用于出租，回籠資金較慢。
從華夏幸福近期出售項目來看，大多為大量沉淀資金、周期長或許仍處于投入期的項目，進行項目的轉(zhuǎn)讓或能為其快速回籠資金，調(diào)整存續(xù)業(yè)務(wù)。
對王文學(xué)來說，接連出售項目或許是債務(wù)壓力下的無奈，但更多的是對公司未來發(fā)展的取舍。
認錯并不能解決所有問題，“不逃廢債”的華夏幸福依舊面臨著732億元的債務(wù)。
債務(wù)問題何解？
據(jù)悉，今年2月，廊坊市人民政府與河北省產(chǎn)業(yè)投資基金管理公司共同出資的河北新空港發(fā)展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務(wù)重組的主體。
至于具體的債務(wù)化解方案，此前華夏幸福對外表示，將于7月正式公布。如今，距離“七月之約”還有三天，方案遲遲未現(xiàn)，等來的只有股價的不斷下挫。
截至7月28日收盤，華夏幸福的股價僅剩4.25元，較昨日（7月27日）下跌3.85%，而去年今日，其股價在20元左右。
對此，市場眾說紛紜，不少投資者在公開平臺提到“是不是債務(wù)化解方案不如意，才導(dǎo)致股價繼續(xù)下跌”。
方案未出，賣地先行。也有不少分析人士將華夏幸福近期的出售動作看做是“先行信號”。
根據(jù)此前坊間傳聞，華夏幸福債務(wù)化解方案包括：債務(wù)展期1-2年時間；到期債券協(xié)商轉(zhuǎn)化為非債券類債務(wù)，部分轉(zhuǎn)股；華夏幸福的相關(guān)業(yè)務(wù)將進行重組，住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營和商業(yè)可能是未來主要業(yè)務(wù)；董事長王文學(xué)會留在華夏幸福從事“擅長的業(yè)務(wù)”，但相關(guān)權(quán)重可能會下降等。
而上述觀點大多以第三方案作為例證，市場人士亦表示，從出售的物業(yè)來看，不排除此類企業(yè)在整合業(yè)務(wù)，需求更具優(yōu)勢的發(fā)展道路。
當然，也有反對意見，理由則為華夏幸福多次推遲公布債務(wù)化解方案。
2021年3月初，華夏幸福宣布債務(wù)化解方案將于5月公布，而后推遲至6月，又再次推遲到7月。
如今，“七月之約”還有三天時間，華夏幸福賣地究竟是信號，還是另有轉(zhuǎn)機？
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
