作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

繼5月份安獅資產(chǎn)接盤(pán)中關(guān)村軟件園鉆石大廈后，這一次輪到保險(xiǎn)公司和諧健康闊綽出手，交易對(duì)價(jià)高達(dá)90.6億元——“刷新了疫情后國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)成交紀(jì)錄?！贝鞯铝盒蟹Q。

戴德梁行是促成和諧健康收購(gòu)SK大廈的中間服務(wù)商，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為上述交易有可能成為2021年中國(guó)單體項(xiàng)目最高金額交易。

這座位于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街的5A甲級(jí)辦公樓，緊鄰長(zhǎng)安街。作為北京CBD核心區(qū)地標(biāo)式寫(xiě)字樓項(xiàng)目，土地面積7639.8平方米，總建筑面積10.76萬(wàn)平方米，擁有35層樓面。大樓石材和航空玻璃豎排到頂?shù)脑O(shè)計(jì)，確立一個(gè)棱角突出、充滿商業(yè)化和現(xiàn)代化氣息的外形。

SK大廈前身為由華熙集團(tuán)開(kāi)發(fā)的中環(huán)世貿(mào)中心，2005年，華熙集團(tuán)將項(xiàng)目以在建工程形式轉(zhuǎn)讓予凱德置地，后者則于3年后實(shí)現(xiàn)退出。

凱德與SK集團(tuán)的交易在2008年9月達(dá)成，SK集團(tuán)斥資33.4億元將大廈收入囊中，用作集團(tuán)的中國(guó)總部。資料顯示，SK集團(tuán)(SK HOLDINGS)是韓國(guó)第三大跨國(guó)企業(yè)，主要以能源化工、信息通信為支柱產(chǎn)業(yè)。

和諧健康這次亦是通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司的方式，將股權(quán)完整交割。

“交易其實(shí)推進(jìn)有一段時(shí)間了，因?yàn)榇笞诮灰渍勁械闹芷诒容^長(zhǎng)。”戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北區(qū)資本市場(chǎng)部主管劉兵告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體。

根據(jù)和諧健康主動(dòng)披露的公告，其與SK集團(tuán)達(dá)成交易，獲得北京新錦成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司100%股權(quán)，北京新錦成持有的SK大廈也一并轉(zhuǎn)讓。來(lái)自企查查的信息顯示，北京新錦成目前已經(jīng)完成工商信息變更。

事實(shí)上，自2010年放開(kāi)限制后，寫(xiě)字樓物業(yè)是險(xiǎn)資一直持續(xù)關(guān)注的資產(chǎn)。當(dāng)年中國(guó)平安斥資7.18億元購(gòu)入購(gòu)成都中匯廣場(chǎng)，成為險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)放開(kāi)的標(biāo)志性事情。更早期，通過(guò)“辦公自用”等名目，保險(xiǎn)公司自2006年起就開(kāi)始大量購(gòu)置寫(xiě)字樓物業(yè)。

“不動(dòng)產(chǎn)是險(xiǎn)資資金必需要配置的一種資產(chǎn)類別?！眲⒈硎?，除股票、債券之外，無(wú)論中國(guó)、外國(guó)的保險(xiǎn)公司都會(huì)將資金配置一部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，這也對(duì)應(yīng)銀保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)公司的要求。

保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金是指保險(xiǎn)公司為了承擔(dān)未到期責(zé)任和處理未決賠款，從保費(fèi)收入中提存的一種資金準(zhǔn)備，在報(bào)表上體現(xiàn)為保險(xiǎn)公司的負(fù)債，因此保險(xiǎn)公司也會(huì)相應(yīng)地持有與保險(xiǎn)責(zé)任準(zhǔn)備金等值的資產(chǎn)作為后盾。

更通俗地說(shuō)，由于這種長(zhǎng)期債務(wù)的存在，保險(xiǎn)公司通常并不希望對(duì)外投資的現(xiàn)金回籠太快。所以持有存量地產(chǎn)項(xiàng)目是很好的選擇，尤其是北京等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。

“北京的核心資產(chǎn)尤其寫(xiě)字樓資產(chǎn)非常稀缺。”如上所述SK大廈位于長(zhǎng)安街邊上，從各種意義上來(lái)說(shuō)，“任何企業(yè)能夠在長(zhǎng)安街邊上掛著自己的logo，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)影響力都是非同凡響的。”

劉兵稱，放眼全國(guó)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率是最低的，租金是最高的。因此持有SK大廈這樣一座核心區(qū)寫(xiě)字樓，租金收益+物業(yè)升值的盈利模式又穩(wěn)定又安全。它的回報(bào)收益包括未來(lái)的資產(chǎn)增值預(yù)期，對(duì)保險(xiǎn)公司都是非常可觀的。

“北京市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)受投資人所重點(diǎn)關(guān)注，大宗成交已連續(xù)三年突破500億?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平也透露，戴德梁行資本市場(chǎng)部上半年促成的成交已經(jīng)超過(guò)百億。

另外來(lái)自世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2021年一季度北京共達(dá)成10筆大宗交易，交易總額達(dá)到209.1億元。期內(nèi)，北京全市寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，是2018年第二季度以來(lái)首次下降。該機(jī)構(gòu)表示，當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓市場(chǎng)擁有“強(qiáng)勁的需求”。

從一個(gè)更宏觀的角度，中國(guó)一線城市商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)亦越來(lái)越受全球投資者青睞。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是世界范圍內(nèi)最好的，另外考慮到全球貨幣超發(fā)，加強(qiáng)房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置，是投資者資產(chǎn)保值的重要手段。

“因?yàn)槿ツ暌咔?，所以大家的投資行為其實(shí)都延遲了?！眲⒈岬?，目前市場(chǎng)所有買家的積極度都非常高，不管是外資機(jī)構(gòu)或者保險(xiǎn)公司抑或自用的企業(yè)，都很活躍。

另一方面，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)的保費(fèi)收入規(guī)模正以非常快的速度增長(zhǎng)，相對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)管理資產(chǎn)配置需求也在不斷地增長(zhǎng)。