1、上半年?duì)I收增速同比回升，但利潤(rùn)增速維持低位

在“房住不炒”、行業(yè)降杠桿的政策主基調(diào)下，近年來針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管不斷收緊，房企整體銷售規(guī)模增速明顯放緩。同時(shí)，市場(chǎng)下行疊加前期部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，行業(yè)利潤(rùn)空間受到持續(xù)擠壓，企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模增速也呈下行趨勢(shì)。 

具體來看，2021年上半年行業(yè)80家典型上市房企1整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)收收入26839億元、營(yíng)業(yè)成本21039億元，營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。雖然從數(shù)值上看，營(yíng)收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這主要是因?yàn)?020年上半年受疫情影響，項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)普遍延遲、收入無法如期確認(rèn)、上半年整體結(jié)算基數(shù)較低。 

而同時(shí)，由于房企利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，自2019年以來行業(yè)營(yíng)業(yè)成本增速均高于同期的營(yíng)收增速，2021年上半年高出近10個(gè)百分點(diǎn)。在營(yíng)收和營(yíng)業(yè)成本增速不匹配的擠壓下，行業(yè)利潤(rùn)增速自2019年出現(xiàn)拐點(diǎn)并表現(xiàn)出下行趨勢(shì)。2021年上半年，行業(yè)80家典型上市房企毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)收增速且處在歷年來的較低水平。

2、近半數(shù)典型房企毛利率、歸母凈利率雙降，盈利指標(biāo)探底

從利潤(rùn)率指標(biāo)來看，近年來行業(yè)整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2021年上半年，行業(yè)80家典型上市房企整體的毛利率、凈利率以及歸母凈利率水平均延續(xù)下行趨勢(shì)，且降幅較2020年有進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2021年上半年毛利率中位數(shù)同比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)至21.7%。凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別降低0.6和1.7個(gè)百分點(diǎn)至9.3%和6.5%。與歷年相比，行業(yè)整體的利潤(rùn)率指標(biāo)均已降至2015年以來的歷史最低水平。

當(dāng)前，針對(duì)房企投、融兩端的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，疊加行業(yè)下行的預(yù)期，企業(yè)利潤(rùn)空間和盈利水平持續(xù)受到擠壓。具體來看，2021年上半年在行業(yè)80家典型上市房企中，多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母凈利率下行的房企分別達(dá)到58家和49家，毛利率和歸母凈利率雙降的房企占到近半數(shù)。其中，如金地在杭州、天津、合肥等低毛利地區(qū)的項(xiàng)目在期內(nèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)，影響了整體的毛利率水平，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率明顯下滑。

3、未來提高經(jīng)營(yíng)水平和產(chǎn)品品質(zhì)是“穩(wěn)利潤(rùn)”的關(guān)鍵

總體而言，近年來行業(yè)利潤(rùn)增速不斷放緩、企業(yè)盈利空間受到擠壓、多數(shù)行業(yè)典型上市房企利潤(rùn)率水平顯著下降主要有以下幾大原因：一方面，不少房企2017、2018年獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，在市場(chǎng)整體下行、部分城市限價(jià)趨緊的背景下，這部分高地貨比項(xiàng)目的結(jié)算利潤(rùn)率水平處在行業(yè)較低水平。另一方面，2020年以來在疫情的影響下，行業(yè)整體的項(xiàng)目開工、竣工及交付結(jié)算進(jìn)度普遍延緩，部分房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證業(yè)績(jī)規(guī)模，進(jìn)一步加劇了增收不增利的現(xiàn)象。此外，多數(shù)房企為優(yōu)化當(dāng)期利潤(rùn)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行利息資本化處理，目前隨著這部分項(xiàng)目進(jìn)入竣工結(jié)算，融資利息計(jì)入營(yíng)業(yè)成本對(duì)結(jié)算利潤(rùn)的滯后性影響開始顯現(xiàn)。

上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，從中期業(yè)績(jī)會(huì)上各大上市房企對(duì)行業(yè)利潤(rùn)的預(yù)期來看，多數(shù)房企認(rèn)為短期內(nèi)企業(yè)盈利水平承壓、毛利率下降已是行業(yè)趨勢(shì)，但隨著17、18年的高價(jià)地逐步去化完畢、土地市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期趨穩(wěn)，長(zhǎng)期來看行業(yè)利潤(rùn)率水平在觸底之后或?qū)⒙杂谢厣?，穩(wěn)定在20%-25%之間的水平。未來，行業(yè)前期高增長(zhǎng)階段的高額回報(bào)很難再實(shí)現(xiàn)，企業(yè)“穩(wěn)利潤(rùn)”需從運(yùn)營(yíng)管理及產(chǎn)品品質(zhì)入手，審慎理性拿地、優(yōu)選項(xiàng)目，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量及運(yùn)營(yíng)管理效率，同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品打造、提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品適銷性，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2021年上半年，不少房企都實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與利潤(rùn)規(guī)模同比顯著增長(zhǎng)，主要原因是去年同期受到疫情影響較大，基數(shù)相對(duì)較低，而今年以來開工建設(shè)、竣工交付進(jìn)度平穩(wěn)推進(jìn)，也是市場(chǎng)節(jié)奏恢復(fù)的表現(xiàn)。但仍有三成房企毛利同比降低，利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)承壓。

此外，上半年也有部分房企出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象，在營(yíng)收增長(zhǎng)的情況下毛利潤(rùn)不增反降，其中不乏金地集團(tuán)、雅樂居、融信中國(guó)等規(guī)模型房企。顯然，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，房企的利潤(rùn)增長(zhǎng)對(duì)于土地和經(jīng)營(yíng)成本的控制提出了更高的要求。

（部分略）

2、利潤(rùn)率：利潤(rùn)率普降，也有部分房企維持了高利潤(rùn)水平

今年上半年行業(yè)利潤(rùn)率指標(biāo)延續(xù)下行趨勢(shì)，但也有部分房企維持了較高的盈利水平。從今年上半年高利潤(rùn)率房企來看，大多呈現(xiàn)出較強(qiáng)的商業(yè)、城市更新等復(fù)合屬性，非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益在增加利潤(rùn)方面也起到了重要的作用，這也反映出當(dāng)前多元業(yè)務(wù)對(duì)于平滑利潤(rùn)率的重要性。

例如寶龍地產(chǎn)今年上半年毛利率持續(xù)保持在30%以上，達(dá)到35.2%，歸母凈利率達(dá)到18.9%。高盈利的背后主要可以歸功于兩點(diǎn)：一是企業(yè)理性的投資邏輯“不買貴地，不進(jìn)貴城”，今年上半年也并未在22城集中供地中拿地。二是非核心業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收益，尤其是投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)顯著增厚了企業(yè)賬面利潤(rùn)。

另外，合景泰富得益于企業(yè)高收益性的商業(yè)布局，以及前期價(jià)格較低的土地儲(chǔ)備積累，也保持了較強(qiáng)了盈利能力，毛利率、歸母凈利率分別達(dá)到30.1%、21.2%。盈利能力作為評(píng)估和檢驗(yàn)房企長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)，高利潤(rùn)率房企的業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營(yíng)模式在行業(yè)都具備相當(dāng)參考價(jià)值。

3、ROE：近6成房企ROE下行，典型房企ROE中位數(shù)5.86%（略）

1、合聯(lián)營(yíng)收入：行業(yè)合作加深，半數(shù)企業(yè)合聯(lián)營(yíng)收入占比提升

2021年，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)收緊，針對(duì)房企的“三道紅線”、針對(duì)房貸的“兩條紅線”，以及“集中供地”政策的落地，房企面臨更為嚴(yán)峻的外部環(huán)境，繼而合作趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，以對(duì)沖調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)提升競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于房企合作中的非并表項(xiàng)目而言，其開發(fā)利潤(rùn)以權(quán)益法進(jìn)行核算，計(jì)入“對(duì)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)企業(yè)投資收益”科目，影響凈利潤(rùn)表現(xiàn)。同時(shí)，合作非并表項(xiàng)目的增加也會(huì)相應(yīng)地提升企業(yè)的歸母凈利率水平。

2021年上半年80家典型上市房企中，近半數(shù)房企合營(yíng)聯(lián)營(yíng)收入占稅前利潤(rùn)的比重較上年同期呈現(xiàn)不同程度的上升，行業(yè)合作加深。而從對(duì)聯(lián)營(yíng)及合營(yíng)投資收益的絕對(duì)規(guī)模來看，上半年典型上市房企中25家房企實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中13家房企增幅超過100%，包括首創(chuàng)置業(yè)、越秀地產(chǎn)、招商蛇口等。龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，碧桂園以31.2億元的合聯(lián)營(yíng)收益位列榜首，較上年同期增長(zhǎng)20.9%，融創(chuàng)、萬科、保利等房企也依舊位居前列。

2.投資物業(yè)重估收益：華潤(rùn)、龍湖、中海投資物業(yè)重估收益領(lǐng)先（略）

3.租金收入：疫情修復(fù)期下，超六成房企租金收入同比回升

投資物業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)作為房企多元發(fā)展板塊的一部分，已成為大部分房企的業(yè)務(wù)選擇之一，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復(fù)期下大部分房企的投資物業(yè)板塊收益顯著回升，80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入同比提升，其中增幅超過50%的達(dá)22家。

具體來看，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股分別以70.2億元、47.8億元和36.9億元的投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模位居行業(yè)前三，其中新城控股于期內(nèi)新增布局吾悅廣場(chǎng)18座，新開業(yè)5座，該部分收入同比增長(zhǎng)67.7%，排名顯著提升；華潤(rùn)置地和龍湖也分別同比增長(zhǎng)64.7%和42.4%，保持領(lǐng)先地位。同時(shí)，部分房企投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入占總營(yíng)收的比重有所提升，其中大悅城在輕重并舉的策略下，期內(nèi)商業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，平均出租率達(dá)94%，投資物業(yè)租金及酒店運(yùn)營(yíng)收入占總收入比重達(dá)20.4%，同比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)。

4、非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：資產(chǎn)處置推高當(dāng)期凈收益，改善流動(dòng)性壓力

隨著“三道紅線”政策調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，以及商票、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流等相關(guān)補(bǔ)丁的全面監(jiān)控，部分踩線房企資金周轉(zhuǎn)壓力增大。除了加快銷售去化回籠資金，也通過出售資產(chǎn)、處置長(zhǎng)期股權(quán)等方式改善流動(dòng)性，平緩資金與債務(wù)壓力。其中，資產(chǎn)、股權(quán)等處置收益計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入或營(yíng)業(yè)外收入當(dāng)中，為非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響。較高比重的非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入或?qū)⒋蠓嵘髽I(yè)的凈利潤(rùn)狀況，但需謹(jǐn)慎注意其不可持續(xù)性。

（部分略）

5、銷管費(fèi)率：超七成房企銷管費(fèi)率同比下降，管控成效顯現(xiàn)（略）