實際占有、使用未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋的案外人，如不能證明其對該房屋享有所有權(quán)或其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，則即便被執(zhí)行人明確認可該案外人的權(quán)利，法院仍不會支持其請求中止執(zhí)行的訴情。

案情簡介

一、案件爭議的執(zhí)行標的是位于華丹路688號的2號廠房，所在地的土地使用權(quán)和原廠房產(chǎn)權(quán)均登記在被執(zhí)行人宏峰公司名下，根據(jù)案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》及《土地使用權(quán)及房屋租賃補充協(xié)議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠房，建造新廠房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房（包括2號廠房）至今未做產(chǎn)權(quán)登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對2號廠房已經(jīng)實際接收并投入使用。因為涉及工程款糾紛，雙方向上海仲裁委員會提出仲裁申請。上海仲裁委員會作出（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務(wù)。 

三、金工公司向上海市二中院申請執(zhí)行該仲裁裁決，并申請對查封房地產(chǎn)進行拍賣，上海市二中院在執(zhí)行過程中查封了訴爭房屋。 

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請求中止執(zhí)行（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決，解除對訴爭房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執(zhí)行異議。鼎一公司向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求中止對訴爭房屋的執(zhí)行并確認訴爭房屋歸鼎一公司所有。 

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請求，鼎一公司向最高法院申請再審，最高法院認為案外人提交的證據(jù)不足以證明其享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，裁定駁回鼎一公司的再審申請。

新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件及其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進行租賃使用。 

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過租賃合同，雖然被執(zhí)行人宏峰公司對鼎一公司的權(quán)利主張表示認可，但鼎一公司并未完成其對訴爭2號廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實體權(quán)利的舉證責(zé)任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對2號廠房的執(zhí)行并確認該廠房歸其所有的訴訟請求。 

案外人鼎一公司和被執(zhí)行人宏峰公司認為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決是錯誤的問題，關(guān)于仲裁機構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號仲裁裁決是否正確，并非執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對上述裁決和裁定進行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對此不予審查。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人對暫未完成初始登記的房屋進行交易時需要注意考慮交易后完成產(chǎn)權(quán)過戶的難度。結(jié)合最高法院裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：

一、對未完成房屋初始登記的執(zhí)行標的主張執(zhí)行異議時，實際占有并不能證明擁有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，即便被執(zhí)行人對其權(quán)利明確表示認可

本案中，新建成的2號廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，被執(zhí)行人宏峰公司為訴爭房屋所占土地的使用權(quán)人，金工公司申請執(zhí)行宏峰公司財產(chǎn)時即將訴爭房屋列為執(zhí)行范圍。案外人鼎一公司雖然實際占有并使用該訴爭房屋，并在執(zhí)行異議之訴中主張了自己對訴爭房屋享有所有權(quán)，被執(zhí)行人亦表示認可，但最高法院認為，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號房地產(chǎn)（包括2號廠房）的用地單位，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)認定該訴爭房屋為宏峰公司所有。

二、無初始登記房屋在執(zhí)行過程中，對所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓時，實際的登記操作非常困難 

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》第三十條、第三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權(quán)，但如需轉(zhuǎn)讓則需先辦理產(chǎn)權(quán)登記，可見對于沒有首次登記的房屋進行處分等行為時，登記機構(gòu)很難進行變更所有權(quán)人的登記操作。所以在處理這部分房產(chǎn)時，當(dāng)事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，處分這部分財產(chǎn)也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理”的規(guī)定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權(quán)利時需特別注意。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百二十七條　執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《中華人民共和國民法典》

第二百三十一條　因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第二百三十二條　處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

《中華人民共和國物權(quán)法》（已失效）

第三十條　因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條　依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

最高人民法院：《上海鼎一倉儲物流有限公司、上海金工建設(shè)（集團）有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書》【（2015）民申字3301號】