觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
無論是控股股東紅星控股還是上市公司紅星美凱龍，都面臨著較大的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和債務(wù)挑戰(zhàn)，車建興試圖不斷籌集現(xiàn)金扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。
6月2日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司發(fā)布公告稱，出售7家物流子公司全部股權(quán)及全部借款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天津遠川投資有限公司。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，天津遠川投資有限公司為瑞喜創(chuàng)投有限公司的間接全資附屬公司，瑞喜創(chuàng)投有限公司由遠洋集團控股有限公司持有49%的股權(quán)，其他股東均沒持股超過三分之一。
瑞喜創(chuàng)投有限公司為遠洋資本當初重組港股盛洋投資的重要平臺之一。
值得注意的是，這次出售距離上一次紅星美凱龍與遠洋資本的深度合作剛剛過去兩個月，那一次的賣方同樣是紅星美凱龍。
3月28日，市場傳出消息稱“遠洋集團200億并購紅星美凱龍旗下的紅星地產(chǎn)”，隨后引起軒然大波，遠洋迅速出來辟謠，并表示雙方為戰(zhàn)略合作。
據(jù)悉，紅星地產(chǎn)將引入遠洋資本作為戰(zhàn)略投資者，遠洋資本將獲得紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，交易對價10.3億元。
在地產(chǎn)開發(fā)板塊上引入遠洋資本外援后，這次紅星美凱龍把目光放在了同樣需要較大資金盤活的物流地產(chǎn)上，選擇了全部出售。
本次交易價款包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，預計本次交易價款合計約為人民幣23.12億元，其中，預計股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款金額約為人民幣11.78億元，預計債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款金額約為人民幣11.34億元。
其中包括，西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司。
該部分公司通過夾層公司持有11個物流地產(chǎn)項目，總建筑面積規(guī)模約85萬平方米，分別為合肥IV期項目、石家莊項目、天津南項目、天津西項目、合肥I-II期項目、重慶I-II期項目、貴陽龍里I-II期項目、西安項目、武漢項目、合肥III期項目、天津靜海項目。
對于遠洋資本來說，本次收購是對剛剛摘牌不久的遠洋物流一次重要的資產(chǎn)補充。
4月中旬，遠洋資本全資子公司遠洋物流在上海摘牌，接下來將以獨立品牌的形象運營，持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展。
據(jù)悉，遠洋物流前身為遠澤物流，正式成立于2017年，是從事物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和管理、收并購的物流地產(chǎn)品牌。
目前，遠洋物流已投資管理20余個物流地產(chǎn)項目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等十余個城市，在管面積近250萬平方米。
除了進行現(xiàn)有資產(chǎn)的收并購，遠洋資本在物流地產(chǎn)上還進行了自主拿地開發(fā)，從2018年開始落地了在成都、南寧等地落地了數(shù)據(jù)中心。
2020年8月份，遠洋資本完成浙江省安吉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園第一期100畝土地摘牌。預計三年內(nèi)將完成安吉IDC項目20000個標準機柜、超2萬平方米的數(shù)據(jù)中心建設(shè)。
值得注意的是，遠洋還通過該類資產(chǎn)實行了資本動作，發(fā)行了國內(nèi)首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施收益權(quán)ABS，首期規(guī)模11.06億元，產(chǎn)品期限最長9年。
而對于紅星美凱龍來說，出售的意圖很明顯，就是回籠資金。
本次出售控股子公司股權(quán)及債權(quán)所得款項將用于紅星美凱龍補充流動資金、日常運營管理以及歸還借款等。
紅星美凱龍表示，本次交易契合公司“輕資產(chǎn)、重運營、降杠桿”的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于公司更加聚焦主業(yè)，專注優(yōu)質(zhì)資源開展業(yè)務(wù)，旨在進一步提高公司資產(chǎn)盈利能力，進一步降低公司的負債率，減少財務(wù)費用的支出，優(yōu)化公司的現(xiàn)金流水平，中長期滿足公司的發(fā)展規(guī)劃。
事實上，無論是控股股東紅星控股還是上市公司紅星美凱龍，都面臨著較大的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和債務(wù)挑戰(zhàn)，車建興試圖不斷籌集現(xiàn)金扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局。
紅星美凱龍的剝離動作不止于此，在5月14日，紅星美凱龍公告稱擬將上海紅星美凱龍融資租賃有限公司、上海紅星美凱龍商業(yè)保理有限公司2家全資子公司，以12.09億元出售予控股股東紅星控股。
據(jù)2020年報披露，紅星美凱龍的在手貨幣資金僅為65.11億元，而同期負債合計804.5億元，流動負債316.39億元，各類短期借款、到期負債合計遠超在手現(xiàn)金，債務(wù)壓力不小。
以各項財務(wù)比數(shù)為例，EBITDA全部債務(wù)比下降4成至14 %，利息保障倍數(shù)下降42.8%至1.84，EBITDA利息保障倍數(shù)同樣下降近40%。
同時，在經(jīng)營層面，紅星美凱龍同樣面臨較大的挑戰(zhàn)，2020年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入142.36億元，同比下降13.56%，實現(xiàn)凈利潤17.31億元，同比下降61.37%，各項數(shù)據(jù)下滑明顯。
值得一提的是，3月1日，紅星美凱龍的37億元非公開發(fā)行股票申請獲證監(jiān)會審核通過，該次定增的大部分金額都將用于項目開發(fā)的資金，剩余約三分之一的資金11.1億元用于償還公司有息債務(wù)。
除了向機構(gòu)股東定增籌錢外，紅星美凱龍董事會試圖通過子公司的股東債權(quán)向金融機構(gòu)融資，此舉風險不小。
在昨日的股東大會上，紅星美凱龍同意東莞紅星美凱龍世博家居廣場有限公司與蘇州資產(chǎn)管理有限公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公司將對東莞紅星享有金額為3.78億元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給蘇州資管，轉(zhuǎn)讓對價為3.5億元。
蘇州資管擬與東莞紅星、紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱“紅星控股”）簽訂債務(wù)重組協(xié)議，東莞紅星對蘇州資管負有本次債權(quán)轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，債務(wù)重組金額為3.78億元，重組期限為自重組起始日起不超過24個月。東莞紅星以其名下位于東莞市萬江區(qū)萬道路與四環(huán)路交匯處家匯商業(yè)廣場（一期）1號商業(yè)樓房地產(chǎn)為抵押擔保，紅星控股提供連帶責任保證擔保
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