丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
近年來，長(zhǎng)租公寓“爆雷”“跑路”頻發(fā)，在今年的疫情背景下，更是加速暴露了租賃市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與漏洞。
自中央政府大力推行“租售并舉”，至今已五年，今年各城市也根據(jù)自身市場(chǎng)情況，密集出臺(tái)了各項(xiàng)租賃相關(guān)政策，進(jìn)一步推動(dòng)完善住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。無論中央層面上，還是地方層面，政策上都給予了租賃市場(chǎng)多方面的支持，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定、快速發(fā)展。
“租售并舉”并不是只喊“口號(hào)”，而是從頂層設(shè)計(jì)到制度的執(zhí)行都在一一落實(shí)。我們看到，政策延續(xù)性不斷完善，通過政策的實(shí)施，保障、完善租賃市場(chǎng)秩序；并且，從稅收財(cái)政、權(quán)益保障等各方面，多維度落實(shí)保障租賃雙方權(quán)益。
二十余城214條住房租賃相關(guān)政策
截至2020年10月，共二十余城發(fā)布214條住房租賃相關(guān)政策，政策內(nèi)容圍繞著租賃權(quán)益保障、市場(chǎng)監(jiān)管、租賃供應(yīng)以及金融稅收等多個(gè)方面?？梢园l(fā)現(xiàn)今年各城市發(fā)布的政策，以權(quán)益保障和市場(chǎng)監(jiān)管政策為主導(dǎo)，多數(shù)涉及到針對(duì)B端和C端的補(bǔ)貼，以及加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)監(jiān)管，特別是對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
住房租賃市場(chǎng)是住房體系中非常重要的一環(huán)，從中央到地方，各級(jí)政府都十分關(guān)注住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。今年7、8月份，杭州、上海、合肥、鄭州、廣州等地多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)爆雷和跑路事件，引起了各地政府的重視，加速了各地方政府對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過出臺(tái)一系列的租賃行業(yè)監(jiān)管政策來規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)租客和房東利益。
整體而言，租賃權(quán)益保障類政策受到社會(huì)廣泛關(guān)注，同時(shí)，租賃權(quán)益方向的政策發(fā)布數(shù)量最大。在行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，進(jìn)一步加速行業(yè)出清，淘汰一批運(yùn)營(yíng)不力或是不規(guī)范的企業(yè)，避免造成劣幣追逐良幣的現(xiàn)象，維護(hù)有序企業(yè)的成長(zhǎng)。
分城市來看：
上海、廣州、重慶、杭州、西安、成都、合肥、?？诘瘸鞘姓咧饕性趶?qiáng)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管方面。濟(jì)南在租賃供給、監(jiān)管和權(quán)益保障等多方面均有相關(guān)政策的推出，力度較大；具體在租售同權(quán)、增加房源供應(yīng)、搭建監(jiān)管平臺(tái)、對(duì)企業(yè)和租客實(shí)施補(bǔ)貼方面全方位推進(jìn)。
濟(jì)南住房租賃政策匯總
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
直轄市每年10億元獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持
從2017年的租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)首批城市的公布，到2019年中央專項(xiàng)資金注入租賃市場(chǎng)的舉措，各級(jí)政策的不斷推出和執(zhí)行，對(duì)穩(wěn)定租金和租賃市場(chǎng)秩序起到了重要作用。
2019年7月，根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于開展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》，中央財(cái)政對(duì)確定的示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持，直轄市每年10億元，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市每年8億元，地級(jí)城市每年6億元，補(bǔ)貼政策涉及24城總計(jì)約66億資金；用于多渠道籌集租賃住房房源、建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)等與住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的支出，由示范城市自主確定資金使用方案。
部分城市住房租賃補(bǔ)貼方案匯總
1、原則：大錢補(bǔ)建設(shè)，小錢補(bǔ)運(yùn)營(yíng)
從各地出臺(tái)的資金管理辦法來看，總體補(bǔ)貼原則是：大部分資金用于租賃建設(shè)，小部分資金用于補(bǔ)貼租賃運(yùn)營(yíng)，也就是說各城市在租賃房源籌建方面重點(diǎn)并大量補(bǔ)貼，對(duì)于改建項(xiàng)目和盤活項(xiàng)目補(bǔ)貼量則次之。在出臺(tái)租賃專項(xiàng)資金管理辦法的城市中，各地側(cè)重點(diǎn)不同，例如北京側(cè)重新建、改建項(xiàng)目的補(bǔ)貼；合肥對(duì)不同項(xiàng)目的補(bǔ)貼較為全面，各個(gè)方向補(bǔ)貼力度較為平均。
各城市補(bǔ)貼力度也不盡相同，總體來看，北京的補(bǔ)貼力度最大，新建項(xiàng)目補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到3-4.5萬/間，其次是南京、武漢；盤活項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目補(bǔ)貼作為補(bǔ)充內(nèi)容，各城市補(bǔ)貼力度都不是十分突出。大部分城市對(duì)其他能夠有效促進(jìn)租賃行業(yè)發(fā)展的企業(yè)，例如信息采集類、住房租賃信息化建設(shè)類項(xiàng)目，均有不同程度的補(bǔ)貼。深圳在這方面的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)較高，達(dá)到1200-1500元/平方米。
2、主體：以國(guó)企、央企為主
對(duì)于補(bǔ)貼主體也存在一定差異，但多數(shù)以國(guó)企、央企為主。從各城市已公開的支持項(xiàng)目清單來看，深圳第一批補(bǔ)貼的企業(yè)為深圳招商公寓；南京的幾批補(bǔ)貼基本都發(fā)放給本地企業(yè)和國(guó)企，例如南京安科置業(yè)有限公司和南京國(guó)立資產(chǎn)管理有限公司；武漢主要將補(bǔ)貼發(fā)放給具有國(guó)企及規(guī)模型房企，例如中海、城開、融創(chuàng)等。
由于各級(jí)政府對(duì)專項(xiàng)資金的使用較為謹(jǐn)慎，而中小型經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力、償債能力等無法保證，因此大部分企業(yè)在選擇補(bǔ)貼項(xiàng)目的時(shí)候首選國(guó)企、央企。同時(shí)，各城市的補(bǔ)貼發(fā)放具有“引導(dǎo)示范效應(yīng)”，因此，各地政府對(duì)資金的流向監(jiān)管十分嚴(yán)格。
3、補(bǔ)貼的背后，意在完善監(jiān)管
一方面，政府通過扶持合規(guī)性企業(yè)，能夠在一定程度上加強(qiáng)租賃行業(yè)信心，正向引導(dǎo)租賃市場(chǎng)發(fā)展。試點(diǎn)城市租賃專項(xiàng)資金的下發(fā)，對(duì)于緩解租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力能起到一定作用，但由于租賃企業(yè)眾多，而且是普惠性政策，作用相對(duì)有限。
但從另一方面來看，政府通過對(duì)租賃企業(yè)的補(bǔ)貼，能夠加強(qiáng)對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目層面的監(jiān)督、監(jiān)管，并加快政府對(duì)于租賃市場(chǎng)房源信息管控體系的建立，預(yù)防“高進(jìn)低出，長(zhǎng)收短付，短錢長(zhǎng)投”等違規(guī)行為，擾亂市場(chǎng)的正常秩序。
針對(duì)引進(jìn)人才，深圳補(bǔ)貼力度最高
隨著人口增長(zhǎng)速度的放緩，人口紅利消散；而人才是加速城市發(fā)展的重要引擎，關(guān)系到城市建設(shè)的根本。人才資源是經(jīng)濟(jì)活力的核心，解決人才的安居問題，促進(jìn)“職住平衡”能夠在一定程度上推進(jìn)城市的集約化、規(guī)?；l(fā)展，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力，同時(shí)，人才安居問題的解決，能夠促進(jìn)產(chǎn)城融合，使有限的公共資源更有效率的使用和利用。
目前，一、二線城市房?jī)r(jià)高企，人才通過補(bǔ)貼買房的難度相對(duì)較大，但租房能夠較好的緩解居住的壓力，因此，各城市根據(jù)自身情況制定了不同的引進(jìn)人才租賃補(bǔ)貼政策，幫助應(yīng)屆畢業(yè)生和特殊人才在解決就業(yè)問題的基礎(chǔ)上完成第一階段的安居問題。
部分城市引進(jìn)人才租賃補(bǔ)貼方案匯總
數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售整理
1、分類補(bǔ)貼差異化，深圳補(bǔ)貼力度最高
對(duì)比各城市人才租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和租金水平來看，深圳、南京的補(bǔ)貼力度較大，補(bǔ)貼金額基本可以完全覆蓋房租，上海的人才租賃補(bǔ)貼力度相對(duì)較??；而杭州雖然對(duì)本科生的租賃補(bǔ)貼較少，但對(duì)高層次人才的住房問題直接提供保障房，人才分類補(bǔ)貼差異較大。
從各試點(diǎn)城市人才租賃補(bǔ)貼政策來看，北京、上海由于城市人口基數(shù)較大，近年來大力控制人口，主要引進(jìn)的是高精尖人才，將對(duì)高精尖人才的安居作為主要著力點(diǎn)；而其他試點(diǎn)城市則主要承接一線城市的人口外溢，在學(xué)歷人才的引進(jìn)和高精尖人才的引進(jìn)雙方面雙管齊下，全方位的引進(jìn)人才，并制定一系列補(bǔ)貼政策，以期解決人才的安居問題。
但整體而言，大部分城市對(duì)特殊人才的租房補(bǔ)貼力度都要明顯高于對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的補(bǔ)貼，一方面，高精尖和特殊人才的價(jià)值更大，可以較大程度的幫助城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，由于大量的高精尖人才引進(jìn)時(shí)會(huì)攜帶家庭成員，因此也相對(duì)需要更多的補(bǔ)貼來解決安居問題。
2、補(bǔ)貼與人口流入呈正相關(guān)
從各城市人口流入情況來看，對(duì)學(xué)歷型人才租賃補(bǔ)貼力度更大的城市，人口流入數(shù)量也更多。深圳、杭州、成都、武漢的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)城市租金而言，能夠解決租房壓力，同時(shí)，這些城市的人口流入情況也更加樂觀；而從另一個(gè)角度來看，人口凈流入大的城市對(duì)人才提供租房補(bǔ)貼對(duì)于緩解城市居住壓力更有必要性和實(shí)際意義。
2019年各試城市人口流入情況（萬人）
租賃補(bǔ)貼政策，從源頭上解決了一部分人才的安居問題，使城市源源不斷吸引更多人才的加入；而人才的不斷引入，能加速城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和穩(wěn)定發(fā)展，加速城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成正循環(huán)。
自十九大提出“租售并舉”政策之后，從中央到各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的政策，使市場(chǎng)更加規(guī)范，在一定程度上解決了人才的安居問題。
隨著針對(duì)租賃市場(chǎng)的各類補(bǔ)貼的下發(fā)和監(jiān)管政策的不斷完善，使租賃市場(chǎng)真正發(fā)揮其有效平衡住房需求的功能，解決城市發(fā)展中的“職住平衡”問題。從而帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人才和城市發(fā)展“雙贏”的良性循環(huán)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 深度研究丨二十余城214條租賃政策，北京補(bǔ)貼最高
