作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 持續(xù)了將近一年的中民投出售億達(dá)中國(guó)股份的潛在交易終止了。

6月24日，億達(dá)中國(guó)公告表示，據(jù)中民嘉業(yè)告知，于公告日期中民嘉業(yè)已終止與潛在買方的所有相關(guān)討論，原因是未能就潛在交易的條款達(dá)成協(xié)議。所以也并無就潛在交易簽訂最終協(xié)議。

隨著有關(guān)潛在交易的討論及磋商終止，將導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)控制權(quán)的變動(dòng)，從而導(dǎo)致觸發(fā)根據(jù)收購守則規(guī)則26.1作出強(qiáng)制性全面要約的要約期也于本公告日期截止。

當(dāng)年9月下旬，億達(dá)中國(guó)公告透露，該公司控股股東中民嘉業(yè)投資有限公司已與潛在買方進(jìn)行討論，以探討有關(guān)出售中民嘉業(yè)持有的該公司股份的潛在交易。

交易資產(chǎn)為中民嘉業(yè)持有億達(dá)中國(guó)15.81億股股份，相當(dāng)于后者已發(fā)行股份的約61.20%。根據(jù)香港交易所《公司收購及合并守則》，此次中民投出售的股權(quán)超過30%，將觸發(fā)強(qiáng)制性全面收購要約。

所以隨著有關(guān)潛在交易的討論及磋商終止，有關(guān)潛在交易的要約期于本公告日期截止。

彼時(shí)中民投出售億達(dá)中國(guó)的理由很簡(jiǎn)單：缺錢。過去依靠債務(wù)資金實(shí)現(xiàn)的規(guī)模快速擴(kuò)張，也快速地反噬著中民投。

在2017年年底，中民投總資產(chǎn)突破3000億元，但其債務(wù)危機(jī)也慢慢開始浮出水面。這一年，中民投短期負(fù)債增加了333億元。

2018年，地產(chǎn)、金融行業(yè)開始大力去杠桿，抽貸、限額導(dǎo)致房企們現(xiàn)金流問題開始爆發(fā)，中民投便是其中典型的一個(gè)例子。也是從這一年開始，中民投開始斷臂求生。

121億元出售上海董家渡13、15地塊給綠地，轉(zhuǎn)讓所持陽光城股份，出售旗下物業(yè)管理公司給雅居樂，還出售中民愛普、旗下建筑公司以及深圳蛇口的城市更新項(xiàng)目等等。

但即便如此，中民投的債務(wù)危機(jī)依然未能緩解，2021年以來，中民投已經(jīng)四次被列為執(zhí)行人。據(jù)企查查信息顯示，近一年以來，中民投共計(jì)被執(zhí)行5次，執(zhí)行金額19.93億元。

債務(wù)問題未能緩解，億達(dá)中國(guó)被擺上交易臺(tái)。這是2016年11月，中民投通過旗下中民嘉業(yè)，斥資逾30億港元成為控股股東的上市平臺(tái)。

但隨著中民投與潛在買方的交易終止，中民投下一步要如何處置資產(chǎn)將成為新的問題。因?yàn)槠涫稚仙心芴幹玫馁Y產(chǎn)已不多。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中民投對(duì)外投資中，有“房地產(chǎn)”“置業(yè)”字樣的子公司共30家，其中4家已注銷。而剩下的26家，中民投持股超過50%的僅有2家公司。持股在10%及以下的有21家，占比超過八成。

億達(dá)中國(guó)，是集園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)于一體的綜合性集團(tuán)化企業(yè)。相信想要入股億達(dá)中國(guó)，絕大部分是看上億達(dá)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱億達(dá)中國(guó)年報(bào)，在2020年，其全資持有大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、大連天地、億達(dá)信息軟件園四個(gè)商務(wù)園區(qū)，并對(duì)武漢軟件新城和大連騰飛軟件園分別持有50%權(quán)益。

值得注意的是，上述項(xiàng)目中，大連騰飛軟件園并不并表億達(dá)中國(guó)，但該項(xiàng)目成為了億達(dá)中國(guó)緩解由中民投波及的債務(wù)危機(jī)的自救手段。即于今年5月26日，億達(dá)中國(guó)出售該項(xiàng)目所持股權(quán)予凱德集團(tuán)，作價(jià)5.01億元。

據(jù)了解，2019年初中民投遭遇流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，億達(dá)中國(guó)曾多次公告透露，因中民投流動(dòng)困難，導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)未償還的貸款觸發(fā)提前償還的金額兩度增加。

彼時(shí)公告指出，由于中國(guó)民生實(shí)施資產(chǎn)凍結(jié)，已在技術(shù)上導(dǎo)致發(fā)生億達(dá)中國(guó)所訂立未償還本金總額約為人民幣42.77億元的若干貸款協(xié)議項(xiàng)下的若干觸發(fā)事件。

2020年，億達(dá)中國(guó)發(fā)新票據(jù)2.25億美元交換2020年到期3億美元債。在債務(wù)置換后，該公司再度公告披露，截止2020年4月20日未支付2020年到期年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)的未償付本金5285.4萬美元，已構(gòu)成違約事件。

而上述出售大連騰飛軟件園回籠的資金，億達(dá)中國(guó)亦在6月21日的公告中明確指出，回籠資金就是為償還于今年4月底到期債務(wù)，緩解短期流動(dòng)資金問題。

據(jù)年報(bào)顯示，大連騰飛軟件園和武漢軟件新城是億達(dá)中國(guó)在2020年唯二出租率沒有下降的園區(qū)，其中大連騰飛軟件園保持在85%的出租率，而武漢軟件新城則依然保持著僅有37%的出租率。

而大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、大連天地、億達(dá)信息軟件園四個(gè)商務(wù)園區(qū)，出租率則分別從2019年的96%、80%、100%、79%減少至2020年91%、73%、65%、50%，出現(xiàn)5%-35%不等的出租率下降。

另一方面，在物業(yè)銷售方面，億達(dá)中國(guó)逐年走低，在2016年至2019年分別錄得83.05億元、72.63億元、85.37億元、72.37億元。在2020年更是跌至56.01億元。

在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，2020年，億達(dá)中國(guó)收入52.42億元，同比減少14.4%；毛利12.45億元，同比下降41.6%，毛利率23.9%；利潤(rùn)1.96億元，凈利潤(rùn)率僅為3.8%；歸屬股東凈利潤(rùn)1.72億元，同比下降61.66%。

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原標(biāo)題： 不再被交易的資產(chǎn)中民投出售億達(dá)中國(guó)終止