地產(chǎn)大爆炸 作者：炸天團
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
“龍湖算什么！”
每當協(xié)信遇到新問題，老板吳旭的名言就會被拿出來反復(fù)播放。
2003年，協(xié)信作為重慶地產(chǎn)三劍客之一，吳旭說這番話還是有底氣的，但如今已是云泥之別。
龍湖的綜合實力已穩(wěn)定在TOP10以上，協(xié)信控股旗下的協(xié)信遠創(chuàng)卻正被債權(quán)人申請破產(chǎn)。
當協(xié)信遠創(chuàng)遇到破產(chǎn)問題時，媒體都在揣測其大股東新加坡城市發(fā)展集團（CDL）是否會伸出援手。
然而，等到的是一封無情的公告：
目前公司已經(jīng)對協(xié)信遠創(chuàng)的財務(wù)投資做出限制，并不會支持協(xié)信遠創(chuàng)的持續(xù)財務(wù)義務(wù)；盡管有破產(chǎn)程序，公司也將進一步限制風(fēng)險敞口。
言下之意，一分錢都不給。
一年多前，CDL帶著43.9億人民幣遠道而來，拿下協(xié)信遠創(chuàng)51.01%股權(quán)，那時外界都以為協(xié)信即將撥云見日。
然而，雙方的蜜月期竟然這么短，經(jīng)過一年多的相處，雙方從相互欣賞發(fā)展到了公開互噴。
面對協(xié)信遠創(chuàng)的生死存亡，暫時沒人來解局了。
這到底是協(xié)信、還是CDL的責任，儼然已成羅生門。
協(xié)信遠創(chuàng)怎么變成這樣？紛爭之下，到底還有多少是真相？
01
當年，吳旭與龍湖“論英雄”，并非狂傲，而是彼時確有實力、也有前景。
這個前景，指的是協(xié)信選擇的經(jīng)營模式，協(xié)信青睞于商業(yè)地產(chǎn)、與政府合作也多是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式，前期投入大，回報周期長，雖然短期回報也未必高，但只要平穩(wěn)度過投入期，便會有源源不斷的長期回報。
協(xié)信重視這類模式，與吳旭的個人經(jīng)歷不無關(guān)系。
吳旭于重慶建筑大學(xué)畢業(yè)，第一份工作就是在重慶建筑委員會，94年下海經(jīng)商，96年進入了房地產(chǎn)市場。
科班出身，本地發(fā)展，近水樓臺先得月，他找到了地產(chǎn)最賺錢的一條路：
風(fēng)險在他的眼中被縮小了，機會被放大了。
在早期發(fā)展中，產(chǎn)業(yè)勾地的模式成果不錯，隨著全國布局，城市綜合體、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、長租公寓多元化業(yè)態(tài)紛紛上馬，這一模式的風(fēng)險便出現(xiàn)倍增：
大量的長周期項目，挑戰(zhàn)了協(xié)信的資金管理和融資能力。
2014年是協(xié)信的分水嶺，這一年，吳旭因牽扯華潤宋林案，配合調(diào)查“消失”了6個月。回到崗位后，從萬科挖來的肱股之臣劉愛明蹊蹺辭職。
彼時，協(xié)信的銷售規(guī)模首次突破了百億，在銷售榜上首次進入全國前50強，但人事和戰(zhàn)略的變動讓協(xié)信沒有把握住規(guī)模化的窗口期。
2014年至2018年之間，有多家房企從百億規(guī)模進軍千億，他們多數(shù)采用的是吳旭不重視的住宅高周轉(zhuǎn)模式。
錯失擴大規(guī)模機會的協(xié)信，從而進退失據(jù)。
一來，其無法享受規(guī)?；蟮牡拖⑷谫Y，其融資困難貫穿發(fā)展歷程。
二來，無法享受市值紅利，多次花費巨資借殼上市均失敗，目前旗下商業(yè)、地產(chǎn)、物業(yè)均無上市公司平臺。
融資條件不好，長周期模式難以掉頭，為了保障脆弱的資金鏈，協(xié)信走上了短債長投之路。
截至2020年6月，僅協(xié)信遠創(chuàng)的中短期債務(wù)就達166.05億元，遠超其自身運轉(zhuǎn)回款，而其手頭現(xiàn)金僅為26.21億元。
錢能解決的問題不是問題，協(xié)信的問題是沒有錢。
02
川渝地區(qū)缺乏民間金融的根基，像協(xié)信、藍光這類企業(yè)遇到困難時，多數(shù)只能向本地以外尋找戰(zhàn)投。
協(xié)信的戰(zhàn)投之路頗為不順，在CDL之前，協(xié)信遠創(chuàng)把40%的股權(quán)賣給了綠地，而之后綠地自身也存在負債問題，自顧不暇。
2020年中報顯示，綠地對協(xié)信遠創(chuàng)的投資額從49.67億元下降至24.82億元，并更改了投資性質(zhì)。
此后綠地還將持有的協(xié)信遠創(chuàng)19.99%的股權(quán)以5.33億股權(quán)出質(zhì)給了廣西國資委。今年1月，雙方還因此對簿公堂。
焦頭爛額之時，CDL的出現(xiàn)可謂及時雨。
CDL從屬于新加坡最大的房地產(chǎn)公司豐隆集團，掌握這家企業(yè)的是郭氏家族，而吳旭和CDL的郭氏家族的郭益智是相識多年的老朋友。
另外，CDL作為一家城邦國家的財團，雖擁有大量低成本的錢，卻缺少發(fā)展的腹地。因此，更愿意持有具備穩(wěn)定、長期價值的資產(chǎn)。
在疫情爆發(fā)的3月，雙方采用視頻的形式匆忙簽約，這是CDL在中國最大的一筆投資，也被郭益智稱之為最劃算的投資。
彼時，CDL認為自己趁著疫情資產(chǎn)縮水的時機，用便宜的價格吞下了塊香餑餑。
然而，拿下協(xié)信不到一年，CDL年報顯示，2020年，其遭受了58年來最嚴重的虧損，總計虧損折合人民幣92.93億元：
而投資協(xié)信造成的減值損失，就達到了86.3億元人民幣。
收購協(xié)信這事，造成了CDL好幾位高管離職。
先是郭益智的叔叔郭令柏甚至從董事會憤然離去，然后是從去年十月起，有3名董事會成員相繼辭職。
隨著損失加大，集團“接班人”郭益智承受的壓力也日漸增大。
在聘請德勤中國一起參與協(xié)信重組之后，CDL對協(xié)信復(fù)雜的債務(wù)和多重抵押情況，更加悲觀了。
03
雙方的裂痕，在今年一季度發(fā)展為公開互懟。
3月9日，18協(xié)信01債券被曝逾期，需償金額超過60億元。協(xié)信表示公司債務(wù)償還對于股東支持依賴度高，直指CDL要負責。
此后更是公開發(fā)文，強調(diào)CDL入主之后決策拖延，甚至連員工社保公積金都要送去新加坡總部審批。
之后又有員工爆料，由于CDL注資不到位，決策問題，導(dǎo)致錯失拿地機會。
而CDL隨即反駁協(xié)信說法不實：
CDL在董事會的8個席位中僅占據(jù)4個，不對協(xié)信遠創(chuàng)構(gòu)成實際控制；
且協(xié)信遠創(chuàng)的日常事務(wù)依然由其2000名員工管理，CDL僅借調(diào)員工8人便于咨詢，反倒是協(xié)信遠創(chuàng)試圖做出不符合股東最佳利益的投資行為。
紛爭不止停留在口頭。
在今年CDL的盈利發(fā)布會上，郭益智公開表示：
如今CDL已經(jīng)受夠了，不會再注入資金，直到協(xié)信遠創(chuàng)恢復(fù)資金流健康為止。
在債權(quán)人北京易禾水星申請破產(chǎn)事件發(fā)生之后，也有了開篇提到的CDL限制投資的回應(yīng)，這次回應(yīng)中，CDL還強調(diào)其在協(xié)信遠創(chuàng)的剩余風(fēng)險敞口為1.26億美元：
有寧愿虧損也要撤退之意。
目前，CDL已成立特別小組，正在設(shè)法出讓其持有的協(xié)信遠創(chuàng)股權(quán)。
04
究竟是大股東的延宕，延誤了協(xié)信的治療？還是協(xié)信的病灶掏空了大股東錢包呢？
這種羅生門說不清楚，也不必說清楚。我們只能撇開紛爭，從客觀事實中尋找答案。
協(xié)信遠創(chuàng)的近憂，是多大一鍋？
從資產(chǎn)情況來看，截至2020年末，協(xié)信遠創(chuàng)的總資產(chǎn)較2019年下降了14.75%，凈資產(chǎn)較2019年下降了41.74%。
協(xié)信遠創(chuàng)旗下有29家子公司被質(zhì)押，由此產(chǎn)生了賬面價值506.21億元的受限資產(chǎn)，占總資產(chǎn)的比例高達56.38%。
2021年以來，數(shù)據(jù)顯示，協(xié)信遠創(chuàng)已經(jīng)被執(zhí)行十余次，旗下多家公司的股權(quán)也因此被凍結(jié)，其凍結(jié)股權(quán)數(shù)額近9億。
在輿論場上，遠在新加坡的CDL顯然更加被動，如果把協(xié)信對CDL的指責翻譯一下，可以理解為：
你是大股東，你憑什么不背這個鍋？
另外還有一個需要注意的是，協(xié)信遠創(chuàng)和協(xié)信什么關(guān)系？
炸天團就破產(chǎn)事件采訪了協(xié)信，期間，對方強調(diào)了協(xié)信控股和協(xié)信遠創(chuàng)的差異，甚至在其他媒體的報道中，炸天團也注意到了這個說法。
但是如果觀察協(xié)信遠創(chuàng)的業(yè)務(wù)類型就會發(fā)現(xiàn)，截至2020年，協(xié)信遠創(chuàng)開發(fā)的項目約64個，其中9家是商場、4家是酒店，但大部分是商辦和公寓，住宅占比很少。
從項目結(jié)構(gòu)中可以看出，導(dǎo)致協(xié)信資金鏈緊張、并無法貢獻短期利潤的產(chǎn)業(yè)項目多集中于協(xié)信遠創(chuàng)。
可以說，如果協(xié)信遠創(chuàng)脫手了，協(xié)信控股的負債大鍋也就甩出去了。
說協(xié)信遠創(chuàng)不影響協(xié)信，就像是一個將軍下面的部隊都被全殲了，還在說“我指揮部還在呢！”
誰受益？
協(xié)信一直在強調(diào)大股東的責任，但如果CDL當時沒有接收協(xié)信，那么這個責任還會是當時的大股東的嗎？
另外，在引入CDL之后，吳旭似乎變得更為神秘。
尤其是進入2021年以來，他頻頻減少對旗下企業(yè)的持股比例，并退出多家企業(yè)的實際控制人、最終受益人的行列。
協(xié)信遠創(chuàng)的危機如何解決還有很長的時間，但吳老板卻可能快要上岸了！
還沒關(guān)注的，抓緊上車了！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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