作者：好貓

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

“佳兆業(yè)將在投資端實(shí)施審慎的拿地策略，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少土地支出，確?，F(xiàn)金流充裕?！?/p>

這是佳兆業(yè)2020年年報(bào)的展望，這樣的策略似乎已開(kāi)始實(shí)施。

年報(bào)顯示，截至2020年末，佳兆業(yè)在手貨幣資金471.1億元，同比增加約100億元，有息負(fù)債略微上浮至1214.7億元，股東權(quán)益大幅上揚(yáng)230億元至787.2億元。

股東權(quán)益上升主要是非控股權(quán)益的上升，即佳兆業(yè)合作開(kāi)發(fā)增多，這是一種分擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的策略。

按照凈負(fù)債率=（有息負(fù)債—貨幣資金）/股東權(quán)益的計(jì)算公式，佳兆業(yè)的凈負(fù)債率同比下降46個(gè)百分點(diǎn)至97.9%。

另外，佳兆業(yè)扣除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%，非受限現(xiàn)金短債比1.56，基本全部符合監(jiān)管部門“三道紅線”的要求。

要表?yè)P(yáng)一下佳兆業(yè)對(duì)于債務(wù)的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。

計(jì)算凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，將13.5億元永續(xù)債加在有息負(fù)債項(xiàng)上，同時(shí)在股東權(quán)益中扣除，算是行業(yè)內(nèi)最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ā?/p>

永續(xù)債沒(méi)有固定到期日期，只定期收取利息。從某種程度來(lái)說(shuō)，考慮到歷史原因，佳兆業(yè)這13.5億元永續(xù)債的發(fā)行成功，意味著金融機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)的足夠認(rèn)可。

積極的財(cái)務(wù)策略，還體現(xiàn)在融資成本的降低，以及長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)的改善。

佳兆業(yè)2020年新增借款融資成本同比下降200個(gè)基點(diǎn)，同時(shí)為了減少短期償付的壓力，2020初發(fā)行兩筆2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，以延長(zhǎng)整體債務(wù)久期。

佳兆業(yè)還通過(guò)現(xiàn)金要約收購(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)回購(gòu)等方式，全年償還9.5億美元優(yōu)先票據(jù)，凸顯良好的債務(wù)管理能力。

截至2020年末，佳兆業(yè)短期有息負(fù)債為230.7億元，僅占總有息負(fù)債的19%，相對(duì)應(yīng)在手非受限貨幣資金高達(dá)348.6億元，流動(dòng)性充裕。

處理得當(dāng)，業(yè)務(wù)發(fā)展和財(cái)務(wù)管理是相互促進(jìn)的關(guān)系，反之也可能陷入惡性循環(huán)。

佳兆業(yè)2020年首次實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額破千億元至1068.9億元，連續(xù)4年保持20%以上的增長(zhǎng)率。

同期實(shí)現(xiàn)銷售建筑面積616.5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)高達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，在行業(yè)內(nèi)可以排在第一行列。

銷售額的穩(wěn)步增長(zhǎng)得益于佳兆業(yè)在大灣區(qū)的深耕，2020年近60%的權(quán)益銷售額來(lái)自大灣區(qū)。

此外，佳兆業(yè)位于核心區(qū)域城市更新項(xiàng)目，也使得其更容易做出溢價(jià)較高的產(chǎn)品。

2020年，佳兆業(yè)在香港、深圳、廣州、惠州等城市轉(zhuǎn)化9個(gè)城市更新項(xiàng)目，建筑面積180萬(wàn)平方米，貨值總計(jì)640億元。

這意味著，城市更新項(xiàng)目的銷售均價(jià)高達(dá)3.56萬(wàn)元/平方米，凸顯出城市更項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的優(yōu)質(zhì)程度。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改善，讓佳兆業(yè)在土地儲(chǔ)備方面并不過(guò)度小心。

整個(gè)2020年，佳兆業(yè)在全國(guó)獲取47宗土地，計(jì)容建筑面積565萬(wàn)平方米，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年的銷售面積，其中大灣區(qū)新增土地占比63%。

這些土地的權(quán)益收購(gòu)代價(jià)約471.1億元，以此口徑計(jì)算，位于一線城市的土地儲(chǔ)備占比為49%。

截至年末，佳兆業(yè)的總土地儲(chǔ)備2880萬(wàn)平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備1590萬(wàn)平方米，深圳、廣州作為佳兆業(yè)深耕城市，土地儲(chǔ)備占大灣區(qū)的36%。此外，佳兆業(yè)在香港運(yùn)營(yíng)四個(gè)項(xiàng)目。

更值得關(guān)注的是，佳兆業(yè)仍有超過(guò)200個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲(chǔ)備，主要分布在大灣區(qū)城市。

銷售維持高增長(zhǎng)率、負(fù)債結(jié)構(gòu)的改善，也許就是金融機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)的信心所在。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 這是最嚴(yán)謹(jǐn)計(jì)算凈負(fù)債率的房企