2022年樓市，大概率比2021年值得期待。

這是房產(chǎn)大象創(chuàng)始人、暨南大學(xué)特聘研究員、同致行（中國(guó)）地產(chǎn)、同致誠(chéng)評(píng)估創(chuàng)始人王波博士所堅(jiān)信的。

樓市回暖信號(hào)，已經(jīng)體現(xiàn)在金融端。降準(zhǔn)+降息“雙重奏”到來(lái)，2022年金融政策大概率會(huì)適度寬松，這對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是利好。

01降準(zhǔn)+降息“雙重奏”5年期LPR有望下調(diào)？

前天（1月17日），金融市場(chǎng)嗨了。

央行宣布同時(shí)降低MLF與逆回購(gòu)利率，均下降10個(gè)基點(diǎn)。

MLF中標(biāo)利率從2.95%下降至2.85%。

逆回購(gòu)中標(biāo)利率從2.20%下降至2.10%。

單日投放8000億元，扣除到期的5000億元MLF和100億元7天期逆回購(gòu)，實(shí)現(xiàn)凈投放2900億元。 

央行降息，國(guó)內(nèi)股債雙漲。

自元旦以來(lái)持續(xù)低迷的股市，一早全線高開。

上證指數(shù)漲0.58%，深證成指漲1.51%，創(chuàng)業(yè)板指漲1.63%。

兩市共3295只個(gè)股上漲，112只個(gè)股漲停，1178只個(gè)股下跌，29只個(gè)股跌停，22只股票炸板……

國(guó)債期貨全線高開，10年期主力合約漲0.17%，5年期主力合約漲0.19%。

水多了，魚活了。

說(shuō)實(shí)話，自去年12月降準(zhǔn)和LPR一年期利率下調(diào)之后，市場(chǎng)普遍預(yù)期2月央行將調(diào)降MLF利率5-10基點(diǎn)。

沒(méi)想到的是，降息不僅提前來(lái)了，甚至遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，足見逆周期政策的力度。

要知道，上一次同步下調(diào)中短期政策利率還是2020年3月，這能不令人興奮嗎？

而LPR和MLF明顯具有聯(lián)動(dòng)關(guān)系，在政策利率降息的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，新一輪的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）最新報(bào)價(jià)或也有所變動(dòng)，具體結(jié)果如何，1月20日（本周四）我們拭目以待。

可以預(yù)見的是，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)貨幣維持寬松，融資供給保持充裕是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

02 央行降息10基點(diǎn) 房地產(chǎn)3大利好來(lái)了

房地產(chǎn)短期看金融。

寬松的金融環(huán)境，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些利好？王波博士認(rèn)為，降準(zhǔn)+降息“雙重奏”會(huì)釋放出比較大量的流動(dòng)性資金，這會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)三大影響。

影響一：降低購(gòu)房成本。

當(dāng)市場(chǎng)流動(dòng)資金增加，對(duì)購(gòu)房者而言，最直接的變化就體現(xiàn)在貸款難度和成本更低。

MLF降低之后，LPR大概率跟進(jìn)，這次再降息，距離上次降息才過(guò)去1個(gè)月。

回顧LPR數(shù)次調(diào)整，往往都是1年期先行，5年期隨后跟上。

5年期LPR利率，與購(gòu)房貸款息息相關(guān)。

屆時(shí)，購(gòu)房者貸款利息，月供額度，都可能有相應(yīng)下調(diào)。

影響二：緩解企業(yè)資金壓力。

降息，對(duì)房企意義更大。

一方面，房貸寬松，多少會(huì)對(duì)市場(chǎng)有些刺激，當(dāng)購(gòu)房者買房意愿提升，能加速去化。

另一方面，房企融資環(huán)境更好，融資成本更低。

2021年，房企大有躺平趨勢(shì)，不少房企一度因?yàn)槿谫Y成本高而放棄拿地，土地流拍一時(shí)成了常態(tài)。

降息了，不僅能降低拿地成本，還有助于提振房企信心。

影響三：穩(wěn)樓市為主基調(diào)，引導(dǎo)開發(fā)商良性發(fā)展。

2021年，房企“大而不倒”信仰破滅。

從Top50房企，到千億房企，再到龍頭房企，暴雷房企規(guī)模不斷升級(jí)，行業(yè)信心底線不斷下探。

為什么2021年成了房企信用危機(jī)爆發(fā)大年？

近10年，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，對(duì)高負(fù)債的依賴程度愈演愈烈，為危機(jī)爆發(fā)埋下隱患。

從2020年的74.50%，到2020年的80.68%，10年間，房企資產(chǎn)負(fù)債率高位上升6.18個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)超其它行業(yè)。

2021年，多渠道政策疊加，對(duì)資金需求端和供應(yīng)端實(shí)行雙重調(diào)控，再加上行業(yè)發(fā)展處于下行周期，多種因素結(jié)合加速房企信用危機(jī)暴露。

規(guī)模不再是抵御風(fēng)險(xiǎn)的屏障，反而容易導(dǎo)致尾大不掉。

然而，金融調(diào)控的本質(zhì)，從來(lái)都不是打壓樓市，而是要穩(wěn)定樓市，引導(dǎo)房企良性發(fā)展。

降準(zhǔn)和降息，意味著房企融資環(huán)境有望改善，房企降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而幫助房企渡過(guò)難關(guān)。

整體來(lái)看，降息對(duì)未來(lái)市場(chǎng)回暖有一定刺激，最終目的都是為了幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

03 買方市場(chǎng)來(lái)臨 買房依然要謹(jǐn)慎

噩夢(mèng)一樣的2021終于過(guò)去，2022會(huì)變好嗎？或許不少房企都曾思考過(guò)這個(gè)問(wèn)題。

去年四季度以來(lái)，多家房企到期債務(wù)獲得展期，獲得了更多喘息空間。

然而現(xiàn)實(shí)終究是現(xiàn)實(shí)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億的償債規(guī)模高位。

2022年，有251家房企需要償還到期債務(wù)，其中22家房企到期債務(wù)超過(guò)100億元，償債壓力依然居高不下。

一旦個(gè)別房企沒(méi)能解決資金流動(dòng)性問(wèn)題，短期內(nèi)仍然有高違約風(fēng)險(xiǎn)。也就說(shuō)，這輪風(fēng)險(xiǎn)尚未完全解除，個(gè)別房企仍然存在暴雷風(fēng)險(xiǎn)。

此外，在“三道紅線”、“40%銷售額拿地限制”等政策監(jiān)管下，房企對(duì)資金的需求更加迫切。

因此，不少房企選擇在年前推出大量?jī)?yōu)惠、促銷政策吸引購(gòu)房者，希望通過(guò)讓利實(shí)現(xiàn)資金回籠。

對(duì)購(gòu)房者而言，這段時(shí)間確實(shí)是不錯(cuò)的買房窗口期。

但買房形勢(shì)已經(jīng)變了，以前是房挑人，現(xiàn)在是人挑房。選擇變多的同時(shí)，也不要選錯(cuò)了。我們有幾個(gè)小建議，僅供參考。

1、切忌盲信大品牌房企。2021年以來(lái)，樁樁件件市場(chǎng)案例告訴我們：規(guī)模已經(jīng)成為過(guò)去式，穩(wěn)健才是未來(lái)時(shí)。（這里就不點(diǎn)名暴雷房企了，懂的都懂）

購(gòu)房者在做選擇時(shí)，不要光看名頭，還得注重內(nèi)秀。

2、優(yōu)選優(yōu)質(zhì)板塊。先看核心城區(qū)，再看周邊主城區(qū)，最后看建設(shè)中的區(qū)域?！胺孔〔怀础贝笄疤嵯?，警惕規(guī)劃變成是空頭支票，落得個(gè)“竹籃打水一場(chǎng)空”的結(jié)局。具體的選擇方式，我們之前也有分析過(guò)。

3、優(yōu)選高質(zhì)量產(chǎn)品。買方市場(chǎng)下，樓市重返產(chǎn)品時(shí)代。市場(chǎng)不缺房子，但缺好房子。大到配套，小到社區(qū)設(shè)計(jì)、園林、戶型、裝修等等，都得能打。

4、優(yōu)選口碑物業(yè)。疫情的到來(lái)，讓人們意識(shí)到：擁有一個(gè)靠譜的物業(yè)，是多么重要的事情。買房前，一定要問(wèn)清楚是哪家物業(yè)，多打聽打聽這家物業(yè)在坊間的口碑。

寫在最后：

盡管格局已變，但樓市底色依然在。

2021年，我國(guó)GPD再創(chuàng)新高，總值超114萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.1%，總量預(yù)計(jì)占全球經(jīng)濟(jì)比重超18%。經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的后盾依然堅(jiān)挺。

全國(guó)新增房貸規(guī)模也創(chuàng)下34年來(lái)最高水平，約7.9萬(wàn)億，占新增貸款總規(guī)模的35%。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)體系的中流砥柱。

2021年第四季度，回暖信號(hào)不斷釋放，行業(yè)指標(biāo)小幅回調(diào)。全年開發(fā)投資14.76萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.4%；銷售面積17.94億平方米，增長(zhǎng)1.9%；銷售額18.19萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)4.8%。

但樓市調(diào)控效果依然明顯，所以，2022年房地產(chǎn)，大概率延續(xù)回落趨勢(shì)，以期最終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”目的。

此外，還有一點(diǎn)要注意，人口始終是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的“灰犀?！?。2021年，全國(guó)出生人口跌入低谷，凈增長(zhǎng)48萬(wàn)人，再加上60歲以上人口占比18.9%這一信息，我們已走入中度老齡化社會(huì)。

有人口這個(gè)長(zhǎng)期變量在，房地產(chǎn)格局會(huì)加速分化。