杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
剛剛過去的十一假期，因為一則傳聞，隱秘霸主合生創(chuàng)展站上了輿論C位。
根據證券時報報道，多位知情人士表示，合生創(chuàng)展集團擬收購恒大物業(yè)約51%股權，最終的交易細節(jié)仍有待雙方進一步公告方可確定。
10月4日，恒大物業(yè)發(fā)布公告：短暫停牌，因為“一份構成內幕消息及可能全面要約公司股份的公告?！?/p>
同日，合生創(chuàng)展亦短暫停牌并公告：是有關本公司一項主要交易（本公司在該交易下同意收購一家在聯(lián)交所上市之公司的股份）……
那么問題來了：為什么是合生創(chuàng)展？
01
“虎落平陽”
在杠桿地產印象里，合生創(chuàng)展很“神秘”，因為分外低調。年輕的桿友可能不會想到，這是一艘地產界曾經的“航母”。
朱孟依，合生創(chuàng)展掌門人，1959年8月出生于廣東省梅州市豐順縣，1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團。
2004年，包工頭出身的朱孟依領導合生創(chuàng)展，銷售破百億元，成為我國大陸地區(qū)首家破百億的房企。注意，杠桿地產必須重復一遍，百億級銷售，那可是2004年。
行業(yè)里經常說的段子是，當年恒大的銷售額為14.4億元、碧桂園為32.4億元、富力地產64億元、雅居樂為45億元。
這些十多年前的數據，準確性我們不好再去一一查證。但杠桿地產可以確認的是，那一年的確是朱孟依的高光時刻。
有人稱朱孟依“隱秘霸主”，也有人說他是“地下教父”。能夠被稱為霸主、教父，不是一般人。
事實上，當初的地產界就對合生創(chuàng)展有“華南五虎”之一的美譽，其余“四虎”分別是碧桂園，恒大，富力，雅居樂。
這“五虎”的共同點是均從廣東起家，規(guī)?；l(fā)展，面向全國，都在香港上市。
但2004年之后的很多年，合生創(chuàng)展的故事沒那么輝煌了。合生創(chuàng)展的銷售額，這10多年，最高時也只有數百億元，有時候甚至可憐到只有幾十億元。
2020年算是高增長期，公告顯示，當年合生創(chuàng)展銷售額358.34億元，同比增長53.68%。2021上半年，合生創(chuàng)展銷售及預售合約出售的物業(yè)總額212.27億元。
數據里隱約可以看到，合生創(chuàng)展腳步慢了不少。
02
2021上半年：增速不錯，毛利率凈利率下滑
2021年的半年報里，我們可以看到合生創(chuàng)展最近的生存狀態(tài)。
合生創(chuàng)展的業(yè)務分為地產、商業(yè)、物業(yè)管理、投資和基建五大板塊。2021上半年，其主營的地產板塊確認銷售額為64.83億港元。有關交付及落成物業(yè)的整體平均售價為每平米21241港元（17776元），較去年同期上升8%。
合約銷售金額上面杠桿地產也說了：212.27億元。以產品類型分類來看，這其中以剛改盤銷售占比最大，為60%，其次是高端盤占比38%，最后為遠郊盤占比2%；
按區(qū)域來看，環(huán)渤海經濟圈是合生創(chuàng)展的主要吸金地，今年上半年貢獻了102.96億元的合約銷售額，其次為大灣區(qū)78.15億元、長三角31.16億元。
從上述數據里，我們大概能看出合生創(chuàng)展的布局：主打中高端產品，深耕東部核心城市群。
物業(yè)管理方面，2021上半年，合生活小區(qū)及物業(yè)管理的抵銷前收益分別為7.69億港元和8.25億港元，同比上升264%和20%。
值得一提的是投資板塊，這方面合生創(chuàng)展的成果頗豐。
2021上半年，合生創(chuàng)展按公平值透過其他全面收入列賬的財務資產為41.03億港元；按公平值透過損益列賬的財務資產為287.87億港元。于一級市場及二級市場之投資收入為50.07億港元。
合生創(chuàng)展年中報里如此介紹自己的投資業(yè)務：專注高新科技類股權投資。板塊以中長期持有為目標進行配置，在低息環(huán)境下為現金盈余尋找更高的資本回報及穩(wěn)定現金流。
朱孟依之女朱桔榕，出生于1989年，人大金融專業(yè)畢業(yè)，2012年開始入主合生創(chuàng)展集團。先后擔任總裁助理、執(zhí)行董事、常務副總裁、董事會副主席等職務。投資板塊也是在“二代”朱桔榕接班以后逐漸發(fā)展起來的。
2021上半年，合生創(chuàng)展的毛利率有所下降，從去年同期的67%下降至63%，主要是由于物業(yè)發(fā)展分部交付產品的類型及檔次所影響。
凈利率也隨之下滑，從去年同期的47.6%左右，將至今年上半年的35.3%。
03
坦途還是深淵？
資產負債率來看，合生創(chuàng)展表現很穩(wěn)定。今年上半年為67.03%，最近的這近10年，合生創(chuàng)展的資產負債率都控制在50%+至60%+這個區(qū)間，波動較小。
截至2021上半年，合生創(chuàng)展的資產總值及負債總額分別為3333.60億港元及2234.42億港元；負債對資產比率（即負債總額對資產總值（不包括非控制性權益）比率）為67%，與2020年末持平。
三道紅線來看，合生創(chuàng)展是綠擋房企：剔除預收款后的資產負債率為63.22%、凈負債率為75.28%、現金短債比為1.06。
現金及銀行存款方面，合生創(chuàng)展2021上半年為428.55億港元，2020年末這一數據為296.5億港元。現金及銀行存款當中76.19%為人民幣，余下13.76%、10.04%及0.01%分別為港元、美元及其他幣種。
此次和恒大的交易如果確如報道所言，51%的股份超過400億港元，對于合生創(chuàng)展來說，雖然接得了，但消化起來還是有壓力。
這次收購傳言背后，隱約可以看到的是朱孟依的“野心”。雖然不做大哥很多年，但他從來不服氣。比如在已經“掉隊”許久后，2017年，朱孟接連拿下數個萬達的項目。
他甚至定下計劃，“2019年銷售400億元，2020年800億元，每年保持30%-50%的增長率”。
理想很豐滿，現實是：2020年的合生創(chuàng)展，雖然實現高增長，但離800億元還相差甚遠。
但如今，這幾年留給房地產行業(yè)彎道超車的機會已經不多，物業(yè)賽道勉強算得上一個。此時出手，確實是個好時機。
那么多“危險”——從國美案中走出，安然度過2008年的金融危機，遭遇“京津新城”滑鐵盧……都過來了。
前方是坦途還是深淵？走了才知道。3000多萬平米的較低成本土儲就是堅硬后盾。
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