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        無懼警告,那些逆勢狂奔的房企們

        地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
        2021-07-02 10:47 2394 0 0
        招商、建發(fā)、卓越、龍光、越秀……

        作者:炸天團

        來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

        連續(xù)去杠桿幾年,再加上監(jiān)管連續(xù)出擊,特別是“三道紅線”出臺后,幾乎所有房企都意識到:靠加杠桿實現(xiàn)彎道超車的時代已經(jīng)過去。

        此時,順勢而為降杠桿才是房企的正確態(tài)度。

        調控層出不窮,從去年以來,因高速擴張導致資金鏈斷裂,無法償還到期債務的房企一家連著一家,其中不乏泰禾、華夏幸福、恒大這樣的TOP級房企,誰不怕呢?

        調控之外,有金融風險吹哨人之稱的郭樹清,數(shù)次在公開場合喊話房地產(chǎn):

        金融安全最大的隱患就是房地產(chǎn)泡沫;

        賭房價永遠都不會下跌的人最終會付出沉重代價!

        市場再也沒有一致的上漲預期。

        但總有人不信邪,賭房價永遠不會下跌的,不止是炒房者,還有開發(fā)商。

        今年以來,在其他房企保持“謹慎”之時,一些房企脫離于大勢之外,表現(xiàn)出對規(guī)模的訴求。

        他們不僅趁別人降杠桿的時候逆勢高杠桿擴充土儲,拿的還是一宗又一宗的高價地。

        01

        招商蛇口

        年初以來,招商蛇口因為多次高溢價拿地出盡了風頭。

        1月5日,徐州。招商蛇口經(jīng)過277輪報價,以15.62億元的成交價將位于惠民小區(qū)東B地塊的2宗住宅用地競得,樓面價11699元/平方米,溢價率高達132.10%。

        3月1日,西安。招商蛇口以最高限價110600萬元+競配建教育設施面積106100㎡,總20.29億元,實際樓面價18853元/㎡競得浐灞核心區(qū)一宗優(yōu)質地塊,溢價率149%。

        4月19日,還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西咸新區(qū)XXQH-WB05-40地塊,樓面價9993元/㎡,溢價率156%。

        20城首批集中供地啟動后,招商蛇口的表現(xiàn)就更猛了,它不惜血本在多個城市拿地。

        4月28日,重慶。招商蛇口以32.5億摘得重慶沙坪壩西永組團一地塊,溢價率129.98%。

        5月21日,為期兩天的南京首批集中供地落下帷幕,招商蛇口以147.5億元拿下三宗地塊,成為此輪土拍拿地總額最高的房企。

        此外,招商蛇口在寧波、蘇州、揚州、天津、廣州、無錫、沈陽等城市也有拿地,且均為溢價拿地。

        如此激進背后,是2021年前五個月,招商蛇口拿地金額僅次于萬科,達638億元,遠超融創(chuàng)、碧桂園等TOP級房企。

        毋庸置疑,高溢價地一定會吞噬招商蛇口的利潤,并且最近兩年的年報已經(jīng)體現(xiàn)出來了,招商蛇口此舉也遭到了來自資本市場的質疑。

        但曾有“招保萬金”美名,又背靠“金主”招商局不缺錢的招商蛇口已經(jīng)顧不上許多了:

        規(guī)模掉隊多年,去年好不容易重回前十,今年怎可能不血戰(zhàn)到底?

        看到招商蛇口,炸天團總不由得想起那句,有執(zhí)念是好事,但執(zhí)念太深就……

        02

        建發(fā)

        2021年土拍市場,建發(fā)是當之無愧的“黑馬”。

        6月10日,廈門第二批集中供地迎來正式拍賣,建發(fā)豪擲101.2億元獲得2宗地塊。

        若算上前五個月建發(fā)房產(chǎn)在土地市場花出去的531億元,截止目前,建發(fā)的拿地金額已經(jīng)達632.2億元。

        要知道,建發(fā)去年的銷售額是1232億元,在克而瑞榜單中位列23名,這意味著建發(fā)的拿地銷售比已經(jīng)超過了50%。

        大肆拿地的結果是,今年1-5月建發(fā)拿地金額已經(jīng)超過了碧桂園、融創(chuàng)、中海、新城、龍湖等一眾房企,排到了中指研究院榜單第6名。

        同樣的,建發(fā)在土地市場也殺紅了眼:

        4月29日,鹽城。經(jīng)過270輪競價,建發(fā)成功競得鹽城市原三紡廠地塊,溢價率溢價率109.53%;

        5月7日,杭州。經(jīng)過38輪報價,建發(fā)以163142萬元總價競得杭州祥符東地塊,樓面價17816元/㎡,自持38%,刷新了杭州近兩年半來最高自持比例。

        杭州樓市最火的時候,最高自持比例也不過26%,建發(fā)這塊地除掉自持部分,真正可售的住宅建筑面積僅11.6%,是不是有點任性?

        5月12日,無錫宜興市。經(jīng)過151輪競價,建發(fā)以17.9億競得一宗商住地,樓面價19518元/㎡,溢價率65.93%,一出手就成為宜興地價新的天花板。

        雖然建發(fā)表示在拿地資金上并無壓力,但是翻看其2020年年報,才發(fā)現(xiàn)建發(fā)歸母凈利潤甚至無法跑贏其借款利息。

        可以預見,未來在規(guī)模增長的同時,建發(fā)的盈利空間還會進一步壓縮。

        同時,這些地塊面市是福是禍也很難說。

        君不見,建發(fā)2016年在長沙梅溪湖拿的地王,到現(xiàn)在去化都還未完成,且維權不斷呢。

        03

        卓越

        如果說前面兩家是央企、國企,具有明顯的融資成本優(yōu)勢,卓越就不一樣了。

        5月27日,北京首輪集中土拍,來自深圳的卓越才入京就打響了名號。

        在本輪集中搶地大戰(zhàn)中,卓越的目標只有一個:火力全開拿下京城。

        最終,卓越的戰(zhàn)績是在京拿地共四宗,包含聯(lián)合拿地三宗,拿地金額超187億元,權益建筑面積27.8萬平米,權益成交額113億元,拿地宗數(shù)與融創(chuàng)并列第一。

        卓越近年激進拿地原因有二:

        一,想沖擊行業(yè)TOP20,為此他們不惜挖來明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱,繼續(xù)玩高杠桿高增長的擴張路徑;

        二,卓越有上市的打算,加快在核心城市擴充土儲的步伐,能為他們赴港IPO贏得更多籌碼;

        按照卓越的 “1+1+X”戰(zhàn)略,即聚焦粵港澳大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟圈,同時開拓其他核心一、二線及高成長城市,上文我們提到的北京也在戰(zhàn)略既定城市之一。

        今天的土儲,是明天的規(guī)模。依著這個節(jié)奏,卓越進入20強指日可待。

        中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,卓越拿地金額達285億元,榜單上位列12名。

        同時克而瑞榜單也顯示,前五個月卓越新增土地價值493.8億,排到了第8的位置。

        不過逆勢擴張,卓越并不是勝算滿滿,北京拿地后,卓越一度因為“算不過來賬”,深陷退地傳聞。

        04

        龍光

        這幾年,龍光的野心是寫在臉上的。

        從2014年起在深圳連拿了幾塊高價地,得益于深圳房價上漲,這些高價地不但不是累贅,反而收獲滿滿后,龍光拿地形成了自己的特點:

        簡單直接,不給對手任何反轉的機會。

        與拿地生猛相匹配的是在銷售額上的野心,2018年龍光喊出千億目標時,之前一年他們的銷售額是434億。

        功夫不負有心人。2020年,龍光的權益銷售額達到了1200億,接著他們又提出目標——2021年銷售額增長30%至1600億。

        今年,龍光已不局限于做“深圳地王專業(yè)戶”,他的身影已經(jīng)出現(xiàn)在珠海、佛山等地。

        3月,珠海。龍光以9.63億元+配建5900平方米競得珠海香洲區(qū)一塊地,溢價率50%,加上配建面積,龍光的拿地金額達到了2.4萬每平,而周邊二手房均價也只在這個價格水平。

        6月,佛山。龍光以14.22億元競得佛山大瀝一塊商住地,折合樓面價2.01萬/㎡,溢價率61.23%,一出手就刷新了佛山南海區(qū)樓面價記錄,位列佛山樓面價第二名。

        更有意思的是,不同于其他房企“聯(lián)合拿地”降低風險,龍光拿下地王后都是“獨自吞下”,所有的收益和風險全部一個人承擔。

        這些地王地塊,一般的職業(yè)經(jīng)理人是不敢去拿的,這又得說到龍光的另一個特色——所有決定都由老板紀海鵬說了算,留不住職業(yè)經(jīng)理人。

        所以,敢闖敢拼的龍光,底色一直很難改變,在這樣的大勢下,不知道龍光的老板什么時候就體會到“地王難當”的感覺。

        05

        越秀

        如果對比三道紅線,越秀 “三道紅線”指標零踩線,它依然是一家保守穩(wěn)健型的房企。

        但熟悉越秀的都知道,從規(guī)模掉隊后,從2016年開始,越秀就開始發(fā)力,到現(xiàn)在也沒慢下來。

        果然,2021年廣州首輪集中土拍,越秀地產(chǎn)出盡了風頭,包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內,越秀合計拿下6宗地塊,耗資約107.76億元。

        并且,自2021年1月份以來,越秀地產(chǎn)已經(jīng)在全國7城拿下15宗地塊,耗資269億,擴張意圖明顯。

        當然,大把撒錢拿地也是有代價的,

        近兩年也面臨了逆勢拿地擴張房企所遇到的問題:銷售承壓、債務激增,業(yè)績增收不增利。

        在此大背景下,盡管越秀地產(chǎn)已經(jīng)緊追猛趕好幾年,但2020年越秀依然沒過千億,這意味著接下來其還會繼續(xù)發(fā)力。

        不過,對于越秀這樣融資上沒有困難,融資成本低的國企央企來說,只要不是拿高價地作死,在新的行業(yè)邏輯下,他們反而能從中把握一些優(yōu)勢,增長得更快。

        結語

        其實,不止是上述提到的這些房企,還有不少房企,如萬科、保利、華潤、綠城、金地等都在悶不吭聲的發(fā)力。

        也不知道是偶然還是必然,今年不管是拿地金額排行,還是新增貨值,前十強里面有八成是這類央企、國企或者有國資背景的房企。

        不同的是,國企央企是有背書的,即使他們無畏警告,激進飛奔拿了高價地,市場上也很少有人為他們擔心。

        而融創(chuàng)同為TOP級,拿地高調點迅猛,前段時間還被傳監(jiān)管機構正在啟動排查融創(chuàng)買地的資金來源。

        更別提融信、龍光這樣的房企了,他們一旦拍了地王,市場便會擔心一時風光過后會不會“百病纏身”,會不會就此倒下去。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

        原標題: 無懼警告,那些逆勢狂奔的房企們

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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