杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
7月7日國常會最新消息：
適時運用降準等貨幣政策工具，進一步加強金融對實體經濟特別是中小微企業(yè)的支持，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降。
與此同時，《經濟日報》發(fā)表了一篇文章，《加強銀行信貸資金管控，摁住樓市過快上漲“七寸”》。該文本來從信貸、金融角度談，作為一份財經報刊，這樣的角度非常適合。
網站轉發(fā)時標題改為“房地產領域蘊藏的高風險始終值得高度警惕”，很吸引眼球。
有點意思。
拋開這些，總的來說，近期樓市的一些大勢很豐富：
學區(qū)調整改革動真格，不少城市都引發(fā)爭議，甚至事件。而這恰恰說明改革是有點真了，假的改革則是和風細雨，真的改革必然觸碰利益。
今年房地產稅吹風，口吻罕見。
去年以來，針對房企債務的三道紅線，針對銀行的貸款集中度管理，針對地方供應的22城集中供地，系統(tǒng)、制度化的調控舉措，漸次出臺。
樓市的邏輯正在重塑。
最近剛好看了上海證券胡月曉分析師做的一個研報，《珍惜資產配置調整窗口期》。杠桿地產分享一下要點，并談點看法。
01
中國居民資產配置格局面臨重塑，確實如此
第一部分，上海證券先做了背景梳理“面臨重塑的中國居民資產配置格局”。
其中第一小點，以樓市為首選核心，是目前的資產配置格局。樓市成為居民財產配置首選場所，住房成為儲藏品，是2010年以來樓市泡沫上漲的重要因素。
2010年中國開始“限購、限貸”為特征的樓市行政調控，說明當時從居住功能著眼，樓市已出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，并且還很嚴重。
這一點，杠桿地產并不認同。從總量上說或許之于那個階段是夠的，但是具體到很多城市，供求關系是失衡的。同時老破舊，大家還有改善性需求，這其實也是一種真實需求的剛需。
《珍惜資產配置調整窗口期》認為，如果是供不應求引起的價格上漲，調控對策自然是加大供應，單純價格上漲過快的“泡沫”并不會引起管制需求的調控。當時的很多城市的土地供應和增加人口比較，實際上并不缺少，這十幾年人均居住面積的持續(xù)改善，說明土地供應和住房開發(fā)的量是超過了新增人口的。
該報告還引述2019 年中國人民銀行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產負債情況調查》報告顯示，中國居民戶均擁有住房1.5套，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。如下圖。
這個數(shù)據，從杠桿地產的個人體驗看，基本是認可的，甚至還不止于此。
第二小點寫了“中國樓市的2個平行市場”，也就是一個居住市場、一個投資市場。
報告認為，真實世界中的供給是充分的，甚至整體略偏過剩。理論世界中供求失衡。
從市場交易的角度，樓市泡沫之所以產生、膨脹并持續(xù)，就是因為供給一直遠遠趕不上需求。
以“永遠漲”之一的上海為例，如下圖，似乎人口角度供應不小。
不過杠桿地產要說，上海的人口是人為控制的，同時上海的資產是很多本地人、外地人都想要持有的。
第三小點，報告分析了樓市雙市場下泡沫屢調屢漲的原因。中國樓市的獨特“雙市場”，價格管制帶來的不利影響，經濟學早已有定論。
有許多供應沒有進入市場，未能形成市場有效供應。
在投資人眼中，使用價值僅是為投資價值實現(xiàn)服務的。房屋出租代表著真實的居住市場，出售則在更大意義上代表著住房投資市場，兩者間的分離發(fā)展，意味著樓市泡沫擴大和兩個市場的背離。
如上圖，杠桿地產提醒一句，是不是很有意思。
現(xiàn)實世界中，社會大眾不僅將樓市當作投資品，而且當作資產財富的價值儲藏手段。由于樓市具有較為顯著的分層市場特征，因而局部的波動和熱點，尤其是購房“恐慌”，很容易擴散。
于是，在分層市場上，供給不足和過剩，通常是并存的。這一點分析，我覺得非常對。
“永遠漲”的預期，自然持續(xù)強化。很多房子退出居住市場，轉而成為民眾財富保有手段，越來越多的現(xiàn)有存量房產被儲藏。
怎么解決？研報開出了藥方，引進成熟市場通用的持有環(huán)節(jié)稅?；旧衔覀円簿涂梢岳斫鉃榉康禺a稅。
這玩意無論從地方財源，還是從完善稅制角度，都是早晚的事。
對土地、房子收點稅，是人類的宿命——古代社會全人類都有農業(yè)稅，進入了工商業(yè)社會發(fā)明了房地產稅。
資產配置調整機會窗口期或不長，珍惜賽道初期
研報第二部分講資產配置調整機會窗口期問題，第一小點說，發(fā)展租賃市場或引發(fā)樓市模式重塑。
其中提到，日前國辦印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。研報認為，國家放棄租賃建設經營用地的“地租”。
是不是這樣，其實還有待觀察。畢竟10來年前，經過一番實踐，決定兩條腿走路，市場的歸市場，保障的歸保障，其中公租房作為保障的主力產品。
最終，只有重慶大干特干。如果這條路一直堅持，全國堅持，后面的事也就沒有了。
地產就是夜壺，每個階段，有每個階段的經濟目的。
所以，在杠桿地產看來，樓市格局確實可能面臨根本性重塑，流動性分布和居民財富結構也將隨之改變，留給居民資產配置調整的時間不會太多，基本也是有道理的。
但不一定不改弦更張，當然財富配置的大方向我覺得是一定的，只是看是否反復和局部折騰。
“三道紅線”、“集中供地”、貸款上限等的漸次深入。租賃市場發(fā)展，擴容居住市場，慢慢是會影響格局。
比如本次意見規(guī)定，集體土地、企事業(yè)單位現(xiàn)有非住宅用地，都可用于租賃房建設，現(xiàn)有土地變更用途、不改性質，不補地款，確實誠意滿滿。
上頭做的是增量改革。
第二小點，研報認為，資產配置調整窗口期或不長。對比了中美情況，如下圖。
簡單一句話，我國金融資產占總資產的比重偏低，配置房產較多。
房地產稅最終會出臺，配置較多的房子作為投資產品的思路，逐步會扭轉。
研報認為，中國居民資產配置調整的大幕即將拉開，由于宏觀環(huán)境變化帶來的行為主體行為的較高一致性，樓市和資本市場都大概率會迎來快速變化，房地產和資本市場或臨快速相向而行局面，留給人們從容調整資產配置結構的時間將不會太長。
上文杠桿地產表達過，這個大趨勢OK，但這個過程誰知道反復否？
無論如何，賽道初期入場，潛伏總是有紅利的。只要沉得住氣，無論怎么反復，只有趨勢不變，一定是贏家。
03
最極端的情況：若樓市泡沫破裂，情景將何如？
研報第三部門探討，如果樓市泡沫破裂了，咋整？
這一部分本質上，杠桿地產是擔心的，同時也怕出現(xiàn)，因為后果很多也不好說。軟著陸是可控的；硬著陸，不僅疼，而且容易反復、走回頭路。
這部分第一小點說，樓市需要、面臨重塑。
首先是很多人把住房當儲藏品，確實也賺了。加持有成本是最為直接和明顯的破解思路，一下就把很多儲藏品推向市場，市場總供應增加。
但現(xiàn)實中，基本樓市調控措施，又有許多是圍繞著調節(jié)供應節(jié)奏進行的，而非加快新增供應的“入市”。這一點我覺得講得非常對。
第二小點，研報談如何界定樓市泡沫破裂？其標準認為是：
樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、并延續(xù)1年以上。
后果呢？研報認為，如樓市泡沫破裂，大概率下的中等假設，房價持續(xù)5年下跌、累計達30%后，樓市走勢或將企跌走穩(wěn)。
通貨膨脹受樓市泡沫破裂的沖擊有限，不會通縮；經濟增長大概率更穩(wěn)健；資本市場或現(xiàn)蹺蹺板效應的繁榮；風險個案或群現(xiàn)，但不會發(fā)展為系統(tǒng)性風險；財政收支壓力加大，改革呈現(xiàn)推進良機。
總的來說，研報認為后果不是太擔心，可接受，是好事。
第三小點，研報做了樓市泡沫破裂后情景假設，如上所述。
研報認為，樓市泡沫雖然增加了金融風險，但其對中國經濟可持續(xù)發(fā)展的最大傷害，還在于損害了全社會的實業(yè)投資氛圍。
高房價不僅提高全社會的商務成本，樓市泡沫還是資金空轉和金融行業(yè)高利潤的基礎，濃烈的投機氣味，極大不利企業(yè)家精神的培育和發(fā)展。
甚至認為，樓市泡沫破裂之時，將是中國經濟走出2014年至今的“底部徘徊”階段之期。
資本市場或現(xiàn)蹺蹺板效應的繁榮。
第四小點說，如何未雨綢繆？
第一，謹慎推進資本項目完全開放。
第二，增加持有環(huán)節(jié)稅、減少交易環(huán)節(jié)稅。
第三，提高國債發(fā)行規(guī)模，為央行開創(chuàng)新貨幣機制建立基礎。研報認為，國債實際上取代了黃金的貨幣信用基礎保證功能，國債規(guī)模須達到一定規(guī)模，央行才能在基礎貨幣形成機制中轉向直購資產。
多發(fā)國債也使政府有財力完善樓市長效機制，如發(fā)行特別長期國債建立政府主導住房供應體系，為樓市租售價格提供基準參考等。
這部分看法和建議，杠桿地產的看法是，目前不希望如此?？傮w來說，采取的是時間換空間，慢慢解決和控制泡沫。
到底行不行，孰優(yōu)孰劣？留給歷史吧。但資產配置方式、結構的調整，值得思考，是一定的。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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