作者：王婷婷

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

有時(shí)候，沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害。

開(kāi)年以來(lái)，有一些房企還在為“誤判區(qū)域形勢(shì)”還債，一些房企已經(jīng)吃到“選對(duì)城市拿對(duì)地”的果實(shí)。

3月3日，寶龍地產(chǎn)(01238.HK)成為第一家公布年報(bào)的內(nèi)房企，比去年提前了6天，前一晚寶龍商業(yè)(09909.HK)也發(fā)布了年報(bào)。

公告顯示：

寶龍地產(chǎn)2020年收入354.95億元，同比增長(zhǎng)36.3%；歸母利潤(rùn)60.93億元，同比增長(zhǎng)50.8%；毛利率36%。全年銷(xiāo)售金額815.5億元，同比增35%，回款576億。

目標(biāo)是2021年銷(xiāo)售金額1050億元，回款率保持70%的水平。

寶龍商業(yè)2020年?duì)I業(yè)收入19.21億元，同比增加18.6%；歸屬股東凈利潤(rùn)3.05億元，同比增70.8%；期內(nèi)毛利5.94億元，同比增38.8%。

目標(biāo)是收入復(fù)合增長(zhǎng)率30%-35%，出租率保持95%以上。

寶龍地產(chǎn)2020年的利潤(rùn)，受到合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司影響較大，這部分權(quán)益部分稅后利潤(rùn)約6.67億元，同比增加約77.4%。同年寶龍地產(chǎn)的非控制性權(quán)益150.6億元 ，增長(zhǎng)了140倍。

寶龍地產(chǎn)也意識(shí)到對(duì)權(quán)益比的調(diào)節(jié)，在2020年其拿地權(quán)益比控制在63%，2017-2019年則在50%左右。

增長(zhǎng)的核心則是“業(yè)務(wù)特點(diǎn)+城市選擇+執(zhí)行力”，尤其是堅(jiān)定布局長(zhǎng)三角，結(jié)合拿地模式“高增長(zhǎng)高利潤(rùn)”的特征，實(shí)現(xiàn)了公司的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

面對(duì)房地產(chǎn)“集中供地+三條紅線(xiàn)”兩個(gè)全新行情，許華芳也分享了寶龍地產(chǎn)的主要應(yīng)對(duì)思路。

集中供地下拿地：

招法靈活、成本壓低

商業(yè)+住宅的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，也是寶龍地產(chǎn)的拿地特征，這將成為寶龍?jiān)诤罄m(xù)3年保證發(fā)展節(jié)奏的關(guān)鍵點(diǎn)。

面對(duì)當(dāng)期的土地市場(chǎng)，許華芳的判斷是，2021年“22城集中供地”對(duì)房企的拿地模式、資金能力都是挑戰(zhàn)。

“集中供地會(huì)讓地王和高溢價(jià)土地減少，對(duì)整個(gè)行業(yè)是好事，也將改善行業(yè)的毛利率?！?/p>

那么機(jī)會(huì)在哪里？

許華芳認(rèn)為，這個(gè)格局對(duì)央企，優(yōu)勢(shì)最明顯，它們具有無(wú)限大的資金去交保證金。

對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，資金充沛、拿地模式靈活則具備優(yōu)勢(shì)。

言下之意，2021年企業(yè)分化更加明顯，買(mǎi)地方式、成本、布局狀況對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)影響會(huì)很大。

許華芳表示，寶龍的重倉(cāng)區(qū)域，依然是長(zhǎng)三角，目前寶龍地產(chǎn)的長(zhǎng)三角土儲(chǔ)占比約70%，這些貨值的毛利率都能達(dá)到30%以上。

大灣區(qū)會(huì)是未來(lái)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，但許華芳直言，長(zhǎng)三角的競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)于大灣區(qū)，新選手在大灣區(qū)的成功率低，“廣東大佬的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈”。

但許華芳看到，大灣區(qū)的購(gòu)物中心需求依然很大，并且很多城市還能通過(guò)勾地的模式拿地。

這讓寶龍看到了一個(gè)切入點(diǎn)——“我們今年在廣東通過(guò)勾地、商住協(xié)同，拿了一些地，都是底價(jià)。今年希望在廣東產(chǎn)生新亮點(diǎn)。”

值得一提的是，雖然寶龍是商業(yè)+住宅協(xié)同的模式拿地、發(fā)展業(yè)務(wù)，但對(duì)比例的控制一直較嚴(yán)。

從年報(bào)可見(jiàn)，寶龍地產(chǎn)目前3650萬(wàn)平土儲(chǔ)，其中住宅占比56.6%、車(chē)位占比20.4%、商鋪1%、辦公占比6.2%、公寓5.3%，住宅占比穩(wěn)住了“半壁”，這是防止長(zhǎng)周期拖垮流動(dòng)性的前提。

目前寶龍地產(chǎn)的可售貨值約4478平方米，估算基本能保證公司2-3年的發(fā)展。

三條紅線(xiàn)中降債：

壓縮短債、狂減成本

房企三條紅線(xiàn)的格局下，跑贏市場(chǎng)的第二個(gè)前提因素是“資金”。

財(cái)報(bào)顯示，2020年寶龍地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%,凈負(fù)債率為73.9%,現(xiàn)金及其等價(jià)物253.4億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余282.8億元，同比增19.5%。

風(fēng)財(cái)訊看到，寶龍?jiān)?020年能夠壓下負(fù)債率，主要是因?yàn)榇蠓鶋嚎s了融資成本，從2019年的11.7億元降到1億元，10倍的降速。

其中主要是增加了公司債、商業(yè)證券、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，各項(xiàng)增幅在1倍以上；主要壓縮的則是短期類(lèi)的融資，如證券融資、抵押借貸、銀行融資，相應(yīng)增加了長(zhǎng)期借貸。

寶龍地產(chǎn)CFO廖明舜表示，未來(lái)公司計(jì)劃凈資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以下，雖然有壓力，但會(huì)努力通過(guò)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，加速效率等方式實(shí)現(xiàn)。

目前寶龍地產(chǎn)的債務(wù)指標(biāo)，在三條紅線(xiàn)上都處于綠檔，這也是未來(lái)寶龍運(yùn)作財(cái)務(wù)的原則——在綠檔的前提下，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和規(guī)模；在運(yùn)作穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，通過(guò)優(yōu)化各指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 窺報(bào)①|(zhì)寶龍地產(chǎn)：“不踩坑”，許華芳試了兩招