地產(chǎn)黃老邪 作者：黃博文
來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）
早在今年二月份，供地“兩集中”政策還未正式下發(fā)的時(shí)候，黃老邪就在文章中預(yù)測(cè)，集中供地在前期執(zhí)行中可能會(huì)出現(xiàn)少量問題，但各地政府將持續(xù)優(yōu)化。
“補(bǔ)丁”來的很迅速。在22城2021年第一批推地全部完成，很多城市第二批箭在弦上的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，8月11日，自然資源部召開閉門會(huì)議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。在會(huì)議召開前后，一些熱點(diǎn)城市地方政府也紛紛開始跟進(jìn)，或宣布第二輪供地延期，打磨政策“補(bǔ)丁”，或直接推出調(diào)整方案。
黃老邪認(rèn)為，大部分熱點(diǎn)城市的第二輪集中供地政策，相較于第一輪會(huì)出現(xiàn)重大變化。因?yàn)槌鞘兄g存在著聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，作為發(fā)展型房企，無論布局區(qū)域是否包含這22城，都要密切關(guān)注“補(bǔ)丁”政策內(nèi)容，及時(shí)研究應(yīng)對(duì)策略。
01
多城二批次集中供地生變
在8月11日自然資源部召開的閉門會(huì)議中，對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面：
單宗地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。
在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。
此前8月6日，深圳發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動(dòng)中止，將調(diào)整競買規(guī)則。
此外，杭州也于早些時(shí)候，修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規(guī)則，包括首次推出競品質(zhì)的試點(diǎn)地塊、土拍溢價(jià)率的上限由之前的30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%）、競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買等。
02
各地“補(bǔ)丁”彰顯一城一策
為何多地開始著手調(diào)整本年度第二批次集中供地規(guī)則？除了自然資源部召開閉門會(huì)議這個(gè)誘因之外，其本質(zhì)還是為了向“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主基調(diào)看齊。
近期中央多次明確要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，但熱點(diǎn)城市首批集中供地土拍熱度依舊較高，部分城市競價(jià)達(dá)上限地塊數(shù)量不減反增，多數(shù)城市地價(jià)明顯攀升，首批集中供地 “穩(wěn)地價(jià)”政策效果不及預(yù)期。
此外，黃老邪也發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)出臺(tái)集中供地“補(bǔ)丁”政策的城市，還顯露出“一城一策”的特點(diǎn)。
如5月13號(hào)當(dāng)天天津也開始了第一輪集中土地出讓，在這輪土拍中，不同地塊兩級(jí)分化明顯，4宗土地溢價(jià)超40%，溢價(jià)最高地塊達(dá)49%，差點(diǎn)超過50%紅線。其他大多數(shù)地塊舉牌激烈，多宗溢價(jià)達(dá)20%-30%。
因此，在第二輪土地集中出讓前，天津放出土拍新規(guī)，明確規(guī)定了每幅土地的最高限價(jià)，由原來的50%溢價(jià)上限來了個(gè)斷崖式下跌，重新按照15%的溢價(jià)進(jìn)行“限高”。
青島與天津處在相同的境地，在第一輪土拍當(dāng)中，大部分土地以底價(jià)成交，但一地塊因17家競買人輪番加價(jià)競拍成為“地王”，直接觸發(fā)65%的溢價(jià)率上限轉(zhuǎn)為線下競自持，黃老邪預(yù)測(cè)，青島的本輪“補(bǔ)丁”將會(huì)與天津遵循相同的思路。
與天津與青島相比，杭州的土拍則顯得更加火熱，甚至有頭腦一熱拿了高價(jià)地的房企，寧愿5000萬保證金打水漂也要堅(jiān)持退地，因此杭州在第二輪的集中土拍當(dāng)中，開始著手引導(dǎo)房企理性拿地，同時(shí)提高房企參拍門檻。
例如一方面杭州取消5000萬保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，另一方面下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競自持”調(diào)整為“競無償移交政府”。此外蘇州也在第二批集中供地上調(diào)部分地塊保證金比例，由 30% 升至 50%。
反觀作為一線城市房價(jià)漲幅矚目的深圳，上半年房價(jià)漲幅近20%，第一輪土拍之后的土地溢價(jià)又非常顯著，在第二輪集中土拍之前，將會(huì)推出什么樣的創(chuàng)新政策，將成為地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)焦點(diǎn)。
03
“補(bǔ)丁”政策影響深遠(yuǎn)
由于城市間聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的存在，各個(gè)城市對(duì)于本年度二批次集中供地的“補(bǔ)丁”政策，必將對(duì)本城市以及周邊城市的的土拍市場(chǎng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。
第一，“補(bǔ)丁”政策引導(dǎo)集中供地城市土拍市場(chǎng)回歸理性，降低土地?zé)岫扰c市場(chǎng)熱度；
在供給端方面，例如一家企業(yè)同時(shí)布局天津與廊坊，當(dāng)天津的供地政策變化之后，為了適應(yīng)天津，就需要對(duì)在廊坊的投資節(jié)奏、標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。因此，天津的供給端變化會(huì)通過房地產(chǎn)企業(yè)傳導(dǎo)到廊坊。
在需求側(cè)方面，例如天津與廊坊的地理位置相近，客戶群體趨同。當(dāng)對(duì)天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響之后，也會(huì)影響一部分人群的購房決策。
此外，是否跟進(jìn)熱點(diǎn)城市集中推地“補(bǔ)丁”政策方面，非熱點(diǎn)城市可能會(huì)走向兩種極端。
第二種，不僅不跟進(jìn)，反而打政策“擦邊球”，在周邊熱點(diǎn)城市“打補(bǔ)丁”的時(shí)候，在大力吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資的同時(shí)放開對(duì)土地溢價(jià)的限制。
因此，中小房企不能因?yàn)闆]有布局集中供地城市，而忽略“補(bǔ)丁”政策對(duì)于自身的影響?！皟杉小钡挠绊懕厝粫?huì)傳導(dǎo)到非目標(biāo)城市。因此一定要提前研判，制定策略。
此外，“補(bǔ)丁”政策也會(huì)影響到城市內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局。例如自然資源部召開的閉門會(huì)議中指出單宗地溢價(jià)率不得超過15%，看似是在為房企的利潤空間考慮，但在部分城市內(nèi)，“搖號(hào)”卻又嶄露頭角，實(shí)際上對(duì)于龍頭房企是利空的。
例如G50董事長俱樂部政策專家秦虹表示，如果其他城市像無錫一樣嚴(yán)格限制一家房企只能派一個(gè)馬甲參與搖號(hào)的話，那么龍頭房企的優(yōu)勢(shì)其實(shí)就被削弱了。比如一周前的無錫就有9宗土地進(jìn)行了搖號(hào)，結(jié)果中簽的全部為中小房企。
對(duì)于在今年第一批土拍中拿到高溢價(jià)土地的房企，更是巨大利空。G50董事長俱樂部城市研究與投資專家鄭永祥認(rèn)為，在地價(jià)限漲15%之后，地方政府有可能會(huì)出臺(tái)以下三方面調(diào)控政策：一是新房限價(jià)可能下調(diào)，二是預(yù)售政策可能會(huì)調(diào)整，三是建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求可能會(huì)提高。
此外，地價(jià)下跌也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)下跌，新房供應(yīng)也會(huì)更快更集中，因此他也建議房地產(chǎn)企業(yè)第一加大去庫存力度，可售盡售；第二已經(jīng)拿到預(yù)售證的土地與在建項(xiàng)目，盡快尋找合作方，風(fēng)險(xiǎn)外攤。
黃老邪認(rèn)為，“補(bǔ)丁”政策對(duì)中小房企的影響，體現(xiàn)在以下四方面：
天津已經(jīng)開始了在單塊土地達(dá)到最高限價(jià)后，采用搖號(hào)方式確定競得人，無錫也加大了搖號(hào)力度。對(duì)于中小房企來說，在嚴(yán)格限制“馬甲”參賽的前提下，搖號(hào)能夠讓他們與規(guī)模房企具備相同的“打新”機(jī)會(huì)，以平等的方式參與競爭。
此外，搖號(hào)也大幅度增加了規(guī)模房企經(jīng)營上的不確定性，導(dǎo)致其資金使用效率降低，經(jīng)營指標(biāo)波動(dòng)性加大。
2.根據(jù)地可能遭受沖擊
因?yàn)槌鞘虚g與城市間存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率降低，規(guī)模房企將會(huì)有更多的閑置資金進(jìn)入其他城市尋找機(jī)會(huì)，中小房企的根據(jù)地可能會(huì)受到到大型房企的沖擊。
因此中小房企一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域與深耕城市。
中小房企過去可以不關(guān)注團(tuán)隊(duì)、運(yùn)營、管理，不對(duì)城市、對(duì)手、行業(yè)進(jìn)行研判。但集中推地下，熱點(diǎn)城市推地政策頻繁調(diào)整，從而導(dǎo)致非熱點(diǎn)城市競爭環(huán)境發(fā)生變化，必定會(huì)使企業(yè)研究短板驟然顯現(xiàn)。
黃老邪一直認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在投資口養(yǎng)人是最劃算的。中小房企必須先人后事，拓寬自己的的關(guān)注視角，從關(guān)注根據(jù)地，到關(guān)注根據(jù)地+熱點(diǎn)22城，以此來尋找投資機(jī)會(huì)。在提高投資能力的同時(shí)，也要提高自己可研能力與合作能力。
綜上所述，不同城市的打“補(bǔ)丁”方式，對(duì)大、小房企的影響不一樣。但方向都是一致的——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。更精準(zhǔn)的調(diào)控，使行業(yè)真真正正的進(jìn)入了“三低一高”的時(shí)代。對(duì)于發(fā)展型房企來說，拉開投資視野，研究熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，從時(shí)間差、空間差中尋找節(jié)奏性和結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，在此過程中修煉內(nèi)功，才是王道。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 集中供地的補(bǔ)丁，正在路上！
