作者:丁祖昱
來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)
在經(jīng)歷了2020年頗具戲劇性的“V型”曲線后,2021年1月,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走穩(wěn),部分熱點(diǎn)城市受市場(chǎng)慣性影響,熱度依舊。數(shù)據(jù)顯示,2021年1月,重點(diǎn)觀測(cè)的29個(gè)典型城市商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)66%。作為傳統(tǒng)淡季,這些重點(diǎn)城市在1月的市場(chǎng)良好成交,主要延續(xù)了去年年末的成交翹尾行情。
從房企方面來(lái)看,2021年1月百?gòu)?qiáng)房企單月操盤(pán)銷售8705.3億元,同比增長(zhǎng)70.7%,這主要是由于去年1月正值春節(jié)假日,1月15日之后基本進(jìn)入春節(jié)前的銷售停滯期,而今年2月才進(jìn)入春節(jié)假期,房企推盤(pán)銷售月度節(jié)奏較為完整,再加上去年新冠疫情的爆發(fā),返鄉(xiāng)置業(yè)幾乎停擺,在去年整體成交基數(shù)較低的情況下,今年增長(zhǎng)明顯。
2021年伊始,在2020年底的各項(xiàng)針對(duì)融資端的金融調(diào)控政策之后,各地地方調(diào)控政策也在趨緊,如1月底上海封堵“假離婚”購(gòu)房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理的“滬十條”及杭州旨在圍堵此前調(diào)控政策下的炒房“漏洞”,嚴(yán)控需求端的“杭五條”。
隨著部分熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊,銀行放貸速度走緩,未來(lái)房企銷售也將面臨更多新的挑戰(zhàn),我們認(rèn)為,對(duì)于未來(lái)而言,防范風(fēng)險(xiǎn),更好的適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)控及變化是新一年中的首要目標(biāo)。在“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上,我說(shuō)過(guò)整個(gè)行業(yè)將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。預(yù)計(jì)2021年將有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩,不排除會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)出現(xiàn)。
TOP100房企操盤(pán)規(guī)模同比上升
受去年同期正值春節(jié)假日,疊加新冠疫情的爆發(fā)、市場(chǎng)全面停擺影響,整體成交基數(shù)較低,2021年1月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)在去年基數(shù)較低的基礎(chǔ)上出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈,整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期大幅上升70.7%,較2019年同期增長(zhǎng)50.3%。
具體來(lái)看,2021年1月,TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額8705.3億元,高于2019年及2020年同期,部分城市受去年年底成交翹尾行情影響,熱度不減,延續(xù)至1月,對(duì)年初成交起到較大帶動(dòng)作用。
圖:2019年1月-2021年1月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)(億元)及同比變動(dòng)
多梯隊(duì)房企銷售門(mén)檻值同比提升
在2020年末熱點(diǎn)城市翹尾行情熱度延續(xù)的帶動(dòng)下,2021年1月,多梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門(mén)檻值相較去年和前年同期均有不同幅度的提升。TOP100房企銷售操盤(pán)金額的入榜門(mén)檻為17.1億元,較2020年1月同比增長(zhǎng)90.0%,較2019年1月同比增長(zhǎng)53.8%。
在這其中,中小房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯不及規(guī)模房企,尤其是龍頭房企,在市場(chǎng)回暖過(guò)程中,業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度更為明顯。
具體來(lái)看,TOP10房企銷售門(mén)檻值為187.0億元,較2019年和2020年同期分別增長(zhǎng)81.2%和119.0%。TOP50房企的門(mén)檻值44.0億元,較2019年和2020年同期分別增長(zhǎng)26.1%和75.3%,增速慢于其他梯隊(duì)。
我們認(rèn)為,2021年,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)整合,強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局或?qū)⒀永m(xù),行業(yè)“倒金字塔”格局也將加速成形。
圖:2019年1月-2021年1月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻(億元)及同比變動(dòng)
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC
熱點(diǎn)城市快速出貨
從企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看,2021年1月,百?gòu)?qiáng)房企中33%的企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)好于去年月均水平,另有39%的企業(yè)表現(xiàn)達(dá)到或超過(guò)去年平均水平的八成,在傳統(tǒng)淡季的銷售表現(xiàn)整體較好。
從不同梯隊(duì)房企的銷售增速對(duì)比來(lái)看,龍頭房企表現(xiàn)最為穩(wěn)健,TOP10房企中有6家的單月業(yè)績(jī)超過(guò)去年平均水平,其余各梯隊(duì)房企業(yè)績(jī)分化更為明顯,在這其中,TOP11-30房企實(shí)現(xiàn)20%以上增長(zhǎng)的房企占比僅為5%,而TOP31-50及TOP51-100房企實(shí)現(xiàn)20%以上增長(zhǎng)的房企占比分別為15%和20%。
我們認(rèn)為,規(guī)模較小的房企更容易實(shí)現(xiàn)高增速,主要是因?yàn)閭€(gè)別熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售的整體帶動(dòng)作用更為明顯。
2021年1月,一線與強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯,購(gòu)房需求快速釋放,近期在這些城市有推盤(pán)動(dòng)作的房企成為了最直接的受益者,如瑞安、大悅城、中信泰富、綠地等。
圖:2021年1月各梯隊(duì)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)的分布情況
注:該圖統(tǒng)計(jì)的是2021年1月銷售金額與2020年月均銷售金額的比值
數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC、企業(yè)公告
返鄉(xiāng)置業(yè)將弱于往年
2021年1月,29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積高位回落,環(huán)比下降24%,但受去年同期極低基數(shù)影響,同比增長(zhǎng)66%。
一線城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù),成交環(huán)比下降18%,同比增長(zhǎng)151%,其中,北京、上海和廣州成交皆高位回調(diào)。具體來(lái)看,上海、廣州成交并未失速,環(huán)比跌幅都在20%附近;北京由于供應(yīng)量顯著縮減,成交環(huán)比跌幅超4成;而深圳受前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤(pán)”集中網(wǎng)簽備案影響,成交一舉刷新近年來(lái)單月新高,環(huán)比大增50%。
從重點(diǎn)觀測(cè)的25個(gè)二三線城市來(lái)看,二三線市場(chǎng)分化加劇,強(qiáng)弱分明。其中,6成以上二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降,其中不乏南京、佛山這類熱點(diǎn)城市,主要還是受供應(yīng)低迷影響,市場(chǎng)需求仍堅(jiān)挺。但鄭州、天津等市場(chǎng)下行壓力不斷加劇,成交環(huán)比腰斬,??凇⒛蠈幍仁袌?chǎng)形勢(shì)也愈加嚴(yán)峻,成交甚至不及去年同期。反觀杭州、合肥等市場(chǎng)熱度依舊不減,成交環(huán)比持續(xù)提升。
從區(qū)域來(lái)看,長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)仍具韌性,粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)熱度慣性延續(xù),中西部地區(qū)市場(chǎng)明顯走弱。
值得注意的是,鑒于今年春運(yùn)返鄉(xiāng)需持七日內(nèi)核酸檢測(cè)陰性證明,疊加企業(yè)鼓勵(lì)員工就地過(guò)年,預(yù)計(jì)2021年春運(yùn)返鄉(xiāng)人數(shù)或?qū)@著低于歷史同期,三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮或?qū)⒚黠@弱于往年,成交整體回升幅度有限。隨著就地過(guò)年人數(shù)大幅增多,春節(jié)假期核心一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒎闯;嘏踔劣瓉?lái)難得的銷售窗口期,屆時(shí)成交有望明顯回升。
房企需根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)
1月底上海、杭州等多城政策加碼,上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)城市信貸資金管控趨緊,多數(shù)銀行房貸額度吃緊,放貸速度走緩,部分國(guó)有大行階段性停貸。
2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)趨緊的一年,房企資金壓力加大。需求端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機(jī)構(gòu)”與房貸“兩道紅線”一起作用,從資金融入和融出兩端積極調(diào)控,倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債。
然而,對(duì)信貸資金管控的增強(qiáng)將使得房企銷售回款的難度增加,需要房企加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警,在收入端通過(guò)多種措施加速去化、甚至以價(jià)換量,在支出端量入為出,調(diào)整拿地力度,才能有效緩解資金壓力。在信貸增量受限的情況下,銀行放貸將向高能級(jí)城市、規(guī)模房企進(jìn)一步傾斜,中小房企更可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),資金壓力尤重。房企需根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)。
1月下旬,上海、杭州、深圳等核心城市市場(chǎng)過(guò)熱后監(jiān)管部門(mén)迅速升級(jí)調(diào)控措施,與中央的調(diào)控步調(diào)保持一致性,房企在這些區(qū)域未來(lái)的需求釋放可能受到影響。房企需要加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域以及核心城市地產(chǎn)周期的研究,才能在分化的城市市場(chǎng)中更合理的調(diào)整推貨節(jié)奏,把握住不同的銷售窗口期,更好的實(shí)現(xiàn)促去化、抓回款的重要目標(biāo)。
房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則正在重塑,房企也需要有應(yīng)對(duì)之策。行業(yè)由杠桿驅(qū)動(dòng)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)過(guò)渡,升級(jí)與創(chuàng)新將成為房企未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。房企需要加強(qiáng)產(chǎn)品力打造、提升服務(wù)質(zhì)量、加快周轉(zhuǎn)效率,不斷提升綜合實(shí)力,才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化和銷售回款效率的提升,并在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。
附:2021年1月TOP100房企操盤(pán)、銷售排行榜
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 1月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)規(guī)模同比上升,熱點(diǎn)城市快速出貨