【案例破解】老賴利用租賃權(quán)對抗抵押權(quán)，該如何破解“困局”

目前我國法律明確不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立為辦理抵押登記，而對于不動產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立的標準沒有明確的規(guī)定。這就司法裁判中對于抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立先后問題的判斷上容易出現(xiàn)爭議。因此，租賃權(quán)設(shè)立時間對抵押權(quán)與租賃權(quán)的保護順位的確定至關(guān)重要。在司法實務(wù)當中，我們就是遇到這樣的困局，老賴利用未經(jīng)登記的租賃權(quán)對抗公示登記的抵押權(quán)，該如何破解“困局”？

面對這樣的困境，作為抵押債權(quán)人視乎無從下手，客戶將“復雜疑難”的困局拋給我們，作為復雜疑難問題解決者，該如何突破這個“困局”，通過僵局形成、法律分析、對策研究三方面展示我們在中國領(lǐng)先不良資產(chǎn)解決領(lǐng)域的專業(yè)、高效、精品的特性，幫助更多的抵押權(quán)人“渡過難關(guān)”。

租賃權(quán)嚴格來說屬于債權(quán)，不動產(chǎn)抵押權(quán)屬于優(yōu)先受償債權(quán)，當兩種同一性的不同順位的債權(quán)沖突時。因為我國對房屋租賃實行行政備案制度，如不進行備案，對民法上租賃權(quán)的內(nèi)容和效力不產(chǎn)生影響，房屋租賃未經(jīng)公示，卻能對抗經(jīng)過登記公示的不動產(chǎn)物權(quán)。房屋租賃屬于債權(quán)，備案只是行政管理的手段，并不能產(chǎn)生物權(quán)效力。

基于這一特性，當被執(zhí)行人資不抵債，現(xiàn)有財產(chǎn)不足以清償所有債務(wù)時，被執(zhí)行人為了延長企業(yè)生命，試圖拖延時間讓資產(chǎn)泡沫增值，與第三人串通來偽造租賃合同，通過虛假租賃方式來獲得買賣不破租賃的效應(yīng)來對抗銀行的抵押權(quán)及其他債權(quán)。

正如神探李昌鈺破案實錄里面說到——讓證據(jù)說話。下面分析讓證據(jù)說話的可能性和實操性。

（1）“先租后抵”類型。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人在不動產(chǎn)抵押登記前已將不動產(chǎn)出租給承租人使用，原則上適用“買賣不破租賃”，即抵押物所有權(quán)因抵押權(quán)的實現(xiàn)而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，抵押物上的租賃關(guān)系不受影響。

（2）“先抵后租”類型?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。對于抵押權(quán)設(shè)立在先的，租賃權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)。

（3）當?shù)盅簷?quán)和租賃權(quán)產(chǎn)生沖突時，應(yīng)根據(jù)兩者成立的先后順序確定優(yōu)先保護的權(quán)利。訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。在實踐當中，司法裁判對抵押權(quán)與租賃權(quán)順位先后的審查具體要素和標準主要是以承租人占有不動產(chǎn)的時間作為是判斷不動產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立的重要標準，進而成為判斷不動產(chǎn)租賃權(quán)與抵押權(quán)的順位的一個重要審查標準。

（1）挖掘細節(jié)，收集證據(jù)。如果抵押物上存在租賃，可以對租賃合同提出司法鑒定、到住建部門查詢租賃登記備案、工商登記部門查詢企業(yè)狀況、租賃支付憑證，對租賃期限、租金金額及租金支付等情況進行詳細研究和考量，以確定租賃合同是否合理、合法，如存在虛假租賃合同對抗抵押權(quán)的，應(yīng)當研究相關(guān)對策進行應(yīng)對。

經(jīng)典案例——最高人民法院（2016）最高法民申3536號裁定：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持。案涉房產(chǎn)第一順序抵押權(quán)人廈門興業(yè)銀行設(shè)立抵押權(quán)的時間為2013年1月28日，第二順序抵押權(quán)人洪俊斌的抵押權(quán)設(shè)立時間為2013年12月2日，并均辦理了抵押權(quán)登記。信德佳提供的租賃合同顯示，其簽署該合同的時間系2013年12月16日，可見，該租賃關(guān)系成立于抵押權(quán)后。根據(jù)上述規(guī)定，抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押物上設(shè)立的租賃關(guān)系對買受人不具有約束力。

（2）量化研究，固定特征。根據(jù)對虛假合同案例的分析，虛假租賃存在較高的共性特征：一是簽署合同的時間，一般都早于抵押登記的時間；二是租賃期限超長，一般都約定在5年以上甚至長達20年；三是約定的租金明顯不符合常理或者低于同地段市場價；四是支付租金多為現(xiàn)金支付，并且一次性支付租金；五是租賃主體關(guān)系多為親友關(guān)系、關(guān)聯(lián)關(guān)系、債權(quán)債務(wù)關(guān)系；六是存在長期拖欠租金，但不去追訴。如果存在上述特征，那么虛假租賃的真相越來越接近。

經(jīng)典案例——蘇州中級人民法院（2013）蘇中執(zhí)異字第0020號執(zhí)行裁定書：實踐中，被執(zhí)行人與案外人虛構(gòu)租賃關(guān)系規(guī)避執(zhí)行的情形愈演愈烈，通過異議審查程序?qū)ψ赓U關(guān)系的真實性進行有限的實體審查是反規(guī)避執(zhí)行的重要手段。審查中可將租賃權(quán)合法有效的證明責任分配給承租人，并可將租賃合同簽訂的時間、租金支付的方式、承租人是否實際占有租賃物、被執(zhí)行人和承租人之間的關(guān)系以及承租人在法庭上的表現(xiàn)等因素作為形成新證的參考。

蘇州中院經(jīng)審查確認以下疑點，1、蔡某某提供的房屋租（購）合同及租金收條存在疑點。2、蔡某某所稱的租金支付情況存在疑點。3、蔡某某所稱的其與謝某之間的關(guān)系存在疑點。4、蔡某某所稱的轉(zhuǎn)租關(guān)系真實性存在疑點。5、蔡某某所稱的案涉房屋系由其出資并實施裝修存在疑點。6、蔡某某在聽證過程中的行為存在疑點。綜合本案異議審查中查明相關(guān)事實和發(fā)現(xiàn)的諸多疑點，認定蔡某以虛設(shè)的租賃關(guān)系對法院處分被執(zhí)行人財產(chǎn)設(shè)置障礙，已構(gòu)成規(guī)避執(zhí)行。故裁定駁回蔡某執(zhí)行異議。

（3）提出對策，翻盤突圍。如果老賴想構(gòu)造虛假租賃對抗抵押權(quán)，就在他想做合同的時候，往往就出漏洞。一般來說，老賴會找身邊能夠?qū)崟r控制的人去完成這個租賃，無論真假租賃，但是現(xiàn)在中的抵押前后的租賃，法院查封抵押后都不會主動將租金交到法院或者還債。而是由公司以外的第三方收取租金，這個在法律上已經(jīng)構(gòu)成逃稅罪、侵占罪、挪用公款罪等等。債權(quán)人可以研究好對策，一招制敵。

經(jīng)典案例——湖州市吳興區(qū)人民法院（2017）浙0502刑初511號判決：2013年12月，為規(guī)避執(zhí)行，在陳利榮的提議下，兩被告簽訂虛假房屋租賃協(xié)議，虛構(gòu)向銀行抵押房產(chǎn)貸款前已將部分涉案房產(chǎn)租賃給沈小勤的事實。被執(zhí)行人設(shè)置虛假租賃妨礙法院執(zhí)行，致使權(quán)利人勝訴權(quán)利無法實現(xiàn)，拒不履行法院生效判決、裁定的，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。虛假租賃合同中的承租人為協(xié)助被執(zhí)行人達到妨礙法院執(zhí)行的目的，向法院虛假陳述，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪的共犯。