作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

8月，房企中報(bào)季。

相比以往，今年中報(bào)發(fā)布的背景尤其艱難。

事實(shí)上，上市房企不斷拖后中報(bào)發(fā)布日期，并在最后幾日扎推發(fā)布，已經(jīng)說明了問題。

不過，寶龍還是一如既往的喜歡趕早。

既然發(fā)的早，那就分析分析寶龍，也好給后面的房企參考下。

01

出乎意料的業(yè)績

眾所周知，今年政策的手已經(jīng)伸到拿地監(jiān)管、二手房停貸、市場秩序整治等領(lǐng)域，房企的日子并不好過，反應(yīng)到中報(bào)業(yè)績上平平，甚至遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

以往我們形容房企業(yè)績差，通常用到的詞語是“增收不增利”?，F(xiàn)在用“增收不增利”來形容陸續(xù)發(fā)出的房企中報(bào)，顯然是不夠用了。

因?yàn)?，業(yè)績變臉的上市房企實(shí)在太多了。

相較而言，寶龍地產(chǎn)交的期中考成績單過于顯眼了。

顯眼在哪呢？

說幾組上半年的數(shù)據(jù)：

營收增長了20.7%，算是不錯(cuò)的成績了吧，但是凈利潤增速比營收快了1倍多，而歸母凈利潤增速比營收快了近3倍。

其實(shí)，業(yè)績摘要里還漏了個(gè)本該顯眼的數(shù)據(jù)：寶龍的毛利潤率35.2%，放在行業(yè)里絕對屬于第一梯隊(duì)，預(yù)估比行業(yè)同期整體毛利率要高出10個(gè)點(diǎn)左右。

請記住，這是在2021年，這是2021年中報(bào)的數(shù)據(jù)，放在這樣的時(shí)間背景下，這是要讓其他房企有多羨慕呀。

房地產(chǎn)的特性決定了房企中報(bào)的數(shù)據(jù)其實(shí)滯后于市場真實(shí)情況，因此炸天團(tuán)更樂于用當(dāng)下的合約銷售反應(yīng)該房企的真實(shí)狀態(tài)。

寶龍上半年68.2%的合約銷售金額增速，已經(jīng)遠(yuǎn)高于國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年商品房銷售額38.9%的增速。

而以寶龍年初定下的1050億元銷售目標(biāo)來看，半年KPI完成度已經(jīng)過半，優(yōu)秀。

還有個(gè)極容易忽視的細(xì)節(jié)是寶龍的銷售面積同比增加約65.4%，金額的增速要快于面積的增速。

在市場下行的背景下，寶龍并未選擇降價(jià)換量的方式完成KPI，反倒是銷售均價(jià)上漲了，這是有多大的自信呀。

當(dāng)然，自信也來源于三道紅線下的財(cái)務(wù)狀況。

這張摘取自中報(bào)業(yè)績會(huì)上的PPT截圖，告訴我們一個(gè)事實(shí)：

三道紅線寶龍很健康，也很芳華，是家三道紅線全部達(dá)標(biāo)的綠檔房企。

關(guān)于這一點(diǎn)，投資人很喜歡，直接用腳投票，在今年上半年，地產(chǎn)股普遍下跌30%的背景下，寶龍地產(chǎn)逆勢上漲了一大波。

很顯然，寶龍董事會(huì)應(yīng)該也很高興，表現(xiàn)就是中報(bào)派息了，且派息額同比大漲約50%。

如此皆大歡喜，典型的房企優(yōu)等生。

02

重新認(rèn)識寶龍

寶龍，入行很早，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有些名氣。

不過，彼時(shí)外界對于寶龍的認(rèn)知并不清晰，原因很簡單。

寶龍開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目大都在三四線城市，又以福建居多，只能說是聽說過其名號。

不過，寶龍既然是條龍，那就不會(huì)甘于一隅的發(fā)展。

11年前，寶龍將總部搬遷至風(fēng)大浪高的上海，開始了呼風(fēng)喚雨的時(shí)刻。

事實(shí)證明，上海才真應(yīng)該算是寶龍的龍興之地。

自2013年起，寶龍以上海為中心、深耕長三角，并將一二線城市作為其轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場。

當(dāng)時(shí)間來到2020年，新冠疫情突如其來，許華芳站在2021年回望寶龍，萬分感謝這些年對“深耕長三角”戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行：

業(yè)績達(dá)標(biāo)的很大核心是沒有踩到什么坑。

深耕長三角戰(zhàn)略的成功，也讓寶龍有了復(fù)制這份成功的沖動(dòng)。

炸天團(tuán)注意到，在寶龍的新五年規(guī)劃里，“1+1+N”被確立為寶龍的新發(fā)展戰(zhàn)略。

第一核心仍然是以上海為中心的長三角，不過不再是唯一的核心，粵港澳是第二核心。

很快，我們就在中報(bào)中就看到了這一變化：

在其上半年510億元的新增可售貨值里，大灣區(qū)的權(quán)益金額占比已經(jīng)達(dá)到了34.1%，相對于的長三角占比降至50.8%。

不過，不變的是寶龍的拿地策略：土地利潤率不高于30%絕不出手。

很顯然，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，敢于執(zhí)行這樣的拿地策略，必然還是有兩把刷子的。

寶龍的刷子很簡單：“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。

憑借這一模式，寶龍拿地成交價(jià)僅為上半年銷售均價(jià)的22.8%，總溢價(jià)率低至3.5%。

事實(shí)上，寶龍也正在不斷構(gòu)筑自己新的優(yōu)勢。

今年5月，寶龍牽手騰訊，背后的意圖就是要在智慧商業(yè)上發(fā)力了。

03

做對了什么

前面，我們提到許華芳將寶龍的成功歸結(jié)為：沒有踩到什么坑。

那么，寶龍又是如何避免踩坑的？

或許，以下三個(gè)正確，不容忽視。

首先，是正確的老板

在中報(bào)業(yè)績會(huì)上，許華芳表示：不拿貴地，不借貴錢，迎接政策大方向，順應(yīng)政策，做好自己。

對于熱度較高的大灣區(qū)，許華芳也表示只勾地不拍地。

在政策如雨點(diǎn)般灑落下來時(shí)，從前陣子多地暫緩集中土拍來看，不拿貴地，不借貴錢實(shí)乃明智之舉。

剛過去的幾個(gè)月，有多少房企一股腦沖進(jìn)了首輪集中土拍市場搶地，從而導(dǎo)致再也沒回旋之地。

老板的行事風(fēng)格就是企業(yè)的做事態(tài)度，理性拿地，主要由許健康、許華芳這兩位老板謙遜、沉穩(wěn)的性格決定。

其次，是正確的戰(zhàn)略

當(dāng)我們把時(shí)間往回推，會(huì)發(fā)現(xiàn)這些年寶龍的每一個(gè)重大決定幾乎都是最好的安排。

“上市是為了構(gòu)建資本平臺，移師上海則是為了構(gòu)建人才平臺”，很多年前，針對上市和總部遷移，許華芳接受采訪時(shí)如是表示。

而從后面寶龍?zhí)岢?“以上海為中心、深耕長三角”發(fā)展戰(zhàn)略來看，前兩個(gè)決定大大加速了寶龍?jiān)谝欢€城市的布局。

另外，寶龍商業(yè)作為內(nèi)地首家在港上市的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)商，交出的答卷讓資本市場非常滿意。

深挖背后的原因，又會(huì)發(fā)現(xiàn)這背后離不開深耕長三角的戰(zhàn)略優(yōu)勢和自身優(yōu)勢的積累。

在商管圈，對比萬達(dá)、新城、龍湖、華潤等對手，寶龍?jiān)陂L三角，尤其是在浙江已經(jīng)形成一定優(yōu)勢。

打鐵還需自身硬，豐富的有差異化的產(chǎn)品線也是寶龍業(yè)績增長的動(dòng)力。

再次，正確的團(tuán)隊(duì)

這里以陳德力為例。

從去年加入寶龍至今，陳德力掌舵寶龍商業(yè)一年有余，這一年里，寶龍商業(yè)整體出租率上漲至92.3%，客流同比提升約56%，營業(yè)額同比提升約51%。

營收方面，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.7億元，同比增長34.8%；歸母凈利潤2.03億元，同比增長40.3%；歸母核心凈利潤2.31億元，同比增長59.4%；綜合毛利率為32.8%，同比增長3.5個(gè)百分點(diǎn)。

這只是寶龍?jiān)谟萌松系囊粋€(gè)案例。

只是想說，戰(zhàn)略都是由人制定，而再好的戰(zhàn)略都需要人來執(zhí)行，正確的團(tuán)隊(duì)也是寶龍得以不踩坑的一大原因。

04

未來奔向哪

其實(shí)寫到這，外界不免會(huì)好奇，未來，寶龍會(huì)奔向哪？

或許，在寶龍的五年規(guī)劃里，其實(shí)已經(jīng)給出了一版很清晰地答案。

到2025年，

自持購物中心超百座；

核心利潤超百億；

權(quán)益銷售額超千億；

上市公司總市值超千億。

總結(jié)起來，就是2025年實(shí)現(xiàn)雙百雙千。

當(dāng)政策一錘接著一錘敲打下來，也有人質(zhì)疑寶龍目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。

畢竟，許華芳提出“雙百雙千”計(jì)劃時(shí)，房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)落地7個(gè)月，監(jiān)管“兩條紅線”給銀行房貸套上緊箍咒兩個(gè)月，“兩集中”土拍新政才剛提出，首輪集中土拍還沒進(jìn)行。

誰也沒想到，房企的處境變得越來越壞。

兩集中土拍，進(jìn)一步壓縮房企的生存空間；

限貸下有些銀行已經(jīng)沒有額度，房企的回款速度較去年已經(jīng)慢了40天到兩個(gè)月的時(shí)間；

近兩個(gè)月樓市量價(jià)齊跌；

連房企拿地金額也被納入監(jiān)管了。

面對質(zhì)疑，許華芳自信滿滿回答：

未來，我們肯定能跟著市場一直在前進(jìn)。

記得剛?cè)胄袝r(shí)，許華芳青澀、靦腆，面對質(zhì)疑會(huì)面紅耳赤，如今已過不惑之年，雖然在臺前依舊謙和，但舉手投足間均是自信。

正如他所說的，接班，不僅僅是守業(yè)，而應(yīng)要超越父輩。

眼下，寶龍已然成為房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，接下來幾年，就看這位基礎(chǔ)不錯(cuò)的優(yōu)等生如何提高成績。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 房企優(yōu)秀生