作者：觀點新媒體

 念念不忘，必有回響。蓄力已久的探索，讓保障性租賃住房REITs離我們愈發(fā)近了。

5月27日，國家發(fā)改委聯(lián)合證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，規(guī)范保障性租賃住房資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)工作。

《通知》中嚴(yán)格落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機制，壓實參與機構(gòu)責(zé)任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

政策對于REITs的發(fā)起人提出了一系列新的要求，尤其是明確發(fā)起人必須為保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體、REITs發(fā)行的凈回收資金應(yīng)該優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)。

觀點新媒體獲悉，當(dāng)中的主要內(nèi)容包括，一是明確了發(fā)起主體應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；二是強調(diào)了回收資金用途的嚴(yán)格閉環(huán)管理機制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域。

三是壓實機構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導(dǎo)滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

從這些要求中，能夠輕松看出監(jiān)管機構(gòu)擔(dān)憂所在。但從更高的視角,這是條必經(jīng)之路。

《通知》指出，下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，同時加強市場監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機構(gòu)誠實守信、歸位盡責(zé)，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

沒人能預(yù)測未來，只能勇盡人事。

同日，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金分別于上交所、深交所和證監(jiān)會報送申請材料，成為首批率先上報的兩單保障性租賃住房REITs。

兩單保障性租賃住房REITs項目的申報，意味著首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式進入實施階段。

據(jù)了解，深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。

而廈門安居集團此次選取了兩個保障性租賃住房明星項目申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米。

所謂保障性租賃住房REITs，是指通過發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的證券或受益憑證匯集投資者資金，由專門的投資機構(gòu)管理，投資具有穩(wěn)定收益的保障性租賃住房項目作為底層資產(chǎn)。

通過公募REITs，將流動性較低的保障性租賃住房項目轉(zhuǎn)換為流動性較好的作為金融產(chǎn)品的REITs份額，能夠讓企業(yè)獲得權(quán)益性資金、降低資產(chǎn)負(fù)債率、擴大資產(chǎn)管理規(guī)模，產(chǎn)品募集資金用途靈活，是國家政策支持業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，近日，廣州開發(fā)區(qū)人才教育工作集團有限公司與建設(shè)銀行廣東省分行、建信基金、建信資本簽署《保障性租賃住房REITs項目合作協(xié)議》，達成了發(fā)行“保障性租賃住房REITs”合作協(xié)議。??

道阻且長，行則將至。保障性租賃住房REITs早已備受期待，通過發(fā)行REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，形成“投資建設(shè)住房-REITs盤活資產(chǎn)-回收資金再投資”的良性發(fā)展。

而在2022年以來，多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房政策，提出鼓勵開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。證監(jiān)會亦明確表示，要加快推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

從整體經(jīng)濟環(huán)境來看，該政策的推出或許也是政策組合拳之一。

5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，國務(wù)院總理李克強說，3月份尤其是4月份以來，就業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、用電貨運等指標(biāo)明顯走低，困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴(yán)重沖擊時還大。

“當(dāng)前正處于決定全年經(jīng)濟走勢的關(guān)鍵節(jié)點，必須搶抓時間窗口，努力推動經(jīng)濟重回正常軌道。要全面貫徹新發(fā)展理念，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，堅定信心，迎難而上，把穩(wěn)增長放在更加突出位置，著力保市場主體以保就業(yè)保民生，保護中國經(jīng)濟韌性，努力確保二季度經(jīng)濟實現(xiàn)合理增長和失業(yè)率盡快下降，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。”

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，初步核算，2022年一季度我國GDP為270178億元，按不變價格計算，同比增長4.8%。

疫情肆虐下，實現(xiàn)這一增速并不容易，疊加仍未平息的疫情，全年要達成5.5%目標(biāo)壓力較大。

保障性租賃住房REITs的推出，正是在5.5%經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)之下，通過REITs等金融手段實現(xiàn)市場化發(fā)行，可有效回收前期投入繼而進行新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，提高資金的使用效率。

實際上，房地產(chǎn)業(yè)因鏈條長，關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，除自身外，也對建筑業(yè)、工業(yè)、交通運輸、批發(fā)零售等行業(yè)具有較強的拉動作用，對經(jīng)濟發(fā)展的影響很大。

但今年初開始，房地產(chǎn)市場卻冷淡如冰。

根據(jù)月中統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，于2022年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

4月70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。具體來看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個。

1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%。

出臺政策刺激經(jīng)濟很關(guān)鍵，房地產(chǎn)也沒被忽視。在此期間，不斷有地區(qū)出臺穩(wěn)樓市和拉動需求等政策，主要是以取消限購、限售、加大金融扶持為主。

5月，房貸市場更是迎來雙重利好“大禮包”：5月15日，央行、銀保監(jiān)會提出，首套商業(yè)性個人住房貸款利率參考標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)20個基點；5月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，5年期LPR由4.6%下調(diào)15個基點至4.45%，這是在LPR捆綁房貸利率后降幅最大的一次。

央行更是屢屢提及，在房地產(chǎn)行業(yè)，要進一步改善房地產(chǎn)行業(yè)的融資，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、良性發(fā)展。而部分樓盤中的優(yōu)質(zhì)樓盤則更是“不盲目抽貸、斷貸、壓貸、“一刀切”，確保信貸穩(wěn)定、有序發(fā)放。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于相對低迷狀態(tài)，寒冬離“解凍”還很遠(yuǎn)，但“暖風(fēng)”已來。

觀點新媒體獲悉，在近期上交所為碧桂園、龍湖集團、旭輝控股、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企組織召開公司債券投融資對接會上，一位負(fù)責(zé)財務(wù)的管理層說：“已監(jiān)測到已有21個城市放松預(yù)售資金監(jiān)管?！?/p>

沒人知道歷史的下一章節(jié)，期待是春暖花開

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原標(biāo)題： 成見 | 政策穩(wěn)盤下的租賃REITs啟航