來源:扒財精(ID:Bacaijing)
旭輝不敢要的彰泰,最終被融創(chuàng)收了。
融創(chuàng)的西南集團花了約99.1億,收了與彰泰合資公司的80%股權(quán);融創(chuàng)服務(wù)花了約8億,收購彰泰物業(yè)的80%股權(quán)。
看起來,融創(chuàng)為這次收購一共花了約107.1億,其實根本沒有。
扒財精先扒一下,收購細節(jié)。
1、合資持股,融創(chuàng)實際20億不到
這次融創(chuàng)和彰泰,是先成立一家合資公司,彰泰把項目注入進去,融創(chuàng)把99.1億元的錢投入進去,最后融創(chuàng)持股這家公司的80%、彰泰持股20%。
也就是說,融創(chuàng)的99.1億,并不是全拿給彰泰的,它投到了自己占股8成的合資公司。
拿出去99.1億,又揣回來79億,實際只花了20億銀子,控制了彰泰54個地產(chǎn)項目3個代建項目。
而且,融創(chuàng)的99.1億中,17.9億元是給合資公司的專項借款,算股東借款、不算股東資產(chǎn)。是債終究要還的!
來,仰望高端玩家!
2、融創(chuàng)豪、旭輝摳?
并不是。
貨,都挑了。
彰泰的在建項目有74個,融創(chuàng)只要了54個,剩下的肯定是不好不要。
旭輝的態(tài)度也是“要的項目收下,不要的項目賣掉”。
而且旭輝的價格,可能不低。
扒財精Bacaijing看到,永升服務(wù)收購彰泰物業(yè),是4.34億元收65%股權(quán)。
融創(chuàng)服務(wù)是8億元收了彰泰服務(wù)80%股權(quán)。哪個給得更高一目了然。
為啥大家會有一個豪一個摳的感覺?
只能說,融創(chuàng)的99.1億和8億,都明碼標(biāo)價出來了。旭輝一直是“按65:35股權(quán)比例合營”blabla說一堆,只明確了8億按金。
收購就像追對象,旭輝太扭捏,融創(chuàng)很海、很會??!
但這不是旭輝失彰、融創(chuàng)得泰的主要原因。
3、承債收購,注意隱雷!
旭輝和融創(chuàng),其實都只花了一兩個月,就把彰泰的項目盡調(diào)完了。
都有挑有選,但融創(chuàng)很豪氣地說——我把債承了!彰泰黃老板怦然心動!
4月16日公告說,拿項目公司股權(quán)時,其債權(quán)按其本息余額,合資公司平價承收了。
融創(chuàng)的99.1億元里,其中81.2億元,直接用于合資公司的經(jīng)營+歸還負債。17.9億專項借款,也用于經(jīng)營和還債。
這些債和資產(chǎn),存在隱雷。
隱雷1、彰泰的債,亂!
且不說旭輝盡調(diào)時透露的,彰泰債務(wù)缺口就有100多個億。
2019年以來,彰泰為離開廣西擴張,從“自給自足”開始加大融資。
彰泰的這些新錢,主要來源五礦信托和四川信托。新增了14次股權(quán)質(zhì)押融資,其中9次是信托融資。
四川信托已經(jīng)集中暴雷,數(shù)百億的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)被凍結(jié)。彰泰在四川信托的5筆融資都在存續(xù)期,很難受。
五礦信托因為銀保監(jiān)會要求,快速收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模,退出了一半(約22家)房企,彰泰想從那里新融資,很難。
彰泰和它主要的投資平臺“桂林合創(chuàng)建設(shè)”,2020一年的新投資公司(間接持股)就有80家,是近年投資總數(shù)的近一半,基本上都是和金融機構(gòu)合資的,用來給項目做渠道資金(簡稱 明股實債)。
這種明股實債的成本一般在10%以上,15%不少見,比開發(fā)貸款成本高多了。
另外,2020年彰泰實業(yè)和合創(chuàng)建設(shè)的借款糾紛已超過850萬元。
這些隱形負債,越挖越多。就像情人的手機,別翻!越翻越煩!
隱雷2、彰泰的項目,亂!
大家不會以為融創(chuàng)收的54個項目都膚白貌美吧?有時候,就連華東這種看似優(yōu)質(zhì)的項目,都說不清楚情況。
(融創(chuàng)收購彰泰項目清單截圖)
比如無錫。
扒財精Bacaijing聽說,彰泰在無錫拿地沒有做背調(diào),拿著其他公司的報告就上報了,結(jié)果根本達不到里面的利潤率,沒法完成老板的要求。而且拿地價16507元/平太貴,其他房企后來在旁邊拿地,一平米便宜了幾千元。
這個項目,能平帳已經(jīng)了不起了。
比如南京。
彰泰在南京那個項目,拿地價格也高達22164元/平,溢價20%。南京“雙限”,項目又被多家媒體報道涉嫌無證施工,一波三折。
老板對此頗有意見,這是當(dāng)初想撤銷華東區(qū)域、暫停在上海設(shè)立雙總部的一個小導(dǎo)火索。
本來彰泰內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人缺乏話語權(quán),不止拿地,甚至供應(yīng)商定標(biāo)、樓盤物資采購都要老板審批,而且都按“廣西一套”來做。
但這是彰泰基因上的問題,融創(chuàng)操盤能力強悍,占有絕對權(quán)力的話,盤活項目可能問題不大,但就是要花一番大力氣,而且賺不賺錢另算。
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