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        詳解融創(chuàng)收購彰泰 看孫宏斌如何20億買垃圾

        扒財經(jīng) 扒財經(jīng)
        2021-04-17 12:30 2136 0 0
        旭輝不敢要的彰泰,最終被融創(chuàng)收了。

        來源:扒財精(ID:Bacaijing)

        旭輝不敢要的彰泰,最終被融創(chuàng)收了。

        融創(chuàng)的西南集團花了約99.1億,收了與彰泰合資公司的80%股權(quán);融創(chuàng)服務(wù)花了約8億,收購彰泰物業(yè)的80%股權(quán)。

        看起來,融創(chuàng)為這次收購一共花了約107.1億,其實根本沒有。

        扒財精先扒一下,收購細節(jié)。

        1、合資持股,融創(chuàng)實際20億不到

        這次融創(chuàng)和彰泰,是先成立一家合資公司,彰泰把項目注入進去,融創(chuàng)把99.1億元的錢投入進去,最后融創(chuàng)持股這家公司的80%、彰泰持股20%。

        也就是說,融創(chuàng)的99.1億,并不是全拿給彰泰的,它投到了自己占股8成的合資公司。

        拿出去99.1億,又揣回來79億,實際只花了20億銀子,控制了彰泰54個地產(chǎn)項目3個代建項目。

        而且,融創(chuàng)的99.1億中,17.9億元是給合資公司的專項借款,算股東借款、不算股東資產(chǎn)。是債終究要還的!

        來,仰望高端玩家!

        2、融創(chuàng)豪、旭輝摳?

        并不是。

        貨,都挑了。

        彰泰的在建項目有74個,融創(chuàng)只要了54個,剩下的肯定是不好不要。

        旭輝的態(tài)度也是“要的項目收下,不要的項目賣掉”。

        而且旭輝的價格,可能不低。

        扒財精Bacaijing看到,永升服務(wù)收購彰泰物業(yè),是4.34億元收65%股權(quán)。

        融創(chuàng)服務(wù)是8億元收了彰泰服務(wù)80%股權(quán)。哪個給得更高一目了然。

        為啥大家會有一個豪一個摳的感覺?

        只能說,融創(chuàng)的99.1億和8億,都明碼標(biāo)價出來了。旭輝一直是“按65:35股權(quán)比例合營”blabla說一堆,只明確了8億按金。

        收購就像追對象,旭輝太扭捏,融創(chuàng)很海、很會??!

        但這不是旭輝失彰、融創(chuàng)得泰的主要原因。

        3、承債收購,注意隱雷!

        旭輝和融創(chuàng),其實都只花了一兩個月,就把彰泰的項目盡調(diào)完了。

        都有挑有選,但融創(chuàng)很豪氣地說——我把債承了!彰泰黃老板怦然心動!

        4月16日公告說,拿項目公司股權(quán)時,其債權(quán)按其本息余額,合資公司平價承收了。

        融創(chuàng)的99.1億元里,其中81.2億元,直接用于合資公司的經(jīng)營+歸還負債。17.9億專項借款,也用于經(jīng)營和還債。

        這些債和資產(chǎn),存在隱雷。

        隱雷1、彰泰的債,亂!

        且不說旭輝盡調(diào)時透露的,彰泰債務(wù)缺口就有100多個億。

        2019年以來,彰泰為離開廣西擴張,從“自給自足”開始加大融資。

        彰泰的這些新錢,主要來源五礦信托和四川信托。新增了14次股權(quán)質(zhì)押融資,其中9次是信托融資。

        四川信托已經(jīng)集中暴雷,數(shù)百億的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)被凍結(jié)。彰泰在四川信托的5筆融資都在存續(xù)期,很難受。

        五礦信托因為銀保監(jiān)會要求,快速收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模,退出了一半(約22家)房企,彰泰想從那里新融資,很難。

        彰泰和它主要的投資平臺“桂林合創(chuàng)建設(shè)”,2020一年的新投資公司(間接持股)就有80家,是近年投資總數(shù)的近一半,基本上都是和金融機構(gòu)合資的,用來給項目做渠道資金(簡稱 明股實債)。

        這種明股實債的成本一般在10%以上,15%不少見,比開發(fā)貸款成本高多了。

        另外,2020年彰泰實業(yè)和合創(chuàng)建設(shè)的借款糾紛已超過850萬元。

        這些隱形負債,越挖越多。就像情人的手機,別翻!越翻越煩!

        隱雷2、彰泰的項目,亂!

        大家不會以為融創(chuàng)收的54個項目都膚白貌美吧?有時候,就連華東這種看似優(yōu)質(zhì)的項目,都說不清楚情況。

        (融創(chuàng)收購彰泰項目清單截圖)

        比如無錫。

        扒財精Bacaijing聽說,彰泰在無錫拿地沒有做背調(diào),拿著其他公司的報告就上報了,結(jié)果根本達不到里面的利潤率,沒法完成老板的要求。而且拿地價16507元/平太貴,其他房企后來在旁邊拿地,一平米便宜了幾千元。

        這個項目,能平帳已經(jīng)了不起了。

        比如南京。

        彰泰在南京那個項目,拿地價格也高達22164元/平,溢價20%。南京“雙限”,項目又被多家媒體報道涉嫌無證施工,一波三折。

        老板對此頗有意見,這是當(dāng)初想撤銷華東區(qū)域、暫停在上海設(shè)立雙總部的一個小導(dǎo)火索。

        本來彰泰內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人缺乏話語權(quán),不止拿地,甚至供應(yīng)商定標(biāo)、樓盤物資采購都要老板審批,而且都按“廣西一套”來做。

        但這是彰泰基因上的問題,融創(chuàng)操盤能力強悍,占有絕對權(quán)力的話,盤活項目可能問題不大,但就是要花一番大力氣,而且賺不賺錢另算。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

        本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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          蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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