作者：克而瑞科創(chuàng)

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

數(shù)字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶等，他們會租下整個單元或整個物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報率較高。

一般來說，數(shù)據(jù)中心運營商作為整個數(shù)字地產(chǎn)建設(shè)和運營中的主導(dǎo)方，從上游的供應(yīng)商處采購?fù)恋貜S商、硬件設(shè)備、寬帶等設(shè)施，并向下游的最終用戶提供數(shù)據(jù)服務(wù)。

圖：數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)鏈圖

運營商市場主要由電信運營商、第三方數(shù)據(jù)中心和云服務(wù)企業(yè)等構(gòu)成，并呈現(xiàn)出自建零售型和定制批發(fā)型兩種業(yè)務(wù)特征，這重點取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶類型大小等。

無論是自建零售型還是定制批發(fā)型業(yè)務(wù)，大部分?jǐn)?shù)據(jù)中心均是產(chǎn)業(yè)用地，有物流用地、園區(qū)用地，也會根據(jù)定制客戶類型采用辦公用地作為數(shù)據(jù)中心。由于自建零售型客戶以中小型客戶為主，合作時間更加靈活，收入穩(wěn)定性會不如定制型客戶，上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優(yōu)質(zhì)而穩(wěn)定的企業(yè)客戶，自建零售型往往位于一線城市周邊，服務(wù)那些數(shù)據(jù)需求日益增長的金融、政府、互聯(lián)網(wǎng)客戶為主，用地成本也會更高。

定制批發(fā)型客戶以大型客戶為主，阿里、騰訊、字節(jié)跳動、快手等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均也在二三線城市采用定制批發(fā)型路徑,但盈利能力和議價能力較弱?？蛻粼谀芎摹⑼恋?、帶寬、電力等資源均具有政策優(yōu)勢，用地成本更低、占地規(guī)模會較大，且通常為10年左右的運營期，相對于一線布局的IDC企業(yè)而言，代建模式盈利能力和議價能力較弱，但有望伴隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展而實現(xiàn)快速成長。

總結(jié)行業(yè)內(nèi)主流數(shù)字地產(chǎn)運營的特點，大致可以分為三類：

1）以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型；

2）以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型；

3）以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型。我們認(rèn)為三種打法沒有好壞之分，匹配公司自身能力（組織結(jié)構(gòu)、融資能力、公司治理結(jié)構(gòu)）的打法就是最好的打法。

圖：數(shù)字地產(chǎn)運營的三大特點

來源：公開資料整理

1、以利潤為中心的穩(wěn)步發(fā)展型——光環(huán)新網(wǎng)為代表

光環(huán)新網(wǎng)是我國領(lǐng)先的第三方IDC廠商，主要業(yè)務(wù)為IDC運營管理服務(wù)、IDC增值服務(wù)和云計算，項目主要集中于北京和上海及其周邊，其中北京地區(qū)業(yè)務(wù)占90%以上。光環(huán)新網(wǎng)以收購?fù)恋夭⒆越◤S房的自建零售型業(yè)務(wù)為主，是第三方毛利率中最高的，項目的IRR通常保持在18%以上，自有土地、自建機(jī)房的模式相比于租賃土地、代建廠房成本更低。

2、以核心資源為中心的資源協(xié)同型——寶信軟件為代表

寶信軟件主營業(yè)務(wù)包括工業(yè)軟件開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)外包（IDC業(yè)務(wù)）和系統(tǒng)集成，且IDC業(yè)務(wù)占寶信軟件總營收的31.0%，卻貢獻(xiàn)了接近50%的毛利潤。得益于集團(tuán)支持，寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠的租用權(quán)，并獲得豐富的土地供應(yīng)、廠房資源、以及現(xiàn)有的自備電廠、完善的供配電與供水資源，為打造數(shù)據(jù)中心提供了先天的資源優(yōu)勢。寶之云IDC 產(chǎn)業(yè)基地就是以鋼廠舊址為基礎(chǔ)改建，在一線城市中擁有獨一無二的規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。不僅可以為大客戶提供大批量的、定制化的機(jī)柜空間，更是少數(shù)能滿足BAT和電信運營商對IDC 需求的項目之一。以寶之云4期為例，其土建和電力成本占比均低于行業(yè)平均水平。

圖：中國IDC行業(yè)平均成本構(gòu)成 

圖：寶之云4期預(yù)算成本構(gòu)成

3、以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型——數(shù)據(jù)港為代表

上海數(shù)據(jù)港是上海靜安區(qū)國資委控股公司，其率先在國內(nèi)推行數(shù)據(jù)中心定制化業(yè)務(wù)模式，憑借技術(shù)、運營優(yōu)勢迅速成長，數(shù)據(jù)港是阿里巴巴的長期供應(yīng)商，相關(guān)采購占據(jù)總業(yè)務(wù)90%以上。數(shù)據(jù)港采用定制型業(yè)務(wù)模式，幫助用戶實現(xiàn)從設(shè)計要求、安全管理等級到運維監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)與流程的100%適配需求，建設(shè)周期、成本節(jié)約和能源效率方面更優(yōu)，通過規(guī)?；\營獲取更高運營利潤。

我國數(shù)據(jù)中心數(shù)量大約有7.4萬個，主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著政策的限制和能源的管控，目前IDC的擴(kuò)張趨勢正向環(huán)一線城市發(fā)展。

數(shù)據(jù)中心屬于重資產(chǎn)運營，對成本控制要求比較高，行業(yè)平均毛利率一般在30%左右，而光環(huán)新網(wǎng)和寶信軟件的毛利率表現(xiàn)較為突出，主要體現(xiàn)在對電力成本的合理把控上。

圖：TOP5 第三方數(shù)據(jù)中心廠商核心數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：各公司年報，克而瑞整理

IDC的建設(shè)規(guī)模主要分為中小型數(shù)據(jù)中心、大型數(shù)據(jù)中心以及超大型數(shù)據(jù)中心三種類型。從數(shù)據(jù)中心規(guī)模和數(shù)量來看，世紀(jì)互聯(lián)數(shù)據(jù)中心的體量較小但數(shù)量多，以單體建筑為主，不超過4.5萬方，而寶信軟件的數(shù)據(jù)中心由于是鋼廠轉(zhuǎn)型改造，一般以超大型數(shù)據(jù)中心為主，占地面積可達(dá)近3平方公里。

1、進(jìn)入IDC行業(yè)開發(fā)商還缺什么？

第一，與傳統(tǒng)地產(chǎn)一致，數(shù)字地產(chǎn)需進(jìn)行自建房屋審批，但還有特殊門檻。數(shù)字地產(chǎn)運營商若自建數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施，要取得一般自建房屋項目，需取得的相關(guān)審批、許可及證照，并在竣工驗收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外，與自建房屋項目不同，還需要辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案。

第二，IDC能耗指標(biāo)條件嚴(yán)格，影響數(shù)據(jù)中心的建設(shè)規(guī)模。2020年6 月 5 日，上海發(fā)布了《支持新建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項目用能指標(biāo)的通知》，批復(fù)了 3.6 萬個機(jī)架，這一數(shù)量已大幅超過去年。政策將推動上海市數(shù)據(jù)地產(chǎn)的整體發(fā)展，但能耗指標(biāo)申請的條件將非常嚴(yán)格，僅利好部分實力強(qiáng)勁的企業(yè)。

第三，缺少長期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)需求方。在滿足入門資質(zhì)、能耗指標(biāo)使用權(quán)后，決定數(shù)據(jù)中心經(jīng)營的就是上下游客戶，無論是互聯(lián)網(wǎng)公司、政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、制造業(yè)公司等，能夠綁定客戶資源是數(shù)據(jù)中心發(fā)展的秘訣。

表：典型公司業(yè)務(wù)類型分析

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)整理

2、從開發(fā)商角度估算IDC項目投資收益

數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字地產(chǎn)，也被稱為“數(shù)據(jù)世界的商業(yè)地產(chǎn)”，這是因為數(shù)據(jù)中心與商業(yè)地產(chǎn)的運營模式相近，同時用地性質(zhì)的相似，也具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地屬性。

典型的數(shù)據(jù)中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源；二是需要通過向終端客戶出租機(jī)柜獲取租金（運營）收入。所以，以商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營視角來看待IDC的運營特征，比如不同的IDC地段決定租金成本不同，具有一定的適用性。

在IDC項目中，以寶山軟件的寶之云IDC四期項目為例，根據(jù)項目數(shù)據(jù)測算，如果實現(xiàn)達(dá)產(chǎn)，項目年度營業(yè)收入為9.49億元，項目的毛利率為46.47%，成本收益率為82.67%。在商業(yè)地產(chǎn)項目中，以穩(wěn)定期的萬象城項目為例，通常項目營業(yè)收入為22.26億元，項目毛利率70.2%，但是項目成本收益率為13.1%。在產(chǎn)城項目中，以某傳統(tǒng)房企產(chǎn)城項目為例，產(chǎn)城可售收入達(dá)84.8億元，產(chǎn)城成本收益率為31.68%，毛利率為24.06%。

通過典型項目比較可以看出，IDC項目相對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，營業(yè)收入、毛利率相對比較低，但是成本收益率較高；相對于產(chǎn)城項目來說，營業(yè)收入相差較大，但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以，從收入的體量來說，IDC項目相對偏低，但是具有較好的盈利能力。

表：IDC與產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城盈利能力比較

（備注：此表中的3個項目為盈利能力最好的項目進(jìn)行分析，一定程度上代表行業(yè)頂尖的水平，分析維度也較為有限。但投資項目時需要考慮多維的、更復(fù)雜的數(shù)據(jù)，僅作為一定的參考價值。）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)整理

3、哪些開發(fā)商更適合布局IDC市場

從目前數(shù)據(jù)中心的主流三類運營特點來分析，其中以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型更適合具有自有土地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，自建廠房要比代建模式成本更低，作為零售型廠商，主要面對云廠商和中小客戶，議價能力也更強(qiáng)，在項目運營中能夠獲得較高的運營利潤。

以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型，更適合有資源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，比如類似有寶鋼屬性的制造業(yè)相關(guān)或與電信運營商相關(guān)的開發(fā)商，可以利用現(xiàn)有的土地供應(yīng)、廠房資源、電力資源等現(xiàn)有資源，在投入中降低成本，獲得優(yōu)勢。

以現(xiàn)金流為中心的快速擴(kuò)張型，適合運營能力更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，通過較強(qiáng)的成本控制和運維能力，提供貼合客戶的適配需求。

然而，自有土地的開發(fā)商、有資源基礎(chǔ)的開發(fā)商和運營能力較強(qiáng)的開發(fā)商，如果不能拿到辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案，不能獲得能耗指標(biāo)使用權(quán)，不能綁定互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源，進(jìn)入IDC領(lǐng)域的門檻還是無法跨越。

隨著傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)競爭加強(qiáng)，行業(yè)集中度逐步上升，雖然投資IDC項目規(guī)模與傳統(tǒng)地產(chǎn)規(guī)模相比，不足相提并論。但是IDC數(shù)據(jù)中心由于捆綁優(yōu)質(zhì)的客戶資源、穩(wěn)定的長期收益，對于一些小型的地產(chǎn)企業(yè)卻可能帶來很好的現(xiàn)金流和增值的收益。

城地股份就是一家成功轉(zhuǎn)型IDC行業(yè)的代表！

城地股份深耕地基與基礎(chǔ)工程行業(yè)，主要從事樁基、基坑圍護(hù)等地基與基礎(chǔ)工程施工，是我國首家以地下工程為主業(yè)的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權(quán)，總交易價格為23.33億元。通過收購，城地股份從原有業(yè)務(wù)拓展至IDC系統(tǒng)集成、IDC運營管理及增值服務(wù)領(lǐng)域，定位為數(shù)據(jù)中心行業(yè)整體解決方案商，實現(xiàn)了IDC產(chǎn)業(yè)鏈上下游一體化的業(yè)務(wù)布局，三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模及盈利能力逐年提升。

2019年間，并表后營業(yè)收入29.24億元，歸母凈利潤3.31億元，同比分別增長97%和252%，還帶來傳統(tǒng)業(yè)務(wù)業(yè)績增長20%。同時，公司傳統(tǒng)業(yè)務(wù)毛利率及凈利潤率都較低，收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%，凈利率由5.73%提升至11.33%，增速客觀。香江科技所處的IDC行業(yè)景氣度高，未來料將為公司業(yè)績持續(xù)注入新動力。

可以看出，地產(chǎn)及上下游行業(yè)企業(yè)，是否可以通過收購方式，進(jìn)行資源互補(bǔ)，帶來長期的業(yè)務(wù)協(xié)同性，不僅主營業(yè)務(wù)獲得了穩(wěn)定的成長空間，還獲得持續(xù)的現(xiàn)金流回報。業(yè)務(wù)協(xié)同和資源互補(bǔ)還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財務(wù)成本等一次性成本，獲得可觀的持續(xù)經(jīng)營能力和競爭優(yōu)勢。

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原標(biāo)題： 深度研究丨IDC，會成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)下一個風(fēng)口嗎？