扒財(cái)經(jīng) 作者：陳婷婷
來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID:fengcaixun)
單程9326公里、26次橫跨太平洋，終于在大洋彼岸同樣北緯40度的納帕地區(qū)，在一望無(wú)際的葡萄園中，與夢(mèng)想中的小鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了一場(chǎng)世紀(jì)邂逅。
于是，在距北京100公里之外的官?gòu)d湖畔，便有了鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)——這是他準(zhǔn)備交接班時(shí)的封山之作，也可以說(shuō)是晚年的夢(mèng)想棲息地。
據(jù)說(shuō)，從選址、拿地到開(kāi)發(fā)，自這個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工那一天起，老趙每個(gè)月都有一半時(shí)間花在這個(gè)項(xiàng)目上，親自選材，親自監(jiān)工。
大洋彼岸的詩(shī)和遠(yuǎn)方、官?gòu)d湖畔的山湖盛景、納帕式的愜意生活，還有提前透支的冬奧紅利，當(dāng)購(gòu)房人還沒(méi)有從葡園醉人的夢(mèng)中蘇醒，一則與“炒房客”直接掛鉤的消息，就把人們從這一夢(mèng)境拉回了現(xiàn)實(shí)。
就在最近，這個(gè)曾讓創(chuàng)始人寄予厚望的鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)，傳出將推行“0元置業(yè)”的消息不脛而走，背后的真相也頗耐人尋味。
01 一筆不花錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)
“0元置業(yè)”的幕后操作方，是一家名為美房網(wǎng)的公司。這家游走在灰色地帶的平臺(tái)存在已久，如今已經(jīng)發(fā)展到第93個(gè)群，粉絲基數(shù)巨大。
在“0元置業(yè)九十三群”中，負(fù)責(zé)人不厭其煩地給新成員普及其商業(yè)模式：
幫助買(mǎi)房人0首付0月供炒房；幫助開(kāi)發(fā)商采用0首付0月供的方案快速去化，完成銷(xiāo)售任務(wù)。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不花一分錢(qián)首付，也不花一分錢(qián)月供，買(mǎi)房者就能擁有一套房子。
這個(gè)聽(tīng)上去天方夜譚的概念，與二十年前曾在市場(chǎng)上大行其道的“0首付”還不一樣。
后者曾被明令禁止，根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》第二條，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。
2001年，中國(guó)人民銀行重申，商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過(guò)80%，嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款。
隨后，房地產(chǎn)交易日趨規(guī)范，“0首付”逐漸淡出大眾視野。然而，禁令并不意味著消失，二十年后，它又有了一個(gè)更加“專(zhuān)業(yè)”的名詞：
看漲期權(quán)。
期權(quán)，在金融交易市場(chǎng)上并不陌生，但對(duì)買(mǎi)房人而言，仍是云里霧里?？礉q期權(quán)，顧名思義，賭的就是房?jī)r(jià)上漲。
據(jù)風(fēng)財(cái)訊了解，在美房網(wǎng)的運(yùn)作下，新房市場(chǎng)“看漲期權(quán)”的首單案例，出現(xiàn)在香河大愛(ài)城。
10月24日，美房網(wǎng)宣布，在0元置業(yè)平臺(tái)的撮合下，香河大愛(ài)城的一名業(yè)主與看漲期權(quán)人實(shí)現(xiàn)了“安全”配對(duì)。
雙方以65萬(wàn)委托成交總價(jià)作為對(duì)賭價(jià)格，由看漲期權(quán)人每月替業(yè)主繳納月供1860元，轉(zhuǎn)到房貸賬戶(hù)，連續(xù)繳納十五年。
雙方簽署委托出售協(xié)議，在房貸還清前的十五年觀察期內(nèi)，看漲期權(quán)人有權(quán)在超過(guò)委托價(jià)格時(shí)出售該套房屋，超過(guò)65萬(wàn)以上的部分，80%分配給看漲期權(quán)人，20%分配給業(yè)主。
在限購(gòu)大棒下，環(huán)京樓市目前仍處于冰封狀態(tài)。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，10月，環(huán)京新房市場(chǎng)（廊坊市區(qū)+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口）整體表現(xiàn)為環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌。
以香河為例，10月的成交均價(jià)為8352元/㎡，環(huán)比下降3%，價(jià)格連續(xù)3個(gè)月下滑。
一面是年底緊急回款的壓力，一面是“新模式”的誘惑，再加上首單案例的“成功”，“0首付”開(kāi)始逐漸向環(huán)京各個(gè)角落滲透。
11月14日，燕郊首爾甜成會(huì)所，在美房網(wǎng)首席分析師“康老師”的帶領(lǐng)下，0元置業(yè)平臺(tái)開(kāi)展了一場(chǎng)名為《如何讓開(kāi)發(fā)商接受0首付0月供方案賣(mài)房》的激烈討論。
參會(huì)人員當(dāng)中，包括了環(huán)京樓市的開(kāi)發(fā)商，各樓盤(pán)的總代理，渠道公司老總，燕郊、香河、大廠、廊坊、永清、北戴河區(qū)域的片區(qū)經(jīng)理。
可以說(shuō)，環(huán)京大大小小的項(xiàng)目代表，都來(lái)了。
02 鴻坤的方案
顯然，這也是一場(chǎng)“成功”的秘密會(huì)議。僅過(guò)了8天之后，11月22日，美房網(wǎng)便欣然官宣：鴻坤地產(chǎn)將全面采用0首付銷(xiāo)售一手新房。
如果說(shuō)環(huán)京的二手房業(yè)主愿意接受看漲期權(quán)人買(mǎi)斷20年后的漲幅，用投資人的錢(qián)來(lái)補(bǔ)充現(xiàn)金流，以減少跌價(jià)的損失，那么賣(mài)一手房的開(kāi)發(fā)商也順勢(shì)進(jìn)入，則意味著什么？
美房網(wǎng)有一套非常完整的自洽邏輯：
鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)拿出七十年住宅參與0首付營(yíng)銷(xiāo)模式，以一套78.9平米的兩居室現(xiàn)房為例，毛坯單價(jià)7000元每平米，裝修加上家具家電共6萬(wàn)，其中三成首付款為16.57萬(wàn)，合計(jì)相當(dāng)于首付共22.57萬(wàn)，貸款總額38.66萬(wàn)，二十年等額本息還款月供2552元。
現(xiàn)在，只需要購(gòu)買(mǎi)二十年的使用權(quán)22.57萬(wàn)，不僅可以自住，還能把房子交給民宿托管，分時(shí)度假。
把二十年的冬天，滑雪時(shí)段（10月15日至次年4月15日），賣(mài)給另外一個(gè)人；
這位“康老師”說(shuō)，這個(gè)方案已經(jīng)獲得鴻坤集團(tuán)通過(guò)，準(zhǔn)備交給0元置業(yè)團(tuán)隊(duì)試點(diǎn)，不久，便會(huì)在鴻坤集團(tuán)全國(guó)項(xiàng)目推廣。
“康老師”還說(shuō)，現(xiàn)在推廣階段，不能在售樓處宣傳，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商害怕老業(yè)主維權(quán)。可以在售樓處簽約，但不能宣傳，也就是只做不說(shuō)。
所有的買(mǎi)房，其實(shí)都是預(yù)期房?jī)r(jià)上漲并通過(guò)賣(mài)掉獲得房?jī)r(jià)上漲收益的行為?；蛘哒f(shuō)，買(mǎi)房的目的就是為了漲價(jià)后賣(mài)出，因?yàn)橹挥凶夥坎攀遣灰苑績(jī)r(jià)上漲為目的的真實(shí)居住。
昔日，制定了“大七環(huán)戰(zhàn)略”的鴻坤地產(chǎn)，在西紅門(mén)的成功模式下，走出了一條康莊大道。但在2017年最嚴(yán)限購(gòu)令下，四年來(lái)政策未曾松動(dòng)，重倉(cāng)環(huán)京的華夏幸福、榮盛皆應(yīng)聲“臥倒”，鴻坤也未能幸免。
此時(shí)，鴻坤牽手美房網(wǎng)，試圖策動(dòng)“0元置業(yè)”，案場(chǎng)的銷(xiāo)售人員未置可否，只是輕聲說(shuō)：“知道這個(gè)消息，但還沒(méi)有收到明確通知”。
03 “炒房”的4.0版本
在“房住不炒”的主旋律下，“購(gòu)房真經(jīng)”、“炒房秘籍”，仍猶如手抄本一般游弋在隱秘的角落。
據(jù)“分析師”的總結(jié)，買(mǎi)房技巧已經(jīng)從1.0版本，升級(jí)到了4.0版本。
規(guī)規(guī)矩矩?cái)€夠社保年數(shù)，攢夠三至四成首付，正常交房，一次性繳納契稅，等房子升值時(shí)正常出售、過(guò)戶(hù)，再由購(gòu)房人繳一次稅，是為原始的1.0版本。
全款押房，簽委托出售協(xié)議，只抵押、不過(guò)戶(hù)，等找到買(mǎi)家再過(guò)戶(hù)，約定溢價(jià)部分屬于押房人，稅少交了一次，是為2.0版本。
支付部分房款當(dāng)定金，簽委托出售協(xié)議，約定兩年內(nèi)出售權(quán)屬于出資人。兩年后，房?jī)r(jià)漲了，漲幅80%屬于出資人，20%屬于業(yè)主；房?jī)r(jià)跌了，跌幅比定金低，損失屬于出資人；跌幅高于定金，業(yè)主共同承擔(dān)。此為3.0版本。
據(jù)“康老師”說(shuō)，單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)看漲期權(quán)，不需要北京購(gòu)房資格，不需要北京五年社保。
雙方互相為對(duì)方杠桿，一切看似天衣無(wú)縫。
以通州某商辦項(xiàng)目為例，購(gòu)買(mǎi)了某位業(yè)主二十年使用權(quán)的“趙老師”，去年收了一套房，租金一年漲了10%。
值得一提的是，在人無(wú)我有的市場(chǎng)上，除了房產(chǎn)，還有千年難中的“北京車(chē)牌”。
在“0元置業(yè)九十三群”中，“康老師”發(fā)布了一則最新消息，0租金方案，還完成了北京電動(dòng)小客車(chē)指標(biāo)五年使用權(quán)的“匹配”，使用權(quán)人支付9萬(wàn)保證押金，免費(fèi)使用北京電動(dòng)汽車(chē)車(chē)牌五年使用權(quán)，到期保證押金退還。
0元，成了一門(mén)最大的灰色生意。
天下有沒(méi)有免費(fèi)的午餐？
北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人戴金花律師認(rèn)為，看漲期權(quán)其實(shí)就是通過(guò)合約的方式，約定期權(quán)人在價(jià)格上漲時(shí)售出一種資產(chǎn)的權(quán)利，一般在證券、融資等交易場(chǎng)景中用的比較多。
這種交易模式若是用于房市，屬于不合規(guī)行為。第一，早在2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署要求規(guī)范購(gòu)房融資行為，“嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房”。
而房企用看漲期權(quán)模式推出0元置業(yè)產(chǎn)品，約定由看漲期權(quán)人繳納房貸，而業(yè)主購(gòu)房卻不用支付任何房款的行為，類(lèi)似“0首付貸”的購(gòu)房融資產(chǎn)品，并不符合上述規(guī)定。
第二，用看漲期權(quán)模式推出0元置業(yè)產(chǎn)品，購(gòu)房人不用支付任何費(fèi)用，價(jià)格上漲時(shí)可以享受分配利益，實(shí)際上就是低價(jià)囤房，高價(jià)賣(mài)出的炒房行為，不符合國(guó)家禁止炒房的政策。
還有銷(xiāo)售人員告訴風(fēng)財(cái)訊，“現(xiàn)在已經(jīng)是底價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商年底著急回款，選擇‘0’首付，實(shí)際成本肯定更高。”
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原標(biāo)題： 房子是用來(lái)炒的？鴻坤“0元置業(yè)”計(jì)劃背后
