大話固收 作者：洛洛楊
來(lái)源：大話固收（ID：trust-321）
先“盲猜“一個(gè)項(xiàng)目：
一線城市廣州天河CBD核心地段 商業(yè)現(xiàn)房抵押+物業(yè)抵押，抵押率低于6折 周邊寫字樓均價(jià)40000元/㎡；住宅均價(jià)60000元/㎡；本抵押率相當(dāng)于23000元/㎡ 實(shí)控人母公司+CBD公司+實(shí)控人連帶責(zé)任擔(dān)保
是不是覺得這個(gè)項(xiàng)目風(fēng)控還挺“硬”的？看上去是個(gè)大便宜。要知道目前市場(chǎng)上大部分地產(chǎn)項(xiàng)目都只是“準(zhǔn)一線”，甚至是二三線地產(chǎn)，好多還只是土地抵押，現(xiàn)房抵押的也少見。
然而，就是這么“硬核”的資產(chǎn)，在處置過(guò)程中價(jià)格一降再降，已經(jīng)經(jīng)歷了三度轉(zhuǎn)賣失敗。直至目前，還在廣東金融資產(chǎn)交易中心掛著等待買主。
簡(jiǎn)單算一下，轉(zhuǎn)讓折價(jià)率為59折。
這個(gè)項(xiàng)目本身并不復(fù)雜，融資方為百嘉信集團(tuán)。2012年，百嘉信集團(tuán)由于資金緊張急需融資，但是當(dāng)時(shí)商業(yè)銀行無(wú)法直接提供貸款授信。后來(lái)該公司通過(guò)五礦信托作為通道，繞了一個(gè)彎，從銀行獲得借款。
華駿實(shí)業(yè)名下位于廣州市天河區(qū)馬場(chǎng)路36號(hào)（太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心）101、102房等12項(xiàng)商業(yè)房地產(chǎn)作抵押擔(dān)保，抵押物面積合計(jì)86303.91平方米
母公司百嘉信集團(tuán)擔(dān)保
實(shí)控人梁勤提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保
太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心是廣州CBD珠江新城最大的單體購(gòu)物中心，位于廣州核心區(qū)珠江新城東北部，周邊分布有大量高端住宅區(qū)、高校和寫字樓，該項(xiàng)目于2012年9月底全面交付使用并同時(shí)全面開業(yè)。被稱為 “印鈔機(jī)”級(jí)別的購(gòu)物中心，鼎盛時(shí)期年租金收入達(dá)3億元。
2019年6月28日，項(xiàng)目在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)第一次拍賣，起拍價(jià)28.84億元，拍賣的標(biāo)的包括地下負(fù)一、負(fù)二、負(fù)三和負(fù)四層，地上一層至九層共計(jì)813套房產(chǎn)、車位，建筑面積共100191.8979平方米，評(píng)估總價(jià)為人民幣41.2億元，相當(dāng)于打了七折。項(xiàng)目吸引了17447次的圍觀人數(shù)，但最終無(wú)人競(jìng)拍；
2019年7月24日，太陽(yáng)新天地比上一輪28.8億元的起拍價(jià)再降5.77億元，低至23.07億元的起拍價(jià)，據(jù)廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出，換算每平方米相當(dāng)于約2萬(wàn)3千元，參考上圖周邊房產(chǎn)價(jià)格，相當(dāng)于“跳樓大甩賣”；然而，二次拍賣僅吸引了9379次圍觀，再度流拍。
2019年11月15日，項(xiàng)目掛到廣東省金融產(chǎn)品交易中心，形式改為以轉(zhuǎn)讓華駿公司30.41億元債權(quán)的方式尋找接盤俠，標(biāo)的金額為18.08億元，相當(dāng)于59折轉(zhuǎn)讓，期限為11月22日。很明顯，再度流賣。
三度失敗轉(zhuǎn)賣背后的障礙
明明是優(yōu)質(zhì)地段，現(xiàn)房商業(yè)，合理甚至是超便宜價(jià)格，為什么遲遲難以找到買家呢？
首當(dāng)其沖的原因，是太陽(yáng)新天地本身巨大的債務(wù)問(wèn)題。據(jù)記者從內(nèi)部獲得的一份資料顯示，太陽(yáng)新天地欠下的本金和利息已將近26億元，每年需償還的利息約為3億元；而每年的商場(chǎng)租金僅約1.8億元，由于已經(jīng)債務(wù)違約被多家金融機(jī)構(gòu)起訴，新的融資接口也難以找到，入不敷出的形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻。
如果只是債務(wù)問(wèn)題，那只要接盤方“足夠有錢”，總能化解。但天陽(yáng)新天地還有一個(gè)重要問(wèn)題，即背后管理方的混亂。華駿實(shí)業(yè)對(duì)應(yīng)的股權(quán)關(guān)系如圖，三個(gè)股東分成了瑞晟房地產(chǎn)和另外兩家公司兩大陣營(yíng)：
據(jù)媒體報(bào)道，自2019年5月4日起，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)就出現(xiàn)了瑞晟公司、第三方物業(yè)公司戎威公司和控股股東之間的管理對(duì)峙局面。網(wǎng)上有一封措辭激烈的“公開信”：
背靠這樣一個(gè)亂局面，結(jié)合2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資口徑收緊的大形勢(shì)，就不難理解為什么這塊香餑餑為何無(wú)人問(wèn)津了，工作人員稱萬(wàn)科華潤(rùn)曾有過(guò)意向，但轉(zhuǎn)了一圈后也都沉默收手了?！暗刂骷乙矝]有余糧了！”
還在“迷信”抵押物的，要留個(gè)神了
過(guò)去兩年信托項(xiàng)目主要是政府債務(wù)出問(wèn)題，事實(shí)證明地產(chǎn)反而相對(duì)安全
即使地產(chǎn)項(xiàng)目出問(wèn)題，有抵押物在手，不用擔(dān)心
只要地段好，就是王道，一二線閉眼買
看過(guò)太陽(yáng)新天地三次流拍的案例之后，就要打個(gè)問(wèn)號(hào)：項(xiàng)目的資產(chǎn)有新天地優(yōu)秀嗎？會(huì)不會(huì)也遭遇這樣的處境？
依小固來(lái)看，太陽(yáng)新天地的案例，至少暴露出三點(diǎn)值得重視：
一是商業(yè)地產(chǎn)抵押的有效性。不同于住宅地產(chǎn)單位產(chǎn)權(quán)面積較小，商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒數(shù)億數(shù)十億標(biāo)的價(jià)格，決定了只有少數(shù)買家才能參與接盤；一旦進(jìn)入資產(chǎn)處置階段，潛在買家本身的狀況也聯(lián)動(dòng)決定了資產(chǎn)的價(jià)值。打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确剑?0個(gè)億的太陽(yáng)新天地，萬(wàn)科認(rèn)為它只值18個(gè)億，它就僅能作價(jià)18億。有限的買家決定了價(jià)格無(wú)法充分競(jìng)爭(zhēng)，往往會(huì)遭遇大額縮水；
其次是抵押物所有者的主體信用情況不應(yīng)忽視。一塊地，在百嘉信手上是30個(gè)億6折無(wú)人接盤；在華潤(rùn)手上可能就能原價(jià)售出。地產(chǎn)行業(yè)整體融資渠道收緊的情況下，頭部企業(yè)的信用再次站上高權(quán)重，抵押物背景干干凈凈好處理才是王道。舉個(gè)例子，招保萬(wàn)金的無(wú)抵押信用項(xiàng)目，和一二線不知名地方房企有抵押的房產(chǎn)項(xiàng)目相比，前者安全程度往往更高。
最后，“好資產(chǎn)”的內(nèi)涵隨著時(shí)間在迅速產(chǎn)生變化。小固曾戲謔寫過(guò)《如果李佳琦來(lái)賣信托》，李佳琦為什么被追捧？一個(gè)人2019年雙十一銷售額10個(gè)億，遠(yuǎn)超大部分商場(chǎng)整年銷售額。對(duì)線下商場(chǎng)的價(jià)值重估正在看不見的地方發(fā)生，三年前一年賣10個(gè)億還不錯(cuò)，三年后資本已經(jīng)要尋找更高效的銷售渠道，競(jìng)爭(zhēng)和淘汰時(shí)時(shí)刻刻在進(jìn)行著。對(duì)于選項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估要更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更實(shí)際，為了保證風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠有效的防御，怎么謹(jǐn)慎也不為過(guò)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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