作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 5月20日13:20，上海普陀區(qū)中江路的新城控股大廈。

四方匯集而來(lái)的人流紛紛進(jìn)入電梯內(nèi)，本不相識(shí)的人們互相攀談著，他們口中的話(huà)題大多與最近的股市整體下跌有關(guān)，當(dāng)然少不了昨日虛擬貨幣圈的暴雷。

他們此行的目的地是新城控股舉辦的2020年度股東大會(huì)。

進(jìn)入會(huì)場(chǎng)內(nèi)，不乏持有新城多年的老股東與身旁的人小聲交換著持股心得，“你多少買(mǎi)的？”，“準(zhǔn)備什么時(shí)候跑（賣(mài)）？”，“都新高了，還能再漲嗎？”

這群身經(jīng)百戰(zhàn)的投資者們似乎對(duì)今年新城的走勢(shì)還是很滿(mǎn)意。

截止5月20日收盤(pán)，新城控股報(bào)47.18，單日漲0.4%。從今年年初至今，公司已經(jīng)上漲了35.46%，領(lǐng)跑絕大多數(shù)的地產(chǎn)股。

新城控股集團(tuán)董事長(zhǎng)王曉松帶著十?dāng)?shù)位高管坐鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)，身旁是左膀右臂的董事兼總裁梁志誠(chéng)，董事兼聯(lián)席總裁曲德君。

據(jù)了解，出席會(huì)議的股東超過(guò)了50人。

與往年無(wú)二，新城控股把股東大會(huì)分成了兩個(gè)部分，在例行公事的報(bào)告、議案、投票等流程后，來(lái)到了股東與管理層思想碰撞的部分。

對(duì)于股東們關(guān)注的分拆商業(yè)的問(wèn)題，王曉松表示：“可能還沒(méi)有太多可拆的。我們還在研究，也沒(méi)有時(shí)間表，但是暫時(shí)應(yīng)該是不會(huì)做一些拆分?！?/p>

作為新城旗下最具代表性的產(chǎn)品，吾悅廣場(chǎng)是一個(gè)不可避免的話(huà)題。

其中一位股東就吾悅廣場(chǎng)的租金收入模式提出了問(wèn)題，其與國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式稍有不同。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，新城的吾悅廣場(chǎng)收入主要包含了每年穩(wěn)定的物管費(fèi)以及固定租金收入，但是其中部分門(mén)店采用的是底租+銷(xiāo)售額提成的模式。

曲德君表示，從過(guò)去那么多年發(fā)展至今，吾悅廣場(chǎng)主要還是以固定租金為主要合作模式，例如星巴克、快餐之類(lèi)的國(guó)際品牌，公司會(huì)考慮采用租金+銷(xiāo)售額提成的模式。

未來(lái)，吾悅廣場(chǎng)會(huì)在品牌可靠性比較強(qiáng)、成長(zhǎng)性的品牌，考慮采取扣點(diǎn)、抽成的新模式，與品牌間更好去配合聯(lián)動(dòng)，從而通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升來(lái)加強(qiáng)吾悅廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)新城也能獲取更高的收益。

今年，新城會(huì)選定兩個(gè)項(xiàng)目嘗試大范圍推廣運(yùn)用這種新模式，其他廣場(chǎng)也會(huì)選定部分品牌進(jìn)行系統(tǒng)性的合作。

王曉松表示，在商業(yè)管理的前五年，只要開(kāi)出吾悅廣場(chǎng)就是；到下一個(gè)第二個(gè)五年，打造不同空間，運(yùn)營(yíng)每個(gè)空間，讓其產(chǎn)生收益。

至于下一個(gè)五年，圍繞客戶(hù)展開(kāi)，如何更好的服務(wù)客戶(hù)，而這個(gè)客戶(hù)不單指消費(fèi)者還有商戶(hù)，幫助商戶(hù)去運(yùn)營(yíng)，主要扶持一些本地的商家。

一旦這種業(yè)務(wù)開(kāi)始成熟，新城可能會(huì)從純租金的方式變成租金+扣點(diǎn)，或者說(shuō)慢慢轉(zhuǎn)變到扣點(diǎn)的模式。

王曉松舉了一個(gè)例子，北美電商Shopee，一個(gè)近兩年增長(zhǎng)迅猛，在北美區(qū)域成為僅次于Amazon的電商平臺(tái)。具體來(lái)說(shuō)，Shopee會(huì)重點(diǎn)扶持商戶(hù)，并對(duì)其進(jìn)行一定的補(bǔ)貼，待一定時(shí)間后，該平臺(tái)會(huì)收取訂單傭金，這個(gè)傭金會(huì)在成交之后直接從營(yíng)業(yè)額里扣除。

2021年，新城計(jì)劃商業(yè)總收入85億元，新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)30座。王曉松認(rèn)為，今年新開(kāi)30個(gè)重資產(chǎn)是公司的極限值，輕資產(chǎn)輸出方面，仍然還是一個(gè)未知數(shù)。

值得注意的是，新城所構(gòu)造的智能廣場(chǎng)大數(shù)據(jù)體系不僅僅是吾悅廣場(chǎng)，而是一個(gè)拉通了新城控股、新城悅、吾悅廣場(chǎng)3個(gè)板塊的數(shù)據(jù)平臺(tái)，“新城大會(huì)員體系”。

對(duì)于與萬(wàn)達(dá)、寶龍、中駿等商業(yè)地產(chǎn)商之間的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)，王曉松仍然保持了一個(gè)樂(lè)觀的心態(tài)，“其實(shí)大家都是各自做各自的產(chǎn)品線(xiàn)，之間存在差異化，真正的競(jìng)爭(zhēng)要到3-4年之后?！?/p>

王曉松表示，火熱已經(jīng)不足以形容，現(xiàn)在的市場(chǎng)很“夢(mèng)幻”。兩集中之后，純住宅不太好做。

在已經(jīng)進(jìn)行的集中供地土拍中，新城并沒(méi)有收獲太多土地項(xiàng)目，僅在天津、福州幾個(gè)地方有所斬獲，無(wú)論是廣州、杭州、無(wú)錫、重慶、北京，新城都僅僅拿到了“重在參與”的安慰獎(jiǎng)。

以福州獲得的晉安項(xiàng)目為例，新城以上限價(jià)8.14億元搖號(hào)奪得，溢價(jià)率30%。王曉松稱(chēng)：“能搖號(hào)獲得的地塊是有利可圖的，企業(yè)也是博彩業(yè)，只要能搖就去搖，不光現(xiàn)金不錯(cuò)，利潤(rùn)也不錯(cuò)?！?/p>

新城在拿地的時(shí)候把現(xiàn)金流放在第一位，作為一家住宅+商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)公司，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是通過(guò)住宅銷(xiāo)售反哺商業(yè)地產(chǎn)，所以純住宅的銷(xiāo)售現(xiàn)金流和高周轉(zhuǎn)對(duì)新城來(lái)說(shuō)，是一條生命補(bǔ)給線(xiàn)，用于支撐商業(yè)部分。

另一方面，新城所獲取的項(xiàng)目目標(biāo)一定是有利可圖，才會(huì)考慮去拿地，這也是為什么新城在第一次集中供地中較為謹(jǐn)慎的原因。

同時(shí)，因?yàn)榍皟赡甑貎r(jià)和限價(jià)的原因，新城已售未結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率在近一兩年應(yīng)該會(huì)是一個(gè)低谷?！霸诒O(jiān)控去年和今年所獲取的項(xiàng)目的毛利率的改善和變化，所以還是比較有信心在未來(lái)一兩年之后可以平滑的往上走?！?/p>

去年，新城的綜合毛利率為23.5%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的毛利率僅21.74%，相比2019年減少9.24個(gè)百分點(diǎn)；收租業(yè)務(wù)表現(xiàn)還不錯(cuò)，物業(yè)出租及管理毛利率繼續(xù)上升至70%。

雖然收租業(yè)務(wù)對(duì)公司的業(yè)績(jī)公司越來(lái)越高，但是仍然難以撼動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售對(duì)公司的重要性，如何扭轉(zhuǎn)這一部分的毛利率表現(xiàn)方才是新城的關(guān)鍵。

面對(duì)接下來(lái)要進(jìn)行的上海集中供地，新城表示正在積極準(zhǔn)備參與，尤其上海作為大本營(yíng)，但大前提仍然是平衡項(xiàng)目現(xiàn)金流的回籠速度和利潤(rùn)，才會(huì)考慮拿不拿。

對(duì)于新城未來(lái)的目標(biāo)，在全口徑方面希望以每年10%的速度提升，而權(quán)益口徑不能出現(xiàn)下降，維持過(guò)去的成績(jī)。

整體拿地的策略會(huì)聚焦二三線(xiàn)，繼續(xù)深耕在現(xiàn)有進(jìn)入的區(qū)域，并選擇合適的城市，并不會(huì)像以往盡力下沉做太大的市場(chǎng)。

王曉松表示，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，規(guī)模的上升是必要的，不然團(tuán)隊(duì)看到瓶頸之后，不利于公司發(fā)展。

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見(jiàn)聞錄丨吾悅廣場(chǎng)目標(biāo)Shopee新城目標(biāo)每年增長(zhǎng)10%