作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

看起來，奧園將解困之路押注在了引戰(zhàn)投上。

但同時，郭家兄弟又嘗試向外界釋放自救信號。

彼時奧園公告中表示，公司一直在積極物色潛在機(jī)會，務(wù)求按符合奧園及其持股者整體最佳利益的條款出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)略投資者。隨后在奧園2021地產(chǎn)板塊總結(jié)會上，郭梓文也公開提及，奧園將“通過引進(jìn)戰(zhàn)投和債務(wù)重組，戰(zhàn)勝市場寒冬，化解債務(wù)危機(jī)，成為房企在困境中站起來成功轉(zhuǎn)型的典范”。

引戰(zhàn)投的傳言腳步聲愈來愈近。最新于2月15日資本市場消息稱，中國奧園與廣東、山東國企就戰(zhàn)投合作進(jìn)行洽談。

知情人士透露，中國奧園集團(tuán)正在同時與幾家國有企業(yè)就潛在戰(zhàn)投合作進(jìn)行洽談。這幾家國有企業(yè)分別來自山東省和廣東省，它們可能通過增資擴(kuò)股的形式入股奧園的上市公司。

戰(zhàn)略投資者，是指具有同行業(yè)或相關(guān)行業(yè)較強(qiáng)的重要戰(zhàn)略性資源，與上市公司謀求雙方協(xié)調(diào)互補(bǔ)的長期共同戰(zhàn)略利益，愿意長期持有上市公司較大比例股份，委派董事實際參與公司治理，提升上市公司治理水平，幫助上市公司顯著提高公司質(zhì)量和內(nèi)在價值。

通過引入戰(zhàn)投，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)往往能夠獲得資金與資源的支持，撬動更大規(guī)模的增長。而如果戰(zhàn)投方具有相似業(yè)務(wù)背景，雙方還可全面深化和拓寬合作領(lǐng)域，共同建立更為緊密的關(guān)系，進(jìn)一步提高自身業(yè)務(wù)水平。

譬如最為典型的2016年恒大引戰(zhàn)投事件。為降負(fù)債、優(yōu)化股本結(jié)構(gòu)，從2016年12月底開始，恒大在不到一年的時間里先后引入3輪戰(zhàn)投，總金額達(dá)1300億元，堪稱房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模之最。 

當(dāng)然，僅僅三年后，這24家曾信心滿滿的戰(zhàn)投企業(yè)便苦惱于為自己當(dāng)年的決定買單。

而在近兩年，伴隨著國內(nèi)資金面的不斷收緊，引戰(zhàn)投越來越成為房企們在行業(yè)中實現(xiàn)突圍乃至活下來的重要幫手。

其中不可不提的一個重要角色便是險資，它們正成為房企的重要戰(zhàn)投方。

出于對保險資產(chǎn)配置的需求等，一些大型的龍頭企業(yè)往往成為險資眼中不錯的投資標(biāo)的。如中國平安，就自2015年起相繼戰(zhàn)投了碧桂園、旭輝、華夏幸福、中國金茂等房地產(chǎn)企業(yè)。

2020年起，險資入局的趨勢愈加明顯。如2020年1月，大悅城引入太平人壽；7月，招商蛇口引戰(zhàn)平安，不過最后計劃落空；9月，陽光城引入泰康人壽、泰康養(yǎng)老。

而大魚吃小魚的背景下，資金充裕的房企同行也開始扮演戰(zhàn)投方角色。如2020年1月，深陷債務(wù)危機(jī)的閩系房企福晟迎來了世茂集團(tuán)，雙方共同宣布了總貨值達(dá)四五千億元的“世紀(jì)合作”；無獨(dú)有偶，當(dāng)年7月，萬科確定入股泰禾。

房地產(chǎn)行業(yè)另一個重要的戰(zhàn)投角色，還包括國企、央企方，如萬科引入深圳地鐵，綠城引入中交。

一般有意引投國央企的企業(yè)多為民營企業(yè)，通過引入國資背景的企業(yè)可以起到背書作用，降低其融資成本，從而也為該企業(yè)在土地、產(chǎn)業(yè)資源等方面的獲取帶來更多優(yōu)勢。

而對比來看，奧園此次接觸的戰(zhàn)投方則踩準(zhǔn)了國企+房企的背景。

據(jù)消息披露，其潛在的戰(zhàn)投國有企業(yè)分別來自中國東部的山東省和奧園的家鄉(xiāng)廣東省。其中包括位于山東的中垠房地產(chǎn)有限公司，該公司60%股權(quán)由國企山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持有；位于廣東的國企則有猜測認(rèn)為是粵海、越秀或廣州建筑。

奧園預(yù)計，三月底前會確定最終戰(zhàn)投人選。

企業(yè)方對于引入戰(zhàn)投有著諸多要求與考慮，同樣地，戰(zhàn)投們也有著自己的利益算盤，如何以相對小的風(fēng)險獲取相對高的投資回報率也是他們的考題。

在諸多出險企業(yè)中，他們選擇奧園的可能性有多大呢？

以中垠房地產(chǎn)有限公司為例，這家山東國資旗下的房企選擇作為奧園的戰(zhàn)投方之一的原因，或在于兩者的淵源。

資料顯示，中垠地產(chǎn)有限公司注冊成立于2014年3月26日，為山東能源集團(tuán)旗下山東國欣頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司控股子公司，注冊資本金5億元。

中垠地產(chǎn)作為山東能源下屬地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，近年來發(fā)展步子較快。其官網(wǎng)顯示，累計開發(fā)面積已達(dá)800余萬平方米，項目輻射全國三?。ㄉ綎|、江蘇、湖南）、兩自治區(qū)（廣西、新疆）、兩直轄市（北京、上海），布局上海、濟(jì)南、南京、青島等15座城市。

“在山東的地方國有房企中，中垠地產(chǎn)是規(guī)模比較大的房企之一?！边@是外界對其的評價。

而這家國有房企與奧園的聯(lián)系源自于2020年。在推進(jìn)混改的背景中，2019年10月，山東能源集團(tuán)轉(zhuǎn)讓中垠地產(chǎn)40%股權(quán)及23.4885億元債權(quán)，掛牌底價31.3931億元。

后于2020年7月，山東交易中心顯示中垠地產(chǎn)有限公司40%國有股權(quán)及23.4885億元債權(quán)轉(zhuǎn)讓項目掛牌公告期滿，“在公告期間，有一家意向受讓方到中心辦理了受讓登記，中心擬采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式組織交易?！?/p>

彼時便有傳聞稱接盤方為中國奧園。隨后，山東能源集團(tuán)有限公司官網(wǎng)發(fā)布的一則消息顯示，奧園集團(tuán)高層日前到訪能源集團(tuán)，能源集團(tuán)方面對奧園集團(tuán)參與中垠地產(chǎn)混改及未來發(fā)展規(guī)劃表示歡迎，奧園集團(tuán)方面對此也進(jìn)行了積極的表態(tài)--正式落實了傳言。

從目前中垠地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)可以窺見，其60%股權(quán)由國企山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持有，40%的股權(quán)由奧園子公司深圳市奧園實業(yè)發(fā)展有限公司持有。

因此，此次中垠地產(chǎn)作為戰(zhàn)投方出現(xiàn)更多是一種投桃報李的行為。

而從業(yè)務(wù)層面來看， 2017年奧園正式成立山東區(qū)域公司，計劃以青島、濟(jì)南雙核心為戰(zhàn)略逐步發(fā)展整個山東區(qū)域。發(fā)展至今，其通過收購獲得青島市星海灣莊園等項目，規(guī)模并不算大。

奧園對于中垠地產(chǎn)更大的吸引力或在于其大灣區(qū)本身的土儲與資源，同時還有不少潛在的舊改土儲尚未轉(zhuǎn)化。

此外，中國奧園旗下有包括奧園美谷、奧園健康兩家上市公司，資本操作的想象巨大。

而對于奧園來說，如若能順利引入國資背景的房企戰(zhàn)投，將對奧園目前的資金問題起到緩解，推動債務(wù)重組，一改目前的困境。

知情人士便透露，新戰(zhàn)投還可能向奧園提供額外貸款，以確保建設(shè)進(jìn)度和保交房，且提供的額外資金可能會改善奧園的債務(wù)重組條款。

不過，正如過往的戰(zhàn)投案例，引入戰(zhàn)投并非總能一帆風(fēng)順、互相契合，譬如世茂、泰禾就是前車之鑒。

一方面，戰(zhàn)投在正式入局之前將會對投資企業(yè)的債務(wù)組成、土儲項目情況等企業(yè)經(jīng)營情況進(jìn)行摸查，盡調(diào)過程能不能通過便是一道不小的坎，如旭輝此前就在盡職調(diào)查完成后因未能達(dá)成合作條件而放棄與彰泰的合作。

另一方面，投資方也會設(shè)置相應(yīng)的對賭、回購等條款保障自身的利益，而類似萬科此前還設(shè)置了援助的前提條件，要求泰禾自身需制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持泰禾集團(tuán)恢復(fù)正常生產(chǎn)，能支持泰禾集團(tuán)可持續(xù)經(jīng)營。

因此，此次奧園引戰(zhàn)投的消息究竟能否落地，或者只是虛晃一槍，仍是一個問號。

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原標(biāo)題： 解局 | 房企戰(zhàn)投案例里的奧園思路