丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2020年下半年以來(lái)，杭州和浙江西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現(xiàn)一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調(diào)控，市區(qū)新購(gòu)的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)，落戶未滿5年的戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿2年，非戶籍家庭連續(xù)繳納社保滿4年，方可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。聯(lián)系到此前衢州、紹興相繼加碼調(diào)控，衢州將實(shí)行區(qū)域限售，紹興則建立二手房成交參考價(jià)格。政策加碼是否意味著“一枝獨(dú)秀”的長(zhǎng)三角市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的浙江樓市、地市將全面熄火？
深入分析四城調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，在政策加碼后，浙西房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍兀山粚⑦m度回落，但并不會(huì)明顯失速。基于房企融資、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場(chǎng)也將逐漸回歸理性，高價(jià)地乃至地王將大幅減少。
杭州供求兩旺全年成交將再新高
縱觀2020全年，樓市可謂經(jīng)歷大起大落，年初市場(chǎng)受疫情影響曾一度停擺多時(shí)，之后復(fù)蘇超預(yù)期帶動(dòng)全年行業(yè)規(guī)模創(chuàng)下新高，而過(guò)程中樓市分化也愈演愈烈，不同能級(jí)的城市群及省市表現(xiàn)差異化，核心一二線城市以及一些經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)的強(qiáng)三線城市樓市快速回暖，其中有不少城市甚至迎來(lái)一波交易熱潮。
具體來(lái)看，長(zhǎng)三角城市群在樓市中表現(xiàn)高光不斷，成交表現(xiàn)尤為堅(jiān)挺，憑一己之力帶動(dòng)樓市復(fù)蘇潮。
在這其中，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為耀眼，2020年二季度，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行。進(jìn)入2021年，杭州市場(chǎng)異?；鸨?，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認(rèn)購(gòu)房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(zhǎng)。
杭州打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減。
圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
金華、衢州高端盤銷售飄紅
2020年，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，全年主城區(qū)成交面積多達(dá)216萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)盤網(wǎng)簽備案一度陷入停滯，并延續(xù)至今。
2021年，受限于供應(yīng)不濟(jì)，疊加高低配的限簽措施，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)明顯“失真”。1-7月，主城區(qū)累計(jì)成交105萬(wàn)平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，高端盤銷售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開(kāi)盤去化率都能達(dá)到70%-80%，多數(shù)高端盤還采取高配精裝、捆綁車位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。
圖：2018年-2021年前7月金華主城區(qū)商品住宅供求量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
與此同時(shí)，2021年以來(lái)，隨著疫情期間積蓄的購(gòu)房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，衢州樓市成交量?jī)r(jià)齊升。1-7月，主城區(qū)累計(jì)成交68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，較2019年同期更是倍增。
基于普通工薪階層與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶之間巨大的收入差距，衢州市場(chǎng)購(gòu)買力兩極分化，剛需總價(jià)天花板約200萬(wàn)元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購(gòu)房預(yù)算350-400萬(wàn)元，還不乏全款購(gòu)房。典型如柯城西區(qū)，市場(chǎng)一房難求，買房還要找關(guān)系，在售項(xiàng)目普遍捆綁車位與儲(chǔ)藏室加價(jià)銷售。
圖：2016年-2021年前7月衢州主城區(qū)商品住宅供求量?jī)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
金華、杭州加碼調(diào)控，地方調(diào)控愈加精準(zhǔn)
在金華房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱的情況下，2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
被點(diǎn)名約談后不久，浙江省金華市出臺(tái)樓市調(diào)控新政。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，成為住建部約談后首個(gè)出臺(tái)樓市調(diào)控的城市。
《通知》明確實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷售，以及要求加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理、落實(shí)主體責(zé)任等十個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。
規(guī)定凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全域，下同）新購(gòu)買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。
8月5日，在金華升級(jí)調(diào)控后不久，杭州也進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)，規(guī)定落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前2年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
非本市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。
深入分析各城的調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)地方調(diào)控愈加精準(zhǔn)、精細(xì)化，在這其中，金融監(jiān)管是關(guān)鍵。狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，對(duì)于購(gòu)房者而言，嚴(yán)格審查首付資金來(lái)源，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)于房企而言，強(qiáng)化購(gòu)地資金來(lái)源審查，確保購(gòu)地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。
展望未來(lái)，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，夯實(shí)城市政府主導(dǎo)責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市仍將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)變化情況，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。
在這其中，針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。例如當(dāng)下杭州打新市場(chǎng)火爆，此番限購(gòu)加碼便增設(shè)了新落戶家庭社保年限要求，并延長(zhǎng)非戶籍家庭社保年限要求，進(jìn)而給打新市場(chǎng)降溫。
針對(duì)市場(chǎng)預(yù)期管理問(wèn)題，如金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應(yīng)，擴(kuò)大熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)，以期緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。并完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地采取“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”、“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。
未來(lái)若熱點(diǎn)城市在政策加碼后市場(chǎng)熱度不減，也不排除進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控的可能性。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 浙江多城政策加碼，長(zhǎng)三角樓市、地市熄火？
