房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，依附于開發(fā)商而生存的中介，也艱難求生。
作者：x編輯
自去年以來，龍湖“塘鵝”、萬物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”等開發(fā)商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領(lǐng)域。如果再算上京東、字節(jié)等跨界新勢力，貝殼正在迎來越來越多的競爭對手。
房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，依附于開發(fā)商而生存的中介，也艱難求生。
5月5日，貝殼發(fā)布公告表示，擬將其A類普通股以介紹形式于港交所主板雙重主要上市，不涉及新股融資，無發(fā)售環(huán)節(jié)。同時(shí)，繼續(xù)在紐交所保持主要上市地位并交易。行業(yè)人士認(rèn)為，結(jié)合外部環(huán)境來看，此次貝殼回歸港股屬意料之舉。此前，在美國資本市場貝殼被列入“預(yù)摘牌名單”，公司回港可以尋求發(fā)展空間。時(shí)間回放到兩年前，2020年8月13日，貝殼成功登陸美國紐交所，當(dāng)時(shí)的發(fā)行價(jià)為20美元/股，上市當(dāng)天市值便達(dá)到了431億美元。此后，貝殼的股價(jià)一路沖高，最高點(diǎn)曾達(dá)到79美元，市值970億美元，超過萬科、保利等房企的總和。
截至5月5日收盤，貝殼美股報(bào)13.23美元，市值161.7億美元，相較于高點(diǎn)蒸發(fā)809億美元（約合人民幣5400億元）。如今，外部地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，貝殼的經(jīng)營壓力也隨之增加。招股書顯示，2021年，貝殼找房凈收入807.52億元，凈利潤卻虧損了5.24億元。以至于在最新股權(quán)架構(gòu)中，已看不到軟銀、高瓴等機(jī)構(gòu)股東，只有騰訊依然在堅(jiān)守。
此外，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降溫，銷售不振之下中介相比過去賺取傭金更加困難，但想吃下這塊蛋糕的玩家卻反而在增加。雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，自去年以來，龍湖“塘鵝”、萬物云“樸鄰”、富力物業(yè)“富鄰”等開發(fā)商旗下品牌紛紛殺入房屋租售領(lǐng)域。如果再算上京東、字節(jié)等跨界新勢力，貝殼正在迎來越來越多的競爭對手。
4月22日，貝殼被美國證券交易委員會(huì)（SEC）列入基于《外國公司問責(zé)法案》的認(rèn)定名單，認(rèn)定公司使用了目前不能由美國公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督委員會(huì)（PCAOB）審查審計(jì)底稿的審計(jì)機(jī)構(gòu)出具2021年財(cái)年審計(jì)報(bào)告。
根據(jù)該法案規(guī)定，連續(xù)三年被SEC認(rèn)定使用未能被PCAOB審查審計(jì)底稿的審計(jì)機(jī)構(gòu)出具年度審計(jì)報(bào)告，公司美國存托憑證的交易將被SEC禁止。有資深投行人士分析，貝殼被列入“預(yù)摘牌名單”，未來在美國市場融資和發(fā)債大概率會(huì)受到限制。但如果回港上市，估值或低于在美國上市的估值。最終，貝殼選擇了通過“雙重主要上市+介紹上市”方式登錄港交所，不發(fā)售新股及募集資金，完成后港交所和紐交所兩個(gè)資本市場均為主要上市地。據(jù)公告，貝殼已于5月4日獲得港交所就公司股份在港交所主板雙重主要上市申請的原則性批準(zhǔn)。待最終批準(zhǔn)后，公司股份預(yù)計(jì)將于5月11日在港交所主板開始掛牌交易，股票代碼為“2423”。
中信證券指出，一旦該方案完成，意味著公司即使在一個(gè)交易所摘牌，也不影響在另一個(gè)交易所上市地位，這保護(hù)了存量股東利益。浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林分析稱，當(dāng)前貝殼還在燒錢階段，未來需要有一個(gè)融資口，故而貝殼考慮在美股之外開辟第二融資渠道，也就是港股。
一同披露的招股書顯示，貝殼的股權(quán)結(jié)構(gòu)已較兩年前美股上市時(shí)發(fā)生了較大變化。資料顯示，貝殼找房孵化于鏈家。2014年1月7日，鏈家啟動(dòng)A輪融資，根據(jù)天眼查，A輪獲得復(fù)星銳正、鼎暉投資融資數(shù)億元。2016年鏈家的B輪和B+輪融資，規(guī)模超64億元，投資方包括華興資本、百度、H Capital、騰訊投資、執(zhí)一資本、海峽基金、原蒼資本、源碼資本、經(jīng)緯中國、喜神資產(chǎn)等。2017年，鏈家完成C輪、戰(zhàn)略論和D輪融資，前兩輪中孫宏斌的融創(chuàng)中國和萬科集團(tuán)分別投資26億元和30億元。D輪金額未披露，投資方為高瓴資本、華興資本、治平資本和川商興業(yè)股權(quán)投資基金。
2018年，鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房，主要業(yè)務(wù)為客戶提供新房和二手房交易、房屋租賃、房屋裝修、房產(chǎn)金融解決方案及其他服務(wù)。2019年3月，在貝殼找房成立后，鏈家先前的投資者通過協(xié)議將股份平移到貝殼找房。緊接著，貝殼又迅速完成兩輪融資，共計(jì)吸納36億美元。天眼查顯示，投資機(jī)構(gòu)分別為碧桂園、海峽資本、高領(lǐng)資本、騰訊、紅杉基金、軟銀集團(tuán)等。
2020年8月，貝殼找房在紐約證券交易所上市。招股書顯示，時(shí)任貝殼找房創(chuàng)始人、董事會(huì)主席左暉個(gè)人持股8.85億股，持股占比46.8%；CEO彭永東持股為3.6%。在機(jī)構(gòu)類股東里，騰訊以12.3%的持股比例排在第一位，軟銀10.2%、高瓴5.3%緊跟其后。2021年5月，貝殼創(chuàng)始人兼董事長左暉因病去世。疊加房地產(chǎn)市場行情降溫，裁員、虧損、被做空等多重利空向貝殼襲來。此前看好貝殼的基石投資者，開始出手減持。融創(chuàng)中國在半年時(shí)間里兩次減持貝殼，合計(jì)套現(xiàn)約為10.84億美元。根據(jù)公告，自投資貝殼起至出售事項(xiàng)完成后，融創(chuàng)出售股票實(shí)現(xiàn)稅前溢利約人民幣17.6億元。據(jù)估算，融創(chuàng)累計(jì)出售的4535.2萬股貝殼股份，占貝殼總股本的3.81%。而融創(chuàng)持有貝殼總股本比例超過4%，目前，融創(chuàng)仍持有逾300萬股貝殼股票。另據(jù)新華財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，從2021年2月8日至年末期間，軟銀旗下機(jī)構(gòu)減持約3200萬股；高瓴資本減持約8700萬股，持股比例降至3.3%。從最新披露的股權(quán)詳情來看，港交所上市完成后，貝殼董事長兼CEO彭永東持股占比4.8%，聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛持股2.7%，由左暉家族信托最終控制的Propitious Global 持股比例為23.3%。
此外，其他美國存托股份持有人和投資者持股56.7%，騰訊則持股10.8%，軟銀、高瓴資本的名字則已看不到。02 盈利能力遭考驗(yàn)
今年3月份，據(jù)新浪財(cái)經(jīng)報(bào)道，貝殼又啟動(dòng)了新一輪的裁員。不同的是，去年10月份貝殼的大規(guī)模裁員對象主要是一線的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、與核心業(yè)務(wù)無關(guān)的職能部門以及研發(fā)部門，優(yōu)化員工人數(shù)達(dá)到3萬名以上。
但本次裁員對象則牽連到中高層管理人員，包括集團(tuán)副總裁在內(nèi)。據(jù)貝殼內(nèi)部人士透露，本次部分主管接到通知，需要優(yōu)化本部門10%的員工。此外，去年10月至今，已經(jīng)有20多名中層、高層陸續(xù)離職，包括一名金融副總裁、兩名總經(jīng)理，另有高級(jí)總監(jiān)和總監(jiān)等，部分管理層放棄期權(quán)離開。裁員背后，貝殼遇到了空前艱難的一年。今年3月10日的財(cái)報(bào)電話會(huì)上，彭永東坦言2021年是貝殼“充滿挑戰(zhàn)，史無艱難”的一年。財(cái)報(bào)顯示，2021年全年公司錄得5.25億元人民幣的凈虧損，雖然調(diào)整后凈利潤為正，達(dá)到22.94億元人民幣，但是同比下降了近60%。貝殼的收入來自三個(gè)方面，和存量房相關(guān)的有銷售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺(tái)使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)；銷售新房向開發(fā)商收取的傭金；包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。
因此，平臺(tái)總成交額（GTV）、貝殼連接的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量等指標(biāo)，對其營收至關(guān)重要。根據(jù)財(cái)報(bào)，2021年貝殼平臺(tái)總成交額（GTV）3.85萬億元，同比增長10.1%，全年收入808億元，同比增長14.6%。但在2021年第三季度，平臺(tái)GTV同比下滑20.9%，第四季度同比下滑34.6%。其中，作為貝殼主營業(yè)務(wù)的二手房交易業(yè)務(wù)，從2021年第二季度開始增長就出現(xiàn)放緩，同比增長11.7%，第三季度出現(xiàn)下跌，第四季度下跌39.4%。
有分析認(rèn)為，從去年下半年開始，一批民營房企出現(xiàn)債務(wù)爆雷，房地產(chǎn)成交量下滑，作為地產(chǎn)行業(yè)下游的貝殼找房遭到波及。在平臺(tái)GTV減少3成多的第四季度，貝殼營業(yè)收入178億元，同比下降21.5%；凈虧損為9.33億元，同比下滑185.12%。
此外，貝殼的艱難，還體現(xiàn)在門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少方面。據(jù)財(cái)報(bào)披露，截至2021年9月30日，貝殼共連接5.39萬家門店，51.55萬經(jīng)紀(jì)人；截至2021年12月31日，貝殼共連接5.1萬家門店，45.45萬經(jīng)紀(jì)人。以此計(jì)算，2021年第四季度，貝殼連接的門店相比第三季度減少了2908家，經(jīng)紀(jì)人減少了6.1萬人。種種不利因素之下，貝殼的毛利率從上年的23.92%降至19.59%，無法覆蓋合計(jì)21.27%的費(fèi)用率，最終虧損難以避免。為了改善盈利能力，目前貝殼正在發(fā)力家裝市場。4月20日，公司宣布，已完成對圣都家裝的收購，擁有圣都100%已發(fā)行和流通的股權(quán)，為此付出不超過80億元的總對價(jià)。2021年底，貝殼還成立了惠居事業(yè)群，推出“貝殼租房”。至此，貝殼在整裝大家居、普惠居住兩個(gè)新賽道都下了注，圍繞現(xiàn)有的主營業(yè)務(wù)存量房和新房經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)的“一體兩翼”戰(zhàn)略逐步鋪開。
不過有觀點(diǎn)指出，互聯(lián)網(wǎng)家裝市場早已上演了數(shù)論資本大戰(zhàn)，但至今沒能解決非標(biāo)化、品質(zhì)保障等痛點(diǎn)，也難以生長出營收超10億元的裝修公司。從貝殼2021年第四季財(cái)報(bào)來看，包含家居裝修和房屋租賃在內(nèi)的新興服務(wù)收入僅為5億元，對營收貢獻(xiàn)有限。盡管貝殼裁掉了數(shù)萬經(jīng)紀(jì)人，聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)量也有所下降，但覬覦中介這門生意的競爭者，卻有增無減。據(jù)媒體報(bào)道，2021年以來，眾多房企、物業(yè)企業(yè)開始介入中介業(yè)務(wù)。2021年1月份，龍湖集團(tuán)官宣房屋租售、房屋裝修兩大主航道業(yè)務(wù)全新品牌“塘鵝”；萬科宣布萬物云旗下“樸鄰”與“為家”兩個(gè)品牌正式融合升級(jí)，推出全新品牌“樸鄰租房”；同月，碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”，意為“有瓦、有你、有家，做生活的分享家”。
樂居財(cái)經(jīng)曾分析，作為樓盤管理者，物業(yè)公司在房源信息獲取上有著天然優(yōu)勢。另外，物業(yè)公司做中介，由于沒有門店成本，低傭金也是其拉攏客戶的重要手段。不過，相對于碧桂園服務(wù)和萬物云這樣的城市服務(wù)商，投入中介的精力有限，互聯(lián)網(wǎng)巨頭跨界入場，則是沖著萬億市場規(guī)模而來。2020年9月16日，阿里和易居官宣成立天貓好房，一年后推出單邊委托服務(wù) “無憂賣房”，僅收取一萬元服務(wù)費(fèi)，向賣家提供八大服務(wù)。據(jù)天貓好房二手房執(zhí)行總裁何義介紹，今年將把“無憂賣房”這種單邊代理模式變成產(chǎn)品化，去賦能給整個(gè)天貓好房平臺(tái)上的二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，讓他們按照這樣的模式去把這個(gè)產(chǎn)品推給更多業(yè)主，從而去推進(jìn)整個(gè)行業(yè)朝著單邊代理模式的方向發(fā)展。
總結(jié)而言，連接經(jīng)紀(jì)門店然后賦能，這正是目前貝殼找房的平臺(tái)模式在做的事情。另外，去年國慶假期前夕，字節(jié)收購了麥田旗下一家公司，拿到了中介執(zhí)照。至年底，字節(jié)跳動(dòng)旗下房產(chǎn)板塊“幸福里”計(jì)劃并購房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司麥田。對此消息，“幸福里”方面回應(yīng)稱，“幸福里”確與麥田達(dá)成投資意向，約占麥田20%股份，相關(guān)程序正在進(jìn)行中。
據(jù)麥田房產(chǎn)官網(wǎng)，這家經(jīng)紀(jì)公司有著21年的歷史，擁有全國近900余家直營連鎖門店，14000余名專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，年促成交易額超過1000億元。目前，幸福里平臺(tái)上，不僅有入駐麥田，還有我愛我加以及中小中介公司。有分析指出，張一鳴想通過幸福里版的ACN模式，再造一個(gè)“貝殼”。只不過貝殼從線下做到線上，幸福里從線上往線下進(jìn)攻。對貝殼來說，手握資金、技術(shù)和流量的字節(jié)，顯然是一個(gè)不可小覷的對手。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題：
貝殼回港之憂，5400億市值消失，新競爭者涌現(xiàn)
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