丁祖昱評(píng)樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
值得注意的是，在地域觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)水平等多方面因素影響下，特別是近年來(lái)各地?fù)屓舜髴?zhàn)、人口流動(dòng)加速的背景下，各地的結(jié)婚率呈現(xiàn)出較明顯的差異，購(gòu)房需求也受到了不同程度的影響。
從具體城市來(lái)看，北京婚房需求遠(yuǎn)大于新房成交，離婚變化成為二手房“晴雨表”。近十年來(lái)，北京初婚家庭數(shù)量約111.2萬(wàn)對(duì)，這一數(shù)值是同時(shí)期新房成交套數(shù)61.5萬(wàn)套的1.8倍， 2013年以來(lái)二手房成交與離婚人數(shù)波動(dòng)同步，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對(duì)數(shù)的相關(guān)性高達(dá)0.84。
杭州雖然結(jié)婚率下降趨勢(shì)明顯，但在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的助力之下，人口吸引能力大幅提升，加之落戶門檻明顯放松，大量年輕外來(lái)人口的流入減緩了杭州結(jié)婚率快速下降的趨勢(shì)。同時(shí)，據(jù)成都初婚登記對(duì)數(shù)和商品住宅成交套數(shù)粗略估算，2019年初婚家庭帶來(lái)的住房需求已經(jīng)可占成都當(dāng)年商品住宅成交套數(shù)的75%。
對(duì)于大中城市來(lái)說(shuō)，盡管受房?jī)r(jià)快速上漲、婚姻觀念改變、子女教育難、養(yǎng)育成本加大等多重因素的影響，我國(guó)結(jié)婚率不斷下降，但傳統(tǒng)觀念影響下，買房仍是結(jié)婚人群特別是初婚群體考慮的頭等大事，由結(jié)婚帶來(lái)的購(gòu)房需求仍將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求的重要支撐。
婚房仍是購(gòu)房需求的“基本盤”
婚育是推動(dòng)住房需求入市的重要?jiǎng)恿Γ鞘芑橛^念、社會(huì)年齡結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，近年來(lái)新婚人數(shù)快速下滑，與之相關(guān)的住房需求也正在面臨著巨大變化。
2001年-2020年內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)顯示，2013年以后我國(guó)的初婚人數(shù)便呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)，近五年年均減少量接近180萬(wàn)；截止至2020年末，全國(guó)內(nèi)地初婚人數(shù)僅有1226萬(wàn)人，較五年前減少了四成多。
圖: 2001年~2020年
內(nèi)地居民初婚登記人數(shù)（萬(wàn)人）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
雖然初婚人數(shù)在下降，但聯(lián)系近年來(lái)住宅成交量來(lái)看，初婚人群仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力之一。但受到人口結(jié)構(gòu)、戶籍政策、房?jī)r(jià)水平、住房限購(gòu)等因素影響，新婚家庭的變化對(duì)各城市樓市需求影響各不相同。
就最新公布數(shù)據(jù)來(lái)看，初次結(jié)婚登記人數(shù)占常住人口的比率（初婚率）相對(duì)較低的省市分為兩類，一類是房?jī)r(jià)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市，如北京、上海、浙江，這些省份外來(lái)人口眾多，但因房?jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)房壓力大影響，大部分年輕人選擇回家鄉(xiāng)結(jié)婚；
另一類是年輕人口外流型省份，如山東、河北、遼寧，盡管相比于傳統(tǒng)的人口外流型省份，這些省份人口流出規(guī)模較小，但流出人口多以青壯年人群為主，結(jié)婚登記也多在外省。
值得注意的，江蘇、廣東等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的省份，初婚率和全國(guó)平均水平差不多。這是由于這江蘇、廣東省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，房?jī)r(jià)梯度也比較明顯，如深圳和惠州經(jīng)濟(jì)實(shí)力差異明顯，2020年平均房?jī)r(jià)相差在4倍以上，戶籍在惠州、常住在深圳的年輕人可選擇回惠州結(jié)婚，惠州的初婚率明顯高于深圳。兩相抵消下，廣東和江蘇的初婚率也因此和全國(guó)平均水平相近。
圖: 2019年各省市常住人口初次登記結(jié)婚率
值得注意的是，雖然各地結(jié)婚率差異較大，每年新產(chǎn)生的婚房需求也有較大差異。但在人口流動(dòng)的背景下，特別是對(duì)人口大量流入的一二線城市來(lái)說(shuō)，相較于流動(dòng)人口家庭而言，本地初婚家庭的資本積累和購(gòu)房訴求更強(qiáng)，也可作為分析當(dāng)?shù)馗哔|(zhì)量購(gòu)房群體規(guī)模的一個(gè)重要切口。因此，在人口流入型大中城市的需求結(jié)構(gòu)時(shí)，與戶籍人口掛鉤的結(jié)婚數(shù)據(jù)分析價(jià)值更值得關(guān)注。
人才落戶助杭州初婚率省內(nèi)領(lǐng)先
從部分人口凈流入的典型熱門城市來(lái)看，和省內(nèi)平均水平相比，大部分城市的初婚率都低于全省平均水平，僅哈爾濱、西安、杭州等少數(shù)城市的初婚率高于全省平均水平，其中哈爾濱的初婚率達(dá)1.32%，高于全省平均水平0.25個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是，杭州和成都作為東部和西部地區(qū)人口流入主要二線城市，初婚率相差并不多，但和所在省份平均水平相比卻表現(xiàn)出明顯的差異。
這主要是由于地域婚育觀念差異導(dǎo)致，浙江省的初婚率顯著低于四川省。不過(guò)近幾年人才政策利好，落戶政策放寬，大量年輕人才流入，推高了杭州的結(jié)婚率，使得杭州的初婚率高于全省水平；而成都雖然近年來(lái)也有大量的人口流入，但多以周邊省市人口為主，在房?jī)r(jià)快速上漲至高位的影響下，落戶意愿受限，以致不少流動(dòng)人口家庭若是結(jié)婚也會(huì)返回至戶籍所在地，導(dǎo)致成都的結(jié)婚率明顯低于全省平均水平。
圖: 2019年部分典型城市
常住人口初次登記結(jié)婚率和全省水平比較
資料來(lái)源：中國(guó)政府網(wǎng)
年輕人“借地”生子扎堆京滬
從典型城市的初婚率來(lái)看，北京、上海等外來(lái)人口較多、落戶門檻高的城市，初婚率明顯低于平均水平。這是由于婚姻登記有戶籍地限制，導(dǎo)致北京和上海的初婚家庭遠(yuǎn)小于實(shí)際規(guī)模。以北京為例，在2019年北京常住出生人口數(shù)量達(dá)17.14萬(wàn)，而當(dāng)年北京登記結(jié)婚人數(shù)僅為8.12萬(wàn)人，出生初婚比接近2倍，即使考慮二孩因素，新生兒為非京籍的比例粗略估計(jì)也可達(dá)1/4。這也意味著以戶籍初婚登記人數(shù)來(lái)考慮北京婚房需求總量顯然是低估的。
因此，為了進(jìn)一步探知這些外來(lái)人口規(guī)模大的城市常住和戶籍人口的婚房需求差異，我們結(jié)合這些城市的常住人口出生量，并與初婚登記人數(shù)進(jìn)行對(duì)比。以出生初婚人口比（常住出生人數(shù)/近兩年初婚登記對(duì)數(shù)）指標(biāo)來(lái)看，山東、河北、上海等13個(gè)省市的出生初婚比高于全國(guó)平均水平。
圖: 2019年各省市出生初婚比情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
北京、上海等結(jié)婚率本就較低的城市，出生初婚比較高的原因是由于這些城市外來(lái)人口規(guī)模較大，雖然戶籍暫未遷入，但已長(zhǎng)期在本地生活并安家生子，本地新生兒人數(shù)明顯超過(guò)戶籍出生人數(shù)。結(jié)合常住人口出生率排名來(lái)看，北京、上海出生率排名明顯低于出生初婚比排名，這也從側(cè)面反映出北京、上海、浙江等省市對(duì)外來(lái)年輕人的吸引力較強(qiáng)，黏性也比較強(qiáng)。
圖: 2019年各省市常住人口出生率排名
與出生初婚比排名對(duì)比
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
北京離婚變化成為二手房“晴雨表”
由于北京房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高，房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)居于前列，高房?jī)r(jià)對(duì)于結(jié)婚的“抑制”作用較為明顯，房?jī)r(jià)大漲，初婚人數(shù)明顯下降，并且在高房?jī)r(jià)之下，這種聯(lián)系越發(fā)密切。
在此影響之下，北京初婚人群購(gòu)房需求實(shí)際轉(zhuǎn)化率較其他城市偏低，近十年初婚家庭數(shù)量約111.2萬(wàn)對(duì)，而同時(shí)期新房成交套數(shù)61.5萬(wàn)套，實(shí)際購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化率僅有55%。
但與此同時(shí)，北京離婚人口規(guī)模則與二手房成交規(guī)模高度相關(guān)，尤其是與總價(jià)低、宜居性強(qiáng)的70-90平方米二房、三房產(chǎn)品相關(guān)性最強(qiáng)，高達(dá)0.67。
圖：2010-2019年北京結(jié)婚、離婚規(guī)模與
70-90 m2二手房成交規(guī)模走勢(shì)（萬(wàn)對(duì)、萬(wàn)套）
數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)年鑒、CRIC相關(guān)數(shù)據(jù)整理
尤其是2013年以來(lái)，70-90平方米產(chǎn)品成交套數(shù)與離婚對(duì)數(shù)的相關(guān)性高達(dá)0.84，R2=0.70，擬合度十分高。
究其原因，主要在于北京限購(gòu)整體上相對(duì)寬松，即使2017年限購(gòu)加碼之后，家庭離婚滿一年就可以首套名義購(gòu)房，因此離婚規(guī)模與二手房交易規(guī)模存在一定的關(guān)聯(lián)性。而70-90平方米產(chǎn)品本身就是二手房市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，加之家庭二套房購(gòu)買能力有限，在購(gòu)買偏好上也比較偏向這種總價(jià)低的宜居類二房、三房產(chǎn)品，因此離婚規(guī)模與這類產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)。
近年來(lái)在購(gòu)房壓力快速增長(zhǎng)、年輕人婚育觀念轉(zhuǎn)變等因素的影響下，全國(guó)初婚登記人數(shù)呈現(xiàn)快速下滑的趨勢(shì)。雖然結(jié)婚人數(shù)持續(xù)下降，但在“丈母娘效應(yīng)”下，婚房需求仍一直是住宅市場(chǎng)需求側(cè)的重要支撐，即使在2020年婚房需求粗略估計(jì)仍能占住宅市場(chǎng)成交量的五成左右，中長(zhǎng)期內(nèi)也仍將是商品住宅市場(chǎng)需求的重要支撐。
在這其中，雖然有部分熱點(diǎn)城市化的初婚率較低，但受人口流動(dòng)因素的影響，外來(lái)三口之家規(guī)模卻在快速上漲，典型如北京。在大量多代家庭的潛在購(gòu)房需求積累下，雖然房?jī)r(jià)水平較高，北京依然擁有著強(qiáng)大的家庭人口凝聚力。與此同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市一旦落戶門檻放寬，便會(huì)吸引年輕人才持續(xù)流入，從而推高初婚率，杭州便是如此。
總體來(lái)看，在市場(chǎng)波動(dòng)周期下，婚房需求“基本盤”支撐作用依然明顯。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致結(jié)婚率下滑？“婚房”依然推動(dòng)剛需增長(zhǎng)
