觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
本次的土拍熱度實際上亦是今年武漢地市的一個縮影。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 臨近年終，今年受疫情影響最大的武漢再加大賣地力度。
12月15日，武漢迎來又一場百億土拍。14宗地集中出讓，除去2宗地塊延期出讓以外，其余12宗地悉數(shù)成交，總攬金120.83億元。
沒有太多意外的是，本次土拍如今年往次土拍的熱度表現(xiàn)大致相仿。
原計劃出讓的14宗地塊出讓總面積約為92.58萬平方米，總起價約為198.83億元，其中有9宗宅地、3宗綜合用地（含住宅）、2宗商用地分散在各區(qū)，分別有2宗位于東湖高新區(qū)，2宗位于東西湖區(qū)、3宗位于江夏區(qū)、3宗位于黃陂區(qū)，另外蔡甸區(qū)、經(jīng)開區(qū)、硚口區(qū)、武昌區(qū)各有1宗。
最終共有6宗地塊底價成交，6宗地塊溢價成交，其中競爭最為激烈的地塊便是位于黃陂武湖的P（2020）148號地塊，前后經(jīng)過93輪競拍，最終被武漢盤龍城置業(yè)有限公司以5.9億元競得，樓面地價7265.81元/平方米，溢價率45.31%。
數(shù)據(jù)來源：武漢國土局，觀點指數(shù)整理
對此，合富研究院高級分析師殷一戌對觀點地產(chǎn)新媒體表示，“宅地出讓在武漢土拍市場上很少會出現(xiàn)流拍，今年網(wǎng)拍的大部分也都是溢價成交，除非是勾地的。”
體現(xiàn)在本場土拍中，最具代表性的便是中交以25.86%溢價、8.52億總價拿下的東湖高新區(qū)宅地，以及招商蛇口&武漢城建以底價57.44億摘得的經(jīng)開區(qū)總價地王P（2020）152號1MA地塊。
而開拍前便引起市場關(guān)注的P（2020）150號硚口區(qū)涉宅用地則延期至12月25日出讓，業(yè)內(nèi)分析指大概率是為做指標調(diào)整。湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源滔表示，“該宗地塊延期出讓應(yīng)該是資金籌措的問題，地塊總起價80億元，保證金也較大，而接近年底大部分房企的拿地資金相對緊張?！?/p>
但無需擔(dān)心的是，該宗地已有意向買家，且地塊質(zhì)素較好，且位于漢口金融一條街，屬于黃金地塊，后續(xù)出讓亦可能引發(fā)爭搶。有消息指，該宗硚口預(yù)備役雙料地王已有包括華潤等多家房企有意競拍。
招商聯(lián)合體、中交搶地
拿下本次總價地王的是招商蛇口&武漢城建，這與此前的業(yè)內(nèi)猜測無太多出入。
事實上招商蛇口已經(jīng)介入這塊地1年之久，“原本包括招商華潤在內(nèi)的三家央企就已介入”，殷一戌表示。
該宗地塊此前以P（2020）123號的編號掛牌，為神龍汽車一廠地塊，在調(diào)整體量與商住地等指標后，總價下調(diào)約3億元重新掛牌，即便本次以底價成交，依舊是經(jīng)開區(qū)總價地王。
此前最早掛牌時，地塊競拍要求也比較苛刻，除了須配建公園和學(xué)校外，還列有四項產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款分別指向保險公司區(qū)域總部、民族品牌文化企業(yè)、中國500強商服平臺及世界500強汽車專項智能技術(shù)。而超大型復(fù)合型涉房企業(yè)中無一可同時滿足其上四個產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款，這意味著地塊將由多家房企合作競得。
針對產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入條款，此前便有武漢業(yè)內(nèi)根據(jù)內(nèi)幕消息預(yù)測招商局地產(chǎn)（含東風(fēng)）+融創(chuàng)+華潤或組團合作競得該宗地。
本次地塊重新出讓，依舊要求地塊競買人須承諾引入1家及以上控股股東為世界500強（以2020年《財富》雜志公布的企業(yè)為準）且經(jīng)“一委一行兩會”頒發(fā)經(jīng)營許可證的全國性保險公司旗下的華中區(qū)域總部入駐；同時要引入世界500強（以2020年《財富》雜志公布的企業(yè)為準）汽車行業(yè)公司的“5G和智能汽車”無人移動應(yīng)用技術(shù)，用于在本宗地范圍內(nèi)城市智慧化建設(shè)。
上述兩個條件分別對應(yīng)的分別是招商仁和保險以及招商蛇口+東風(fēng)；而取消的“引入新華社民族品牌”及“福布斯中國500強前100強”兩項條款，分析認為分別對應(yīng)的是融創(chuàng)和華潤。
鄭源滔亦指出，與此前預(yù)測的結(jié)果有所出入，大概率是合作條件沒談攏，所以對應(yīng)的出讓條件也修改了。而指標調(diào)整后，有64%比例是住宅用地，項目未來的盈利壓力沒有那么大，招商蛇口加上武漢城建在操盤上基本不會有問題，“哪怕融創(chuàng)或者其他房企進來也只是一個財務(wù)投資為主。”
至于未來的入市情況，業(yè)內(nèi)分析指地塊所在區(qū)域常年多供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，而少有宅地，由于周邊有較多如東風(fēng)等500強企業(yè)，存在一定潛在購買力，以目前萬科在該區(qū)域的項目為參考，1.8萬元/平的售價，對比地塊目前7643.58元/平的成交樓面價，還存在一定利潤空間。
殷一戌則指出，項目未來的整體去化也存在難度，主要因區(qū)域內(nèi)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，人口購買力有限，但話鋒一轉(zhuǎn)，他亦稱，“這樣好的區(qū)域資源不占就沒有了”。
對于招商來說，本次拿下地塊是勢在必得。鄭源滔表示，“武漢招商之前就被東風(fēng)旗下的地產(chǎn)板塊收購了，這也是本次能拿下地塊的原因”。另據(jù)了解，招商目前已深入武漢土地市場，于漢口、漢陽、光谷等區(qū)域均有布局，開發(fā)類型涉及住宅、別墅、公寓、寫字樓等。
另外一宗引發(fā)爭搶的光谷華山P（2020）140號地塊，最終經(jīng)過36輪競價，由中交地產(chǎn)、總價8.5億元拿下，成交樓面價10553.61元/平，溢價25.86%。
該宗宅地位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)白羊山路以南、花城大道以北-2，總用地面積62085.96平方米，規(guī)劃建筑面積80711.75平方米，容積率1.3。
據(jù)悉，該地塊其位于武漢軟件新城的東側(cè)，區(qū)域條件較好，所處的花山板塊在近年來規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，因此地塊引發(fā)爭搶并不稀奇。
近兩年周邊吸引了碧桂園、中國鐵建進駐，且區(qū)域內(nèi)在售新房多達10個左右，產(chǎn)品類型為多層、高層、超高層，均價在15300元/平-19236元/平左右。
不過要指出的是，區(qū)域內(nèi)整體去化表現(xiàn)平平，主要因區(qū)域現(xiàn)階段的價格體系還跟不上房價的陡然拔高，需要給予一定的市場反應(yīng)時間。而對于開發(fā)商而言，不僅是花山片區(qū)需要爭先搶入，大至整個東湖東新區(qū)都需要爭先搶入，本次中交拿下也無疑是撿到寶。
2020年武漢地市
本次的土拍熱度實際上亦是今年武漢地市的一個縮影。
調(diào)整指標、下調(diào)總價及保證金比例等成為高頻操作，高溢價搶地、底價勾地、大手筆補倉頻現(xiàn)，開發(fā)商借機“撿漏”搶入，同時表現(xiàn)出的是對武漢這座城市后續(xù)樓市的樂觀預(yù)期。
回顧受疫情影響的過去一年，武漢在土地市場上的表現(xiàn)有些反常?！敖衲晔俏錆h土地供應(yīng)的一個高峰期”，殷一戌指出。
據(jù)了解，疫情爆發(fā)的二至三月份，武漢地市有約一個半月處于完全停擺狀態(tài)，直至三月底迎來疫情后首場土拍，7宗地塊總成交價約106.96億元，總出讓面積106.74萬平。其中金茂62.4億元競得漢陽區(qū)兩宗，龍湖23.5億拿下在武漢第11個項目。
疫情后為使地市回溫，武漢給出了極大的誠意。在放松土拍政策方面，3月23日，武漢市房管局發(fā)布確保該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施六項舉措，其中在土拍層面降低土地出讓保證金比例，延長土地款繳納期限，提高地塊容積率等；在資金層面繼續(xù)緩解房企資金壓力，提供專項貸款；適當延期開發(fā)貸還款付息日期，加快按揭貸款放款速度等。
最終呈現(xiàn)到土拍成果來看，全年的熱度都相對較高。有數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房企重倉二線，城市群中長三角熱度持續(xù)，50家代表房企拿地面積TOP10城市中，中西部城市占6席，其中武漢占據(jù)首位。
另據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，年內(nèi)不乏房企大手筆在武漢拿地，包括綠地164億攬下武漢黃陂臨空經(jīng)濟區(qū)七宗地，龍湖70億摘武昌濱江地塊，招商58億奪“準地王”硚口地塊，以及華僑城66億再入青山，中海144億落子歸元等，其中有在武漢多年尋地終落子的，亦有借勢補倉擴儲的。
從房企的考量來看，業(yè)內(nèi)分析，今年的土地市場競爭度相比往年有所降低，不少開發(fā)商企認為是個撿漏的良好時機。第二方面，考慮到今年很多三四線城市的房屋交換量出現(xiàn)頹勢，去化受阻，開放商更積極的看好二線城市的投資機會。而武漢盡管去化率有所下滑，但市場容量還是非常大，安全系數(shù)相對較高。
殷一戌則指出，盡管從今年上半年開始，武漢各區(qū)的基準地價就在不斷往上調(diào)，但房企進入拿地的熱情依舊不減。數(shù)據(jù)顯示，今年武漢新房基本成交2000萬平方，新房交易方面冷熱分化較為明顯，“融創(chuàng)現(xiàn)在有單盤一年賣到40億，也賣得很好，利潤雖然受到影響，但是并不影響熱點項目的走量”，他補充道。
“明年土地市場還是比較樂觀，備案價也在松，不管市場買不買單，供應(yīng)售價整體趨勢都在往上走?！?/p>
不過要指出的是，隨著地市的高漲，新房供應(yīng)的不斷增加，目前武漢庫存高企的局面仍將持續(xù)。湖北中原數(shù)據(jù)顯示，今年武漢普遍新開盤項目平均去化率大致在45%左右，去年該數(shù)字在70%左右。
鄭源滔分析指，目前開發(fā)商在武漢普遍不會去囤地了，按照正常節(jié)奏拿地到開盤大致是8個月時間，今年出的地明年基本都入市了。至于明年的預(yù)判，其指“需求端相比今年肯定有一定好轉(zhuǎn)，但是供應(yīng)端還是高壓的態(tài)勢。新房的銷售情況只會有很小幅的改善，整個庫存的去化周期還是維持在一個高位。
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