地產(chǎn)資管網(wǎng) 作者：韓瑋燁
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
作為曾經(jīng)的長(zhǎng)租行業(yè)先行者YOU+國(guó)際青年社區(qū)的聯(lián)合創(chuàng)始人，劉昕有過(guò)高光時(shí)刻，也在行業(yè)中經(jīng)歷了波折。
現(xiàn)在，作為廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，他一門心思要推動(dòng)行業(yè)從灰色地帶一步步走到陽(yáng)光底下，走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。不久之前，他獲得了住房租賃廣廈獎(jiǎng)行業(yè)終身成就獎(jiǎng)，這是對(duì)他入行超過(guò)10年，讓行業(yè)見光，為行業(yè)賦能的努力的嘉獎(jiǎng)。
今年4月，睿和智庫(kù)創(chuàng)始人韓瑋燁在廣州YOU＋社區(qū)旁的廣東茶樓與劉昕復(fù)盤了過(guò)去幾年長(zhǎng)租公寓賽道的底層商業(yè)邏輯錯(cuò)誤，也展望了租賃社區(qū)的未來(lái)及輕資產(chǎn)市場(chǎng)可能的機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，我們依然不敢輕易對(duì)未來(lái)做出判斷，且行、且犯錯(cuò)、且總結(jié)。只要在這個(gè)行業(yè)存活5年以上的企業(yè)，都知道，長(zhǎng)期主義的核心要義是：活下來(lái)，才有機(jī)會(huì)。
“二房東模式”存在天然缺陷
長(zhǎng)租商業(yè)模型存在三個(gè)錯(cuò)誤：一是包租模式錯(cuò)了；二是對(duì)標(biāo)企業(yè)錯(cuò)了；三是對(duì)標(biāo)海外的純重資產(chǎn)模式錯(cuò)了。還有另外一點(diǎn)重要的原因是行業(yè)規(guī)范性不夠。
睿 問
您怎么看當(dāng)下長(zhǎng)租公寓行業(yè)的底層商業(yè)邏輯？
劉昕：住房租賃的商業(yè)模式本身不會(huì)爆雷。但由于爆雷企業(yè)的商業(yè)模式本質(zhì)已經(jīng)脫離了住房租賃的范疇，部分企業(yè)通過(guò)讓租客使用租金貸，支付上游房東租金，完成資金錯(cuò)配，形成資金池，從而擴(kuò)張，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
首先，包租模式有問題。
以分散式公寓為例，如果以一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)身份租給租客，價(jià)格相對(duì)高。而集中式公寓多以二房東模式運(yùn)營(yíng)，以自如為例，是房屋業(yè)主和租戶之間的第三方，負(fù)責(zé)將業(yè)主房屋予以適當(dāng)設(shè)計(jì)和改造升級(jí)后出租給租客，從租戶方收取租金之后將部分款項(xiàng)支付給業(yè)主，此間的差價(jià)則是自己的利潤(rùn)空間。
兩種模式對(duì)于房東來(lái)講都是合適的，沒有任何成本，只是賺多賺少的問題。到期后，房東可以選擇收回，再出租高價(jià)。所以房東和二房東是一個(gè)博弈的過(guò)程。
其次，對(duì)標(biāo)企業(yè)模型錯(cuò)了，比如酒店。
長(zhǎng)租公寓是批發(fā)商，而酒店是零售商。酒店一間房一晚500元，而公寓一個(gè)月租3000元~5000元。考慮空置期因素，平攤下來(lái)，酒店利潤(rùn)較高，而且沒有上限。同樣地段的一間房，不同時(shí)間、不同裝修風(fēng)格，價(jià)格可以產(chǎn)生幾百元的浮動(dòng)。
但租賃住房?jī)r(jià)格有上限。從時(shí)間上，長(zhǎng)租模式一般簽合同以年計(jì)，如果無(wú)特殊原因，不能進(jìn)行價(jià)格上漲。這就是租賃住房和酒店最大的不同。
第三，對(duì)標(biāo)美國(guó)重資產(chǎn)模式是錯(cuò)的。
美國(guó)公寓可以先購(gòu)買下來(lái)，家具家電可以融資租賃，產(chǎn)業(yè)鏈很健全。而中國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈沒有剝離清晰。
第四，行業(yè)發(fā)展規(guī)范性不夠。
住房租賃行業(yè)已存在上千年，但國(guó)內(nèi)最初沒有這個(gè)行業(yè)，真正發(fā)展就5年左右的時(shí)間，行業(yè)發(fā)展參差不齊。
2016年以前，不能注冊(cè)公寓管理公司，只能注冊(cè)物業(yè)公司、投資公司、管理咨詢公司。2017年、2018年時(shí)，公寓行業(yè)出現(xiàn)爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。
租賃住房供應(yīng)絕大部分是存量房改造而來(lái)，還沒有完全市場(chǎng)化，目前有2.4億人有租賃需求，但市場(chǎng)規(guī)范性很差。比如怎么建造、人均面積多大、消防設(shè)施是否需要煙感、噴淋等都沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
看過(guò)往行業(yè)的發(fā)展，底層邏輯是錯(cuò)誤的，2021年是長(zhǎng)租行業(yè)的轉(zhuǎn)折年，希望朝著更好的方向發(fā)展。
睿 問
有很多觀點(diǎn)認(rèn)為，“二房東模式”本身沒問題，出問題的是擴(kuò)張中急功近利的心態(tài)和急于求成之后的測(cè)算模式，您怎么看？
劉昕：聯(lián)合辦公、住房租賃、酒店都屬于二房東空間，還可以稱為新空間運(yùn)營(yíng)。
如果長(zhǎng)租公寓行業(yè)跟華住比，華住是零售商，按天賣，坪效高，而長(zhǎng)租公寓是批發(fā)商，坪效低、利潤(rùn)低。
如果長(zhǎng)租公寓跟聯(lián)合辦公比，聯(lián)合辦公投入少，運(yùn)營(yíng)輕，2萬(wàn)平方米有5個(gè)人力成本就可以，而長(zhǎng)租公寓不同，比如一間房30平需要正常裝修成本，便宜些也要1000元/平，而聯(lián)合辦公700元/平的成本，就可以把辦公空間做的不錯(cuò)，投入產(chǎn)出比不同。
住房租賃正好夾到酒店和聯(lián)合辦公中間一個(gè)小空間里，頭又重，收益又少。如果不做一次新的產(chǎn)業(yè)革命，行業(yè)將無(wú)法健康發(fā)展。當(dāng)前的事實(shí)是，住房租賃前100名企業(yè)，尤其二房東模式的企業(yè)，都是虧損狀態(tài)。除非企業(yè)背后母公司是地產(chǎn)商，相對(duì)收取較低的租金，或可盈利。即使有部分盈利的企業(yè)，凈利潤(rùn)也只有2%~4%之間，只要市場(chǎng)稍有變動(dòng)，盈利馬上會(huì)變?yōu)樘潛p。
經(jīng)歷了前兩年的爆雷潮后，我認(rèn)為，目前所有的方法就是跟房東談，要不賣樓，要不委托給運(yùn)營(yíng)方管理。
睿 問
長(zhǎng)租公寓企業(yè)做集中式公寓，二房東模式不可行，那么分散式公寓呢？資管模式是否可行？
劉昕：只要是二房東模式，就沒戲，不分集中式、分散式。市場(chǎng)上存在一種模式是：運(yùn)營(yíng)方不付租金，憑借信譽(yù)拿到業(yè)主方房源，定價(jià)運(yùn)營(yíng)后賺取服務(wù)費(fèi)。其本質(zhì)不是中介服務(wù)。
中介企業(yè)只對(duì)接好房東和客戶后就退出。而租賃企業(yè)需要進(jìn)行租客服務(wù)運(yùn)營(yíng)，涉及物業(yè)、家居維修等服務(wù)費(fèi)?；诖?，自如的資管運(yùn)營(yíng)邏輯更可行。
舉例，某地段房源市場(chǎng)價(jià)可以租5000元/月，由于設(shè)施陳舊，只能降價(jià)至4000元/月，這是中介業(yè)務(wù)范圍。而自如做的事情是通過(guò)投入2萬(wàn)元的裝修成本，使租金上浮到5000元/月，20個(gè)月后實(shí)現(xiàn)投入回本，但該房源未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)更多租金回報(bào)。
租賃社區(qū)是市場(chǎng)必然產(chǎn)物
公租房、人才公寓等各種形式的政府持有房，其本質(zhì)都是租賃社區(qū)，可以說(shuō)是先天而成的必然產(chǎn)物。從退出角度看，對(duì)接公募REITs的通路相對(duì)容易。
睿 問
您怎么看租賃社區(qū)的發(fā)展？
劉昕：當(dāng)前，租賃需求在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)端也有些政策利好，租賃行業(yè)迎來(lái)了長(zhǎng)期增量的周期。政府逐步開始參與增量市場(chǎng)。
政府做租賃住房的目的主要有兩方面：一是堅(jiān)持“房住不炒”定位，有效控制房?jī)r(jià)；二是讓人民安居樂業(yè)，這是核心出發(fā)點(diǎn)。從存量房源看，房?jī)r(jià)太高、租售比做不好，市場(chǎng)回報(bào)率不夠，這是特別大的問題。而政府做租賃住房，相對(duì)成本便宜，目前看一般處在交通不太便利的城郊，但基于租金回報(bào)率可以達(dá)到要求，成為租賃住房發(fā)展的必然原因。
當(dāng)下租賃住房市場(chǎng)主流參與者主要有三類：分別是專業(yè)型長(zhǎng)租企業(yè)、住房租賃中介機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商。未來(lái)，租賃社區(qū)開始有政府部門參與，比如上海的租賃用地就是國(guó)家戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)政府介入和市場(chǎng)多方努力，未來(lái)對(duì)解決安居樂業(yè)以及提升幸福感有了更大保障。
睿 問
業(yè)主目前是政府、開發(fā)商兩方為主，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)和收益如何與運(yùn)營(yíng)方共同承擔(dān)？
劉昕：政府在補(bǔ)貼端、運(yùn)營(yíng)端、建設(shè)端，都已經(jīng)開始進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域當(dāng)中。
其實(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有三本賬。
第一本是階段性回報(bào)
2.第二本是資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)
站在開發(fā)商角度來(lái)看，他們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)性較高，資產(chǎn)價(jià)值并不想與運(yùn)營(yíng)方分享。舉個(gè)例子，運(yùn)營(yíng)方經(jīng)過(guò)一輪裝修等投資后，同時(shí)土地價(jià)值越來(lái)越高，資產(chǎn)價(jià)值回報(bào)提高，而此時(shí)自持物業(yè)的開發(fā)商業(yè)主賣出賺取收益，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值并不愿意與運(yùn)營(yíng)方共享。
而運(yùn)營(yíng)方則認(rèn)為，如果按原始價(jià)值做資管，同時(shí)樓的升值部分也共享，則愿意進(jìn)行運(yùn)營(yíng)投入。如果運(yùn)營(yíng)方什么收益都沒有，還要承受正常房租，顯然這是很大的問題。
3.第三本帳是社會(huì)帳
政府建設(shè)租賃社區(qū)、房企自持商品房要用于租賃符合“房住不炒”目標(biāo)，需要更多的企業(yè)參與。
睿 問
當(dāng)租賃社區(qū)發(fā)展擴(kuò)大到二線城市時(shí)，對(duì)于以往的運(yùn)營(yíng)企業(yè)是否是機(jī)會(huì)？
劉昕：機(jī)會(huì)肯定存在，但是和風(fēng)險(xiǎn)是并存的。在城市邊緣，很多租賃房源會(huì)出現(xiàn)空置現(xiàn)象，而國(guó)企如果能將空置率控制在40%內(nèi)，就不會(huì)虧損。而未來(lái)就要看國(guó)企是否具備獨(dú)立運(yùn)營(yíng)管理的能力了。
輕浪潮下，賦能小B平臺(tái)的創(chuàng)新
在供需錯(cuò)配、各地產(chǎn)品非標(biāo)的背景下，不僅需要有全國(guó)性公司，更需要有區(qū)域性的平臺(tái)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和管理。
睿 問
2020年，您打造的賦能小B的創(chuàng)新平臺(tái)目前運(yùn)營(yíng)如何？
劉昕：2019年年底開始到現(xiàn)在，我們一直堅(jiān)持做的事就是給上百家小B賦能，做輕資產(chǎn)服務(wù)商，幫助他們拿到更便宜的融資，做出更規(guī)范的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)更好的品牌和服務(wù)。
我國(guó)長(zhǎng)期存在著房源供需與錯(cuò)配的住房問題。實(shí)際上，存量市場(chǎng)上70%~80%的房子是跟目標(biāo)人群匹配的。但由于租房人群變化太快，已從80后變成90后、95后，他們比較關(guān)注兩點(diǎn)：產(chǎn)品品質(zhì)好不好，租金價(jià)格低不低。
而當(dāng)前的市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，大部分在C端，且這批房東大多以50后、60后人群為主，其房子內(nèi)部家具樣式陳舊，沒有改變。而我們平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)是規(guī)范化、品牌化管理，做好市場(chǎng)匹配。同樣區(qū)域內(nèi)，如果和C端供應(yīng)比較，我們完全有優(yōu)勢(shì)。
比如，一部分小合伙人參與進(jìn)來(lái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將房源廣而告之到地鐵車程半個(gè)小時(shí)范圍的人群，甚至進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修改造，從而促進(jìn)成交。
睿 問
作為基金方，您如果把錢借給小B，如何風(fēng)控？
劉昕：把錢借出的實(shí)質(zhì)是加盟合伙制，小B企業(yè)通過(guò)我們進(jìn)行團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，系統(tǒng)鏈接，然后只做收房工作，進(jìn)行分成。錢、品牌、系統(tǒng)都在我們這一端，通過(guò)平臺(tái)的精細(xì)化改造，使房源租金增加30%左右，這是平臺(tái)的核心能力。此外，平臺(tái)還可以幫助他們導(dǎo)流客戶。
現(xiàn)在小B房源有六萬(wàn)套左右，但由于沒有品牌、擔(dān)保、資源，銀行不愿意貸款給小B，要么因?yàn)闆]有征信無(wú)法獲得貸款，要么貸款條件非常苛刻。
而我們平臺(tái)先積累扎實(shí)的運(yùn)營(yíng)能力，有了平臺(tái)擔(dān)保，再去通過(guò)銀行拿更便宜的貸款，賦能小B，做代運(yùn)營(yíng)的基金管理。如果小B企業(yè)運(yùn)營(yíng)不善，我們會(huì)接手運(yùn)營(yíng)，通過(guò)鏈家、貝殼、58同城、私域流量等各種渠道賦能業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)經(jīng)過(guò)平臺(tái)各合伙人及團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們沉淀出非常好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，產(chǎn)業(yè)鏈上拿房、裝修、設(shè)計(jì)、推廣、運(yùn)營(yíng)，最后到服務(wù)、數(shù)字化幾十個(gè)環(huán)節(jié)都已經(jīng)打通了。
睿 問
從未來(lái)市場(chǎng)格局看，像自如這種全國(guó)性公司，賦能小B的區(qū)域龍頭，您認(rèn)為哪種公司機(jī)會(huì)更大？
劉昕：我認(rèn)為，區(qū)域公司機(jī)會(huì)可能會(huì)更大，主要原因在于各個(gè)地方產(chǎn)品是非標(biāo)的。
比如北京和廣州，同是22歲的租房人群，基于文化、環(huán)境、時(shí)間（畢業(yè)季、春節(jié)前后）、每一棟樓每一間房因樓層、大小、朝向、裝修程度、入住時(shí)間不同，定價(jià)也不同。
一房一價(jià)、一客一價(jià)、一天一價(jià)，區(qū)域公司若能做好靈活性管理，也能幫助提升利潤(rùn)。但如果最后僅剩幾套房源時(shí)，也會(huì)考慮降價(jià)租出。
但全國(guó)性公司需要標(biāo)準(zhǔn)化管理，企業(yè)定價(jià)后，給管家的價(jià)格浮動(dòng)范圍在50元，如果超出范圍就要申請(qǐng)，流程比較繁瑣。
這樣看來(lái)，從銷售要求來(lái)說(shuō)，住房租賃行業(yè)又可稱為螞蟻行業(yè)，適合單兵作戰(zhàn)。
結(jié)語(yǔ)
劉昕認(rèn)為，未來(lái)租賃住房行業(yè)要做小而精的“重”，還是有規(guī)模的“輕”，是個(gè)問題。目前來(lái)看，只有具備優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，不同運(yùn)營(yíng)主體很多企業(yè)通過(guò)合作賦能，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，才能讓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越好。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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