丁祖昱評樓市 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年即將過去，臨近年末，各大城市供應穩(wěn)步回升，成交也似有出現(xiàn)好轉跡象，然而從房價來看，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示全國房價均價已降至萬元以下，各大媒體上也出現(xiàn)了不少房價“大跳水”城市，如天津、鄭州等。
10月，國家統(tǒng)計局70城房價數(shù)據(jù)顯示，共45城房價環(huán)比上漲，比9月減少了10城，熱點二三線城市漲幅全面收窄。
11月，上海易居房地產研究院發(fā)布的最新報告顯示，重點監(jiān)控的主要城市中，有108個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量比上月增加8個城市，內江、黑河、忻州三個城市位居跌幅榜前三位。
事實上，自2016年提出“房住不炒”以來，全國整體房價穩(wěn)中趨落，CRIC數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，僅廣州依然保持一定的上漲趨勢，北京、上海、深圳都已出現(xiàn)不同程度回調，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均價已跌破2017年全年均價水平，上海已回到2018年時水平。在所有重點關注的城市中，已有17個城市11月均價低于2018年全年均價，部分城市房價甚至已回到2016年時代。
一線城市廣州還在漲
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，一線城市新增供應面積360萬平方米，同環(huán)比保持增勢，貨量相對充足。其中，上海迎來階段性回調，供應面積跌至36萬平方米，同環(huán)比分別下跌25%和54%，房企推盤節(jié)奏明顯放緩；與之形成鮮明對比的是廣州、深圳，供應大幅放量，環(huán)比漲幅均超80%。
從均價來看，2020年11月一線城市中，北京、上海、深圳成交均價都呈現(xiàn)不同程度下滑，其中，北京跌幅最大較2019年全年成交均價下滑4.79%，其次是深圳，下滑2.45%。四大一線城市中，唯有廣州11月均價較2019年均價出現(xiàn)上漲，漲幅約7.6%。
細分來看，上海11月成交均價53259元/平方米，較2019年下降 2.44%，同時較2018年全年商品住宅成交均價53408元/平方米的價格跌出149元/平方米，從均價來看，可以說上海目前已經回到2018年。
同時北京11月成交均價45174元/平方米，深圳11月成交均價55707元/平方米，其中，北京已跌破2017年全年均價45250元/平方米，深圳則與2018年時均價相對持平，與2017年比下跌2.87%。
表：一線城市近幾年房價漲跌幅
從數(shù)據(jù)層面來看，一線城市大部分城市似乎都已回到2年前，但是從實際調查過程中，卻發(fā)現(xiàn)，大部分購房者依然覺得房價在漲。
陳先生看中了上海近期開盤的某北中環(huán)項目，從售價來看，該項目均價92000元/平方米， “閘北這個地方，現(xiàn)在變成新靜安之后房價不得了了，前幾年哪有這么高的?！?陳告訴我們，附近房價二手房也不低，買這房子被限價了，很多人都想要，他還是搖號才能買到的。
據(jù)了解該項目同一板塊2020年11月成交均價106916元/平方米與去年同期持平，從2016年至今，該板塊均價已從81146元/平方米，漲至目前10萬以上。
對此，我們特意按區(qū)域及環(huán)線篩選了上海的成交均價，最后發(fā)現(xiàn)，上海外環(huán)外為房價跌幅主要區(qū)域。截止至發(fā)稿前，上海郊環(huán)外成交均價31266元/平方米，外郊環(huán)間成交均價47583元/平方米，皆低于2019年同期，同時，內環(huán)內成交均價119398元/平方米，為上海各環(huán)線漲幅最高，較去年同期漲約7.2%。
按區(qū)域來看，閔行、嘉定、普陀、南匯、松江跌幅較為明顯，除普陀外，其余四區(qū)相對較遠。
近20個重點關注城市房價低于2018年
在我們重點關注的163個城市中，除去一線城市外，另有14個城市11月均價已低于2018年全年均價，其中九江、肇慶、義烏三城房價已低于2017年均價，肇慶最新房價甚至已經跌破2015年時的7810元/平方米，為7007元/平方米，該價格也已接近2014年水平。
值得一提的是，溫州房價從2014年時的20557元/平方米降至2015年的17402元/平方米后，截止至2020年11月，其均價仍未回到2014年水平，為18942元/平方米。這也是所有重點關注城市中，唯一一個房價低于2014年的城市。
若是把房價漲跌幅范圍控制在-10%至10%區(qū)間，在全部重點關注的城市中有約33個城市的房價接近2018年。其中九江、義烏兩城因為跌幅超出10%范圍沒有計算在列。
表：重點城市中與2018年均價相比
漲跌幅最高10個城市
GDP排名前列城市房價情況漲幅明顯
從各大城市前三季度GDP情況來看，有11個城市超過萬億元，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、蘇州、成都、杭州、南京、武漢和天津。此外，前三季度GDP超過5000億元的城市也達到了31個。
對比來看，除一線城市之外，其他GDP排名前列城市房價漲幅明顯，如重慶、蘇州、成都、杭州、南京、武漢、天津、寧波等。
其中重慶房價已連續(xù)多年上漲，截止至2020年11月，成交均價13276元/平方米，較2019年上漲11.17%，蘇州成交均價25795元/平方米，較2019年房價上漲16.88%，成都更是漲幅高達37.16%。
值得注意的是，雖然天津最新房價沒有出現(xiàn)明顯下跌，但其在2020年前三季度GDP城市排名中跌出了前十之列，今年第三季度還曾傳出房價“大跳水”的新聞。
對此，我們調查發(fā)現(xiàn)無論是與北上廣深還是與其他熱點二線城市相比，天津的存量規(guī)模都不容小覷，天津2019年全年新房成交面積1411.8萬平方米，2018年成交面積1259.3萬平方米，在此之前5年年度平均成交面積1621.4萬平方米。這意味著，以目前的廣義存量，在沒有新增量入場的情況下，天津新房市場兩年都賣不完。在巨量供應的影響下，天津新房價格難以有明顯上漲，且從區(qū)域來看，天津樓市部分區(qū)域，包括武清、西青、河東、東麗等區(qū)域在內，房價都出現(xiàn)了不同程度的下降，尤其是遠郊樓盤。
此外今年上半年受疫情影響最大的武漢，11月最新均價為15556元/平方米，較2019年房價相比漲幅達19.85%，這是在二線城市中，漲幅較大城市之一，看來武漢樓市基本已完成疫后復蘇工作。
綜合來看，截止至2020年11月，全國重點關注城市中，有不少城市均價已經回到了2年前的位置，部分城市房價甚至已經回到2016年，但基本以三四線城市為主，同時一線城市由于房價過高，除廣州外房價皆已跌破2018年均價，但無論是一線城市，還是二三線城市，單個城市不同區(qū)域房價呈現(xiàn)不同走勢，總體來看，在各城分化的同時，各個城市內部不同區(qū)域也開始分化明顯，未來房價走勢可能會隨著不同城市不同區(qū)域的選擇而產生不同的曲線。
預計熱點城市未來會在穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價、市場交易秩序等方面發(fā)力，以真正貫徹“三穩(wěn)”的政策思路。而對于那些房價較低，發(fā)展較為落后的城市而言，需要解決的是長期收縮的人口導致當?shù)刭彿啃枨髧乐叵陆档膯栴}。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
