投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
怎樣拿低價(jià)地，這是很多公司一直在潛心研究的問題。在引入這個(gè)問題之前，我想先給大家發(fā)一張最近很火爆的圖片：
這簡直是很多人買房的真實(shí)寫照是不是？投射到拿地的角度，當(dāng)初新區(qū)的低價(jià)土地不敢上，土地價(jià)格被炒作起來又研判認(rèn)為市場高風(fēng)險(xiǎn)，后來樓面價(jià)一路高歌猛進(jìn)，只能“望地興嘆”了。
隨著收入的提高和都市區(qū)交通環(huán)境的改善，居民有條件追求更好的生活環(huán)境。一般而言中心城市環(huán)境臟、噪聲大、交通擁擠、貧困人口多、問題家庭多、房子擁擠質(zhì)量差、選擇房子限制多，因此，舒適的環(huán)境往往在中心城市之外。為追求舒適的生活環(huán)境，人們愿意舍棄中心城市而到較遠(yuǎn)的郊區(qū)生活。大城市發(fā)展的攤大餅?zāi)Ｊ揭簿陀纱碎_始。
交通條件的改善是最主要的推動(dòng)力。得益于快速干線，快速公交，地鐵、輕軌、有軌電車等交通方式的改進(jìn)，居住在城市邊緣地帶變得更加便捷，每天上下班通勤的時(shí)間基本上都能得到保障。
據(jù)滴滴出行2018年發(fā)布的中國城市“出行半徑”排行榜，中國城市的極限通勤半徑在30公里左右，即開車一個(gè)小時(shí)能達(dá)到的范圍。
部分產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)布局是郊區(qū)逐步成為獨(dú)立的城鎮(zhèn)的關(guān)鍵。郊區(qū)從最初的“臥城”過渡到相對獨(dú)立的社區(qū)，進(jìn)一步發(fā)展成為完全獨(dú)立的區(qū)域單位——城鎮(zhèn)。在這個(gè)過程中，產(chǎn)業(yè)的遷移起到了關(guān)鍵性的穩(wěn)定作用。在郊區(qū)，比較集中的產(chǎn)業(yè)主要包括：制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)、零售業(yè)以及一些與制造業(yè)相配套的產(chǎn)業(yè)。隨著產(chǎn)業(yè)遷移，就業(yè)機(jī)會在郊區(qū)出現(xiàn)。對許多人來說，容易取得就業(yè)機(jī)會是他們進(jìn)行區(qū)位選擇的決定性因素。當(dāng)然，很難判斷是人口遷移導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機(jī)會的遷移，還是產(chǎn)業(yè)與就業(yè)機(jī)會的遷移造成人口的遷移，但相互影響的結(jié)論是肯定的。
隨著城市發(fā)展的攤大餅?zāi)Ｊ?，瞅?zhǔn)城市發(fā)展方向在未來的潛在熱點(diǎn)區(qū)域提前布局拿地，能為不少房企帶來非比尋常的利潤。熟知香港房地產(chǎn)的人應(yīng)該知道，以李嘉誠和鄭裕彤為代表的港資房企，在我國房地產(chǎn)市場化浪潮剛剛起步之初即在內(nèi)地大城市的周邊大量置地，以極低的價(jià)格，分期付款的方式囤積了大量土地。
以成都為例，新世界集團(tuán)在成都華陽2007年獲得了約3500畝的土地，彼時(shí)成都還未明確往南發(fā)展的戰(zhàn)略。2014年成都成立天府新區(qū)，城市發(fā)展整體向南轉(zhuǎn)向，華陽的地價(jià)成倍增長。該項(xiàng)目目前已轉(zhuǎn)手恒大，新世界集團(tuán)借此套取大量溢價(jià)現(xiàn)金。
重要的事情說三遍！土地資源具有稀缺性，稀缺性，稀缺性。這是房地產(chǎn)開發(fā)不同于制造業(yè)生產(chǎn)最大的區(qū)別。不管是什么豪車，盡管價(jià)格再高，也是可以在生產(chǎn)線上批量生產(chǎn)的，但房地產(chǎn)不一樣。城市建設(shè)用地是稀缺的，特別是大城市的建設(shè)用地更為緊缺，土地成為了一次性的消費(fèi)品，開發(fā)完了就沒有了，只能是通過城市的往外進(jìn)一步擴(kuò)張解決。瞅準(zhǔn)這一點(diǎn)，在大城市的近郊邊緣，偏僻一點(diǎn)的地，只要是算的過賬，去化沒有太大問題，沒有硬傷的不利因素，是沒什么問題的。
內(nèi)地排名靠前的大型房企，萬科、保利、恒大無不是先人一步提前布局潛在熱點(diǎn)區(qū)域的戰(zhàn)略高手，以極低的價(jià)格提前進(jìn)入某個(gè)未成熟區(qū)域，待政策利好交通配套成熟以后，坐收超額利潤。
提前布局郊區(qū)拿地，有以下重點(diǎn)需要考慮：
1、城市能級很重要。省會及以上的城市，打造新區(qū)的能力是完全沒問題的。一個(gè)城市的發(fā)展，說到底還是靠地方政府的財(cái)政實(shí)力托底，特別是現(xiàn)在嚴(yán)查地方債的情況下，通過舉債開發(fā)新城，然后賣地還債的操作路徑已經(jīng)越來越窄。也不是說其他所有的中小城市就不能成功打造一個(gè)新區(qū)，具體要視情況而定。中小城市新區(qū)比較健康的發(fā)展模式是，劃定一個(gè)較小的區(qū)域起步，坐實(shí)各種配套，穩(wěn)扎穩(wěn)打比較容易做成。那種全面突擊，一來就大畫藍(lán)圖，多個(gè)新區(qū)齊頭并進(jìn)的中小城市基本上很難成功。
2、交通配套的完善。一個(gè)城市未來的發(fā)展區(qū)域，一定是政府在交通配套規(guī)劃上有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，或者說已經(jīng)著手在做的。對大城市而言，城市放射狀快速路網(wǎng)能抵達(dá)的周邊，軌道交通能輻射的周邊，是理想的潛在熱點(diǎn)區(qū)域。特別是軌道交通的TOD開發(fā)模式，讓區(qū)域價(jià)值增色不少。關(guān)于TOD，作者在歷史發(fā)文中有專門的論述，歡迎前往查閱。至于學(xué)校，醫(yī)院，購物等大型配套，也是必不可缺的。
3、政策支持。這里所說的政策支持不僅僅是政府幾個(gè)紅頭文件，幾個(gè)會議紀(jì)要那么簡單。而是實(shí)實(shí)在的政策扶植，大項(xiàng)目引進(jìn)，財(cái)政投入，基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與興建。如果僅僅是停留在文件上面，這樣的新區(qū)域要謹(jǐn)慎進(jìn)入。類似口頭上發(fā)展的新區(qū)和規(guī)劃很多，這是一個(gè)極大地拿地風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
4、在城市主要發(fā)展方向。舉個(gè)栗子，北京往南發(fā)展，成都往南發(fā)展，重慶往北發(fā)展，這都是在眾多偶然因素當(dāng)中的必然。細(xì)心膽大的人在綜合地形，三通一平，拆遷成本，人口，可開發(fā)土地余量等方面，不難得出一個(gè)城市的發(fā)展方向未來會在哪里的結(jié)論。往往一些地方政府在文件里會四面突擊，給各個(gè)發(fā)展方向都給足支持，但是最終能發(fā)展起來的只能是符合城市發(fā)展實(shí)際的新區(qū)。因此要重點(diǎn)分析，去一個(gè)真正的新區(qū)域布局。
5、產(chǎn)業(yè)支撐。產(chǎn)業(yè)決定了一個(gè)區(qū)域的財(cái)政能力，決定了人群的購買能力，決定了新區(qū)的持續(xù)發(fā)展后勁。有產(chǎn)業(yè)和大項(xiàng)目的新區(qū)域，十有八九都能成氣候，如果沒什么產(chǎn)業(yè)，只有房地產(chǎn)，那最終很有可能是一座空城，鬼城。
6、有獨(dú)特環(huán)境資源、氣候資源的地區(qū)。一般來說每個(gè)城市都會有自己的近郊生態(tài)區(qū)，或者是開發(fā)強(qiáng)度較低又緊鄰主城的區(qū)域。這類地區(qū)離成熟的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域往往只差一條完善的快速道路+多家地產(chǎn)開發(fā)商的入駐。
有幾種區(qū)域謹(jǐn)慎進(jìn)入：
1、城市郊區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)集中區(qū)。這類區(qū)域污染往往很大，居住性較差，而且在當(dāng)?shù)刭彿咳后w心中形成的污染更是根深蒂固。這類區(qū)域需要謹(jǐn)慎，去化和項(xiàng)目銷售溢價(jià)往往較為困難，但如果有其他壓倒性的交易優(yōu)厚條件除外。
2、城市遠(yuǎn)郊外圍環(huán)裝快速道路邊緣。很多城市都有自己的外環(huán)路，大部分省會城市都有了自己的“四環(huán)”“五環(huán)”甚至是“六環(huán)路”。有部分房企容易被被地方政府忽悠，去環(huán)狀交通線附近圈地搞大型康旅，農(nóng)旅項(xiàng)目，往往很難成功。城市主要的資源匯集和交換的通道是在城市放射狀道路上，環(huán)狀道路更多為了分?jǐn)偸袇^(qū)交通壓力，分散大件物品運(yùn)輸，加強(qiáng)各個(gè)郊縣的聯(lián)系等功能。
放射狀交通主干道則不同，進(jìn)出城的交通便利，或成為城市對外擴(kuò)展自然的發(fā)展方向，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的吸附，讓周邊的購買力無論是基于進(jìn)城還是回鄉(xiāng)的便利，都更易于接受和選擇周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
3、與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)且有自然分割界限的新區(qū)。有的地方新區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖很美好，但是脫離了具體的實(shí)際。有一種遠(yuǎn)離城市主城區(qū)的城市新區(qū)，由于山脈，河流的阻隔，發(fā)展是較為緩慢的，在購房者心理上的接受程度也比較低。例如鄭州市在黃河以北地區(qū)打造的平原新區(qū)，短期來看并沒有多大的起色。
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