觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
金科股份此番介入華晨地產(chǎn)的重整，資源的相關性或許是吸引它的主導原因。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 繼去年底華晨汽車集團控股有限公司進入破產(chǎn)重整程序后，另一家名為“華晨”的公司也經(jīng)歷了類似命運。
7月21日，株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（簡稱“華晨地產(chǎn)”）及華晨地產(chǎn)管理人，宣布與重慶房企金科股份簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。據(jù)悉，金科湖南公司法務、財務、工程、客服等團隊已進駐華晨地產(chǎn)展開工作。
7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權人會議召開。會議披露，除了金科達成合作意向，包括正奇金融控股股份有限公司等數(shù)家金融機構已進入盡職調(diào)查，并開展實質(zhì)性磋商。
華晨地產(chǎn)最早成立于1995年，創(chuàng)始人為陳文義，后者曾被譽為“株洲地產(chǎn)大王”。但和泰禾、藍光、華夏幸福等房企類似，當時代的發(fā)展方向發(fā)生調(diào)整，它們過往依靠負債構筑的輝煌轟然倒下。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，國內(nèi)遞交破產(chǎn)文書的房企累計達到203家。
行業(yè)出現(xiàn)分化，尚有投資余力的房企在“等魚斷氣”，收并購成為這批企業(yè)擴張的重要手段。金科股份此番介入華晨地產(chǎn)的重整，資源的相關性或許是吸引它的主導原因：華晨地產(chǎn)納入評估范圍的在建在售資產(chǎn)，總體量逾175萬平方米。
不良資產(chǎn)投資在金科股份過往發(fā)展中較為罕見，因為這類型投資標的往往存在瑕疵和風險，考驗接盤方的資產(chǎn)評估、債權關系梳理及解決等能力。但對于金科而言，擴大在湖南的銷售規(guī)模實屬必要，去年湖南的貢獻僅有84億左右。
在五年總銷售規(guī)模超4500億元的口號下，金科也存在著提升區(qū)域能級的訴求。
公開資料顯示，陳文義最早于1990年進入株洲的機關單位，1995年下海成立華晨地產(chǎn)。從代建項目起步，華晨地產(chǎn)逐漸將業(yè)務拓展至株洲市中心，此后開發(fā)出珠江花園、珠江麗園、財富小區(qū)等代表項目。
在快速發(fā)展時期，華晨地產(chǎn)曾擴張至長沙市場，業(yè)務戰(zhàn)略也開始多元化，陸續(xù)布局金融服務、傳媒文化等領域。
即便爆發(fā)資金鏈危機前夜，華晨地產(chǎn)仍是株洲房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領頭羊，并且是湖南省企業(yè)稅收貢獻百強。2020年，該公司還在推進“華晨湘江大都會”項目，后者建筑高度約達205米，被譽為株洲第一高。
這背后實際上已暗流涌動，只是外界鮮有將其關聯(lián)與風險關聯(lián)起來。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，2020年8月，圣湘生物登陸科創(chuàng)板，其中陳文義持有2224.1466萬股，股權比例5.5604%位列第六大股東。2個月后，陳文義迅速辭去圣湘生物董事職務，并將手中2200萬股質(zhì)押，市值超過20億元。
同年11-12月，華晨地產(chǎn)將株洲縣融興村鎮(zhèn)銀行有限責任公司等6家公司的股權出質(zhì)，對應數(shù)額共計1.695億元，質(zhì)權人包括交通銀行、財信信托、華融湘江銀行、國信財富融資等；12月7日，陳文義還將華晨地產(chǎn)1億元股權出質(zhì)給華融湘江銀行。
進入今年3月，華晨地產(chǎn)旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態(tài)也從去年底“華晨公司處于正常運轉(zhuǎn)”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢谥贫ǚ桨阜e極推動在建項目盡快全面復工”。
4月20日，株洲市中院裁定華晨地產(chǎn)重整，并于4月23日指定株洲惟楚企業(yè)破產(chǎn)清算事務有限公司、湖南瀛啟律師事務所擔任聯(lián)合管理人。4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產(chǎn)及旗下子公司共計13家公司進行實質(zhì)合并重整，此后案件公告證實，華晨旗下大部分項目實質(zhì)已于1-2月份停工。
債權人也對華晨地產(chǎn)及實控人的有價值資產(chǎn)進行財產(chǎn)保全，包括懷化市君益泰物貿(mào)申請對湖南金典建設、華晨地產(chǎn)價值1100萬元財產(chǎn)申請查封、凍結；根據(jù)圣湘生物公告，張鋼、蕪湖鵬華叁號投資中心（有限合伙）、國信財富小額貸款、株洲市金融控股、長城資產(chǎn)等公司，先后申請對陳文義所持上市公司股份輪候凍結。
6月底，華晨地產(chǎn)管理人宣布，將于7月30日起司法拍賣華晨地產(chǎn)和關聯(lián)方白云投資公司對湖南新嘉置業(yè)持有的股權及債權資產(chǎn)包，起拍價7594.23萬元。該資產(chǎn)包涉及株洲楓溪片區(qū)商住地塊，土地面積3.42萬平方米，擬用于開發(fā)浪琴灣二期。
至7月23日，華晨地產(chǎn)重整案第一次債權人會議召開，并于現(xiàn)場披露：4月20日陳文義所持圣湘生物股份納入債務人財產(chǎn)后，華晨地產(chǎn)實現(xiàn)凈資產(chǎn)約11億元；重整將以單項共益?zhèn)顿Y、整體投資、債權+股權收購等形式吸引投資人。
而在會議召開前2天，金科股份已與華晨地產(chǎn)及其管理人簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
不過，株洲媒體報道稱，金科湖南公司已派遣法務、財務、工程、客服等團隊進駐華晨地產(chǎn)展開工作。這仍反映出，金科對于華晨地產(chǎn)重整的重視程度。
實際上，華晨地產(chǎn)管理人此前披露重整事宜時，曾詳細記錄重整所涉及到的14個主要項目。
同時根據(jù)華晨地產(chǎn)管理人披露口徑，計入神農(nóng)城、紅旗廣場等自持的多個商業(yè)綜合體近42萬平方米，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)體量接近217萬平方米。
上述資產(chǎn)對金科股份而言無疑是規(guī)模層面的有力補充。金科最早于2008年進入湖南市場，并于2018年首入株洲。至2019年前后，盡管金科已布局長沙、株洲、岳陽、郴州、衡陽、常德、永州等12個縣市，但在湖南區(qū)域累計開發(fā)項目僅17個左右。
2019年，金科湖南公司升級為區(qū)域公司，業(yè)務發(fā)展才有所改善。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，2019-2020年湖南區(qū)域公司總計在8個城市獲取12宗地塊，對應土儲269.76萬平方米遠超前十年；去年湖南區(qū)域銷售額約84億元。
而根據(jù)年報，截止2020年底，金科在湖南主要房地產(chǎn)項目中，長沙有集美天辰、金科·世界城、金科·美苑、集美星宸、長沙科技新城等項目，其中年內(nèi)貢獻銷售的項目僅集美天辰、集美星宸；株洲集美雅郡項目已于2018年開盤。
補充湖南地區(qū)土儲，快速實現(xiàn)銷售，成為其介入華晨地產(chǎn)重整的直接目的。
僅從項目重啟的角度，7月份，株洲市方面對外披露，華晨地產(chǎn)在株洲共有13個在建在售項目，全部完工還需要不到10億元資金。且在金科與華晨簽訂框架協(xié)議的現(xiàn)場，中國郵政相關負責人亦表態(tài)，華晨項目重啟銷售后，將給予相關金融支持。
但整體而言，介入不良資產(chǎn)同樣需要重點評估潛在的債務風險。據(jù)媒體援引會計事務所統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年2月，華晨地產(chǎn)總資產(chǎn)約111.56億元，而總負債約118.86億元，已淪為負資產(chǎn)公司。這部分資產(chǎn)或不包含陳文義所持圣湘生物股份，目前也尚未知悉華晨的表外債情況。
華晨地產(chǎn)管理人指，重整的13家公司中，12家與華晨地產(chǎn)控制權高度集中，且喪失了財產(chǎn)獨立性，賬面資產(chǎn)、負債與真實情況不符；公司之間存在多筆資金往來，并涉及交叉擔保等問題。
即將于7月底司法拍賣的新嘉置業(yè)，外界或許能從其中觀察到資產(chǎn)包的瑕疵及重整的復雜性。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，華晨地產(chǎn)和白云投資對新嘉置業(yè)的股權評估價值為-1483.51萬元，享有債權營收賬款評估價值9077.74萬平方米，綜合后起拍價7594.23萬元。該公司最早于2019年簽訂土地出讓合同時，支付50%出讓金即8977萬元，以及31.18萬元契稅，并欠繳契稅686.98萬元。
值得一提的是，陳文義2018年曾向株洲本土商人鄒昌貴借款2.6億元，為此于去年1月將新嘉置業(yè)的股權全部質(zhì)押，至年底鄒昌貴已實際控股新嘉置業(yè)。這意味著，接盤方獲取土地前，需要先解決遺留的債務問題。
拍賣公告也提及，競買人競拍視為對新嘉置業(yè)出資、債務、欠稅、行政處罰以及其他重大瑕疵的情形可能存在而自愿承擔風險的承諾，標的資產(chǎn)應承擔的前述所有義務一并轉(zhuǎn)移給買受人。
但與融創(chuàng)、萬科等房企不同，金科在這方面更多集中于項目層面的收購。比如2019年7月，以17.21億元收購新城控股6個項目，涉及建筑面積102.22萬平方米；2020年3月，收購紅星旗下昆明、重慶、慈溪三個愛琴海購物公園項目。
即便是兩年前介入當時陷入困境的成都置信，金科也僅是通過與置信成立“金科置信”方式建立防火墻，統(tǒng)籌發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目和地產(chǎn)項目。
數(shù)據(jù)顯示，2020年金科股份新增土地投資148宗，土儲建面2364萬平方米，總價款892億元；而由于一二線占比提高，期內(nèi)樓面單價3773元/平方米，同比提升超40%。
其中，去年金科在襄陽、重慶、貴陽、鄭州、煙臺、沈陽、徐州等地都采取過收并購方式拿地。以襄陽市襄州區(qū)201953號地塊為例，該地塊最早由襄陽科鵬置業(yè)競得，去年初金科通過收購49.30%股權成功介入開發(fā)。
除此以外，通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方式勾地也成為金科的“武器”之一。截止去年底，金科產(chǎn)業(yè)號稱在22個城市累計開發(fā)運營管理項目25個，面積逾1100萬平方米。其中，長沙科技新城占地33.4萬平方米，總體量53.83萬平方米，預計投資額25.82億元。
如今金科卻對不良資產(chǎn)收購領域展示了興趣。一般來說，不良資產(chǎn)包不乏資質(zhì)較佳的項目，并存在大幅度折價，擁有資金優(yōu)勢、標準化產(chǎn)品線及品牌溢價的房企容易盤活這類資產(chǎn)。前提是，房企能成功化解資產(chǎn)包的風險。
根據(jù)株洲媒體的報道，合作意向達成后，金科和華晨地產(chǎn)有望在品牌輸出、資金運作、質(zhì)量管理、客戶服務等領域“展開全方位合作”，以助后者盡快實現(xiàn)重整。
這種“劍走偏鋒”的擴張方式，也被視作擴大規(guī)模的新路徑之一。
去年金科股份實現(xiàn)銷售金額2232億元，但按地區(qū)劃分，該公司只有重慶、江蘇、浙江銷售規(guī)模超200億元，四川、河南、山東銷售過百億；其余地區(qū)盡管保持高增長，但仍未成為業(yè)績貢獻主力。
尤其是在新戰(zhàn)略規(guī)劃下，金科股份提出2025年總銷售規(guī)模超過4500億元，這對區(qū)域能級提升提出了更高要求，包括廣東、陜西、江西、湖南等地區(qū)的投資力度也要相應加大。
金科股份新任董事長周達對投資質(zhì)量同樣提出了要求，他于4月表示，金科在投資方面要嚴守投資原則，不再單純追求規(guī)模的快速增長，把現(xiàn)金流穩(wěn)健和安全放在首位。他還提出，加大城市更新、一二級聯(lián)動等方式去獲取相對低成本、大規(guī)模項目的力度。
無獨有偶，在金科與華晨簽署框架的同一天，7月21日，陽光城亦宣布以61.45億元收購不良資產(chǎn)。
具體而言，陽光城受讓原屬于破產(chǎn)企業(yè)浙江卓誠兆業(yè)名下的眾泰小鎮(zhèn)項目資產(chǎn)，涉及浙江永康市核心區(qū)位7宗地塊。對此陽光城表示，交易完成后，將補充公司浙江大區(qū)房地產(chǎn)項目儲備資源，并可以快速實現(xiàn)銷售，助力公司進一步實現(xiàn)發(fā)展。
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