作者：毛小柒

來(lái)源：濤動(dòng)宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

鑒于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，相關(guān)政策的放松力度仍在不斷加大。

一、菏澤、重慶與贛州等地先后傳出下調(diào)首付比例的消息

（一）2022年2月17日，山東菏澤“無(wú)房無(wú)貸”購(gòu)房者的首付比例從之前的30%降至20%的市場(chǎng)消息鋪天蓋地，后被菏澤當(dāng)?shù)囟嗉毅y行證實(shí)。具體如下：

1、無(wú)房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的，首付比例可以執(zhí)行20%；

2、無(wú)房且有個(gè)人住房貸款記錄（已結(jié)清）或擁有1套住房但無(wú)房貸記錄的，首付比例可執(zhí)行25%；

3、對(duì)實(shí)際擁有1套住房且存在購(gòu)房貸款記錄的，首付比例執(zhí)行30%。

（二）2022年2月18日，部分媒體開始報(bào)道，重慶、江西贛州等地區(qū)的銀行在春節(jié)前后便將首套房首付比例下調(diào)至20%。

二、最低首付比例的規(guī)定：不限購(gòu)城市的首套房為25%（可下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)）

1998年以來(lái)，為支持住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展，央行發(fā)布了一系列政策和規(guī)定，并對(duì)最低首付比例提出相應(yīng)要求，隨后根據(jù)不同階段的住房金融調(diào)整方向?qū)ψ畹褪赘侗壤M(jìn)行調(diào)整，大致的比例主要有20%、25%、30%等等。

（一）1998年5月9日，央行發(fā)布《個(gè)人住房貸款管理辦法》，明確規(guī)定：不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購(gòu)房的首期付款。此后，最低首付比例便和目前的房地產(chǎn)貸款集中度、三道紅線一起成為房地產(chǎn)金融管理制度的組成部分。

（二）2005-2006年，政策部門發(fā)布一系列文件，將住房貸款的最低首付款比例由20%提高到30%，個(gè)別地區(qū)應(yīng)有區(qū)別地提高住房貸款的最低首付款比例。

（三）2010年，國(guó)務(wù)院發(fā)布4號(hào)文，要求二套房的最低首付款比例為40%。2011年3月央行進(jìn)一步發(fā)布66號(hào)文，要求適時(shí)提高轄區(qū)內(nèi)二套房的首付比例。

（四）2013年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，重申繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

（五）2015年9月，央行和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

（六）2016年2月，央行和原銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市：

1、居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；

2、對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

可以看出，對(duì)于首套房來(lái)說(shuō)，20%的最低首付比例應(yīng)也是符合要求的。因此近期菏澤、重慶與贛州等地將最低首付款比例調(diào)降至20%應(yīng)不算違規(guī)。

三、救市潮來(lái)襲：多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)已到了需要去庫(kù)存的階段

（一）近期一系列地產(chǎn)政策的放松，其目的只有一個(gè)，即救市。這主要是因?yàn)榍捌诜康禺a(chǎn)金融審慎管理制度以及相關(guān)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的全面實(shí)施從銷售端、融資端、資產(chǎn)處置端限制了地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流，并使得市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期出現(xiàn)了變化，導(dǎo)致目前多數(shù)地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售端并不理想。

（二）我們理解，由于銷售端的不暢，目前多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)已經(jīng)到了需要去庫(kù)存的階段。例如，2022年2月15日，在鄭州市委全會(huì)暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，鄭州代市長(zhǎng)何雄便直指鄭州地區(qū)的商品房庫(kù)存問(wèn)題。為此，我們理解，在解決商品房的庫(kù)存問(wèn)題上，短期內(nèi)主要通過(guò)放松限購(gòu)限售、降低首付比例等方式解決，中長(zhǎng)期內(nèi)則主要通過(guò)不斷吸引新市民群體來(lái)消化，這大概也是部分地區(qū)不斷加大大學(xué)生引進(jìn)力度的背景。

（三）由于房地產(chǎn)的庫(kù)存可能已經(jīng)到了需要關(guān)注的時(shí)候，因此救市對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)及整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)便顯得很重要和很有必要，從這個(gè)角度看，我們認(rèn)為鄭州、重慶、菏澤以及贛州等地區(qū)應(yīng)是走在了前面。而近期政策層面對(duì)此亦有相關(guān)表態(tài)，如2021年12月發(fā)改委副主任寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)、住建部王蒙徽部長(zhǎng)提及“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)”以及2022年全國(guó)住建工作會(huì)議提出要充分釋放居民住房需求。

四、除消化庫(kù)存外，可能還需要擔(dān)心潛在斷供潮的危機(jī)

（一）事實(shí)上，除目前市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)以及部分地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存較高等問(wèn)題外，可能還需要擔(dān)心斷供潮的問(wèn)題。通常情況下，斷供潮的出現(xiàn)有兩個(gè)原因：

1、住房擁有者的收入大幅下降，導(dǎo)致無(wú)法支撐房貸的償還；

2、商品房?jī)r(jià)格下滑，出現(xiàn)了商品房的市值顯著低于貸款金額。

經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)下行是上述第一個(gè)原因的推動(dòng)力量，市場(chǎng)預(yù)期的不穩(wěn)以及銷售端的不暢是第二個(gè)原因的推動(dòng)力量。

（三）可以看出，一旦經(jīng)濟(jì)基本面下行持續(xù)下去以及地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)持續(xù)無(wú)法得到解決，則斷供潮的潛在危機(jī)未必不值得警惕，而這對(duì)于商業(yè)銀行，特別是國(guó)有大行來(lái)說(shuō)，應(yīng)是最大的危機(jī)，畢竟大部分個(gè)人住房貸款是由國(guó)有大行投放的。

五、地產(chǎn)政策的寬松力度還需要更大

無(wú)論是房地產(chǎn)的去庫(kù)存，抑或是防范斷供潮的來(lái)襲，以及化解當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，均表明當(dāng)前及后續(xù)地產(chǎn)政策的寬松力度需要更大，且已經(jīng)變得非常必要，否則市場(chǎng)主體對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期若無(wú)法得到扭轉(zhuǎn)，其影響的不僅僅是地產(chǎn)企業(yè)，而是包括購(gòu)房者（消化庫(kù)存）、住房擁有者（謹(jǐn)防斷供危機(jī)）以及金融體系（防范地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量惡化）在內(nèi)的整體經(jīng)濟(jì)。

（一）雖然針對(duì)出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)和出險(xiǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有針對(duì)性舉措，各地在因城施策的政策導(dǎo)向下已經(jīng)相繼放松了相關(guān)約束，且在地產(chǎn)融資端亦進(jìn)行了調(diào)整（如保障房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理以及下調(diào)5年期以上LPR等），但目前來(lái)看，以上舉措仍然不夠，市場(chǎng)預(yù)期并沒(méi)有從根本上得到扭轉(zhuǎn)。

（二）我們認(rèn)為，在消化房地產(chǎn)庫(kù)存及化解危機(jī)的導(dǎo)向下，下調(diào)最低首付比例并非終點(diǎn)，在前期加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度和公積金貸款支持力度的基礎(chǔ)上，諸如限購(gòu)限售政策的放松亦可期待，地產(chǎn)行業(yè)融資政策的調(diào)整也顯得非常有必要。

（三）不過(guò)，下調(diào)最低首付比例雖然一定程度上能夠釋放住房需求，但在債務(wù)壓力減輕等方面卻沒(méi)有幫助，相當(dāng)于給居民加杠桿，并不可持續(xù)。當(dāng)前的關(guān)鍵是需要通過(guò)下調(diào)5年期以上LPR等舉措來(lái)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，減輕購(gòu)房主體的債務(wù)壓力；通過(guò)放松地產(chǎn)融資政策來(lái)緩解地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)。

也即，只有通過(guò)超預(yù)期的舉措，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)才有可能良性循環(huán)，房地產(chǎn)去庫(kù)存以及防范斷供潮危機(jī)也有希望。

（四）畢竟商品市場(chǎng)，只有價(jià)格才是最有效的，一旦價(jià)格被控制住，所有政策的效力均會(huì)大幅折扣，我們理解，政策層面并非不讓房?jī)r(jià)漲，只是不想讓其漲得太快，年均漲幅只要不明顯超過(guò)經(jīng)濟(jì)增速即可。從這個(gè)角度看，下跌是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)最大的危機(jī)。因此，化解地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，表面上看是暢通銷售端、融資端與資產(chǎn)處置端，但其根本還是要讓價(jià)格發(fā)揮效力。

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原標(biāo)題： 首付比例迎來(lái)下調(diào)潮？