作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

發(fā)軔于汕頭，興盛于深圳，得益于大灣區(qū)紅利的龍光集團，近年來以黑馬之姿一路狂奔，但其高價拿地瘋狂擴張背后隱憂浮現(xiàn)。

1月14日，據(jù)彭博消息，龍光集團（3380.HK）稱公司沒有任何美元私募債，正在籌備發(fā)行中票。

此前，市場傳言稱龍光集團有30億美元私募債，被機構(gòu)瘋狂施壓要求提前還債。

受此消息影響，龍光集團多只美元債出現(xiàn)異動，其中“LOGPH 5 3/4 01/14/25”報價75.484，下跌7.526%，收益率16.469%。

《小債看市》統(tǒng)計，目前龍光集團存續(xù)12只美元債，存續(xù)規(guī)模36.8億美元，其中今年8月將有一筆3億美元債到期。

存續(xù)美元債

從發(fā)行票息看，龍光集團融資成本較低，2021年上半年其新增借貸平均成本為4.6%，期末加權(quán)平均借貸成本為5.4%。

去年末，惠譽發(fā)布評級報告，確認(rèn)龍光集團長期發(fā)行人信用評級為“BB”評級，展望“穩(wěn)定”。

在境內(nèi)債方面，主要由龍光集團子公司龍光控股發(fā)行，目前存續(xù)18只，存續(xù)規(guī)模206.14億元，一年內(nèi)到期規(guī)模有50.26億元。

值得注意的是，近日龍光集團大規(guī)模裁員一事引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，有被裁員工拉橫幅抗議，橫幅顯示“龍光以房屋質(zhì)量問題為由，非法大面積辭退員工”。

據(jù)官網(wǎng)介紹，龍光集團創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構(gòu)建美好生活的城市綜合服務(wù)商。

龍光控股是龍光集團在境內(nèi)最主要的運營主體，主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。

龍光集團官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，紀(jì)海鵬和女兒紀(jì)凱婷通過家族信托實際控制龍光集團，是龍光實際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，受益于重倉“粵港澳大灣區(qū)”的紅利，龍光集團躋身“千億俱樂部”。

2021年，龍光集團歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為1402億元，同比增長16.2%，但未完成1448億元年度目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年龍光集團以1588.2億操盤金額在房企中排第20位；以934.2萬平方米操盤面積位居第25名，屬于TOP20大中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

在土地儲備方面，2021年上半年龍光集團新獲取項目27個，應(yīng)占權(quán)益總建筑面積約363.34萬平方米。

截至去年6月30日，龍光集團土地儲備總建筑面積約8555.74萬平方米，平均土地儲備成本為每平方米5382元。

若以貨值計算，粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域占比約為85%。

2021年上半年，龍光集團實現(xiàn)營收351.65億元，同比增長13.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤61.82億元，同比微增0.4%。

近年來，受結(jié)轉(zhuǎn)項目區(qū)域分布影響，龍光集團整體營業(yè)毛利率呈下行趨勢，2021年中期降至26.92%，但得益于良好的項目布局，整體保持在較高水平。

毛利率水平

截至2021年中，龍光集團總資產(chǎn)為2897.95億元，總負(fù)債2190.2億元，凈資產(chǎn)707.76億元，資產(chǎn)負(fù)債率75.58%。

從房企融資“三道紅線”看，龍光集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，凈負(fù)債率為61.4%，全部實現(xiàn)綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍光集團主要以流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

截至同報告期，龍光集團流動負(fù)債有1519.84億元，主要為其他流動負(fù)債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計115.48億元。

相較于短債規(guī)模，龍光集團流動性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有404.43億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。

此外，龍光集團還有670.36億非流動負(fù)債，主要為長期借款，其長期有息負(fù)債合計623.46億元。

整體來看，龍光集團剛性債務(wù)規(guī)模有738.94億元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為34%

有息負(fù)債逐年增長，龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標(biāo)高達(dá)20.51億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。

近年來，龍光對外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴于銀行借款和發(fā)債，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

去年末，龍光集團向合格投資者發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，發(fā)行期限12年，票面年利率5.2%。

龍光成為自監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債政策出臺以來，繼龍湖、碧桂園之后國內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營房企。

值得注意的是，龍頭集團少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

截至2021年中，龍光集團少數(shù)股東權(quán)益已達(dá)252,2億元占比36%，較2020年末增長38%；少數(shù)股東損益為3.19億元，較2020年末有所減少。

總的來看，龍光集團毛利率雖逐年下滑，但整體業(yè)績和盈利能力尚可；剛性債務(wù)規(guī)模較大，財務(wù)費用支出增加。

1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀(jì)海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，后進軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴張至整個珠江三角。

2000年，龍光建安啟動占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀(jì)海鵬由此發(fā)家。

三年后，龍光建安以2.86億元競投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區(qū)的“地王”，掀開了異地擴張的序幕。

隨后，龍光擴張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

龍光集團董事長紀(jì)海鵬

另外，龍光集團還進軍高速公路建設(shè)領(lǐng)域，以BOT形式投資建設(shè)了四個項目，總投資達(dá)367億元。

2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。

2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準(zhǔn)備。歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團登陸資本市場。

近年來，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。

2014年12月，龍光以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達(dá)85.3%。

2015年，龍光又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時的深圳總價地王。

2016年，龍光再度刷新紀(jì)錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國總價地王。

值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開“金主”的支持，其背后閃現(xiàn)著浙商銀行、平安大華等機構(gòu)的身影，存在“明股實債”嫌疑。

2021年上半年，龍光還在土地市場上高舉猛打，其在深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏家。

然而，去年下半年龍光集團便鮮少露面，其僅在汕頭以7.08億元的總價競得一宗宅地。

隨著深圳房價降溫，龍光區(qū)域發(fā)展的高周轉(zhuǎn)紅利逐漸褪去，其高價拿地擴張的背后，面臨著高杠桿、高風(fēng)險、高負(fù)債等一系列問題。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “粵系房企”陷美元私募債風(fēng)波，資金鏈緊張被曝大裁員