觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
從戰(zhàn)略調整來判斷之外，保利2020年關于消化、投資、杠桿水平等財務指標亦直觀顯現(xiàn)其變化。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 依舊是頭部房企里面最晚公布年報的。4月19日，保利發(fā)展公布其2020年財報。
相比去年的“業(yè)績及分紅均遠超預期”，今年數(shù)據(jù)公布前后，投資者的情緒大多稍顯悲觀。
仍有小部分股民抱著僥幸的樂觀預期，不過今天公布的最終數(shù)據(jù)與稍早前公布的業(yè)績快報出入不大。
報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08億元，同比增長3.06%；實現(xiàn)凈利潤 400.48 億元，同比增長 6.64%；歸母凈利潤 289.48 億元，同比增長3.54%。凈利潤增幅微小，而2019年凈利潤同比大增43.61%；歸母凈利潤也同比大增47.9%。
2020年保利完成遲到的5000億銷售目標，同時毛利率下滑2.38個百分點至32.59%；這一年加大拿地投資，杠桿力度有所上調，也直接影響到經(jīng)營現(xiàn)金流下降61.31%。
經(jīng)過2019年穩(wěn)健增長以后，外界認為，從保利歷年在盈利、負債與規(guī)模增長的起伏曲線來看，2020年將迎來下一個調整負債、銷售、投資的周期。
銷售回調
該年銷售同比增長8.88%，這是2016年以來的最低增速。不過在行業(yè)整體受疫情影響的環(huán)境下，橫向對比在頭部房企中增幅居中位。
2017年，保利喊出要“重回前三”，以及2017年沖刺3000億、三年內突破5000億的戰(zhàn)略目標。此后三年，保利分別達成了3092億、4048億和4618億銷售，增速分別達47.2%、30.9%和12.91%。
目前保利依舊穩(wěn)坐第五位置，不過與前一名的融創(chuàng)的差距有所拉近，相差減少至700多億，2019年則相差將近千億；而距離進入前三還有2000億的差距。
年內，第一季度因疫情重創(chuàng)，保利的銷售全面受挫，單月銷售只有200億元的量級，銷售累計下降35.24%；不過從4月開始銷售回正以后，連續(xù)8個月單月銷售額創(chuàng)歷史新高。
下半年繼續(xù)發(fā)力，到三季度銷售開始出現(xiàn)同比大增，其中7月增速達79.8%，使得累計銷售降幅由11.1%迅速收窄至2.33%；一直為負增長的總銷售額也在8月份開始呈現(xiàn)同比正增長2.29%。
期內一二線城市及38個核心城市銷售貢獻分別為74%和75%；分區(qū)域來看，珠三角及長三角銷售合計占比達52%，較去年提升6個百分點。
2020年公司在16個城市排名市場第一，39個城市排名市場前三。單城簽約過百億城市15個，較2019年增加2個，合計銷售貢獻超2700億元，其中廣州、佛山合計銷售規(guī)模超820億元，成都超200億元，上海、杭州、南京、北京等超100億元。
2020年保利實現(xiàn)新開工面積4630萬平方米，竣工面積3986萬平方米，銷售面積3409萬平方米。相比2019年新開工面積有所下降，但是竣工面積有大幅增長約1000萬平方米。
截至2020年底，保利擁有在手資源17096萬平方米，其中38個核心城市占比65%；待開發(fā)面積7747萬平方米，可滿足未來2-3年的開發(fā)需求。
對規(guī)模增長仍有想法的保利，在2020年大多數(shù)房企收縮投資降負債時，其進行了大手筆抄底拿地。
年內拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%；按此計算該年拿地銷售比達46.79%，2019年則為33.7%。
保利表示，公司全年38個核心城市拓展金額占比達83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類占比約85%。不過受資源集中的影響，拓展平均樓面地價提升至7388元/平方米，相比2019年增長27%。
根據(jù)披露，年內保利的拓展溢價率為13%，相對而言“高總價”是主要打法。
比如，其于6月29日，以底價66億元摘得東莞虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元；同日還聯(lián)合僑鑫，以底價33.49億元競得廣州天河科韻路一宗宅地，折合樓面價41329元/平方米。
10月26日，保利再以46.9億元將廣州琶洲一宗宅地納入，溢價率29.2%，樓面價列廣州全市第三；10月30日聯(lián)合金地以底價77.6億摘大連甘井子區(qū)5宗地塊；12月28日以77.5億元競得佛山南海商住地，地塊總價、單價均為佛山第二高。
臨近年末之時，保利加大了抄底投資。12月16日保利召開的臨時董事會上，將2020年度投資計劃從3150億元調整至3350億元，增長幅度為200億元。這多被解讀為，上調的投資額大概率將撥至土地支出款項。
年報中顯示——“尤其在下半年土地市場趨于理性時，公司集中發(fā)力獲取資源，三、四季度拓展金額占全年總投入的65%”。
在土儲權益比例上，保利該系數(shù)從2015年76%降至2018年的65.2%，幾乎是歷史最低點。2019年保利有意識地提高拓展項目權益比例，拓展金額權益占比回升到七字頭達71%。
截至2020年上半年，保利新增土儲權益比再提升至73%；不過下半年加速擴儲后，權益比又略有下降。全年數(shù)據(jù)則并未在“經(jīng)營情況討論與分析”中有披露。
2020年保利經(jīng)營性現(xiàn)金流情況出現(xiàn)大幅變動。三季報數(shù)據(jù)顯示，截至期末經(jīng)營性現(xiàn)金流由2019年同期的92.21億元降至-181.6億元，降幅達296.92%。
不過到2020年底，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為151.5億元，同比下降61.31%，降幅依舊不小。年報解釋其主要原因是項目投資規(guī)模增加，支付合作單位往來款增加。
此外相比2019年表現(xiàn)突出的凈利大幅優(yōu)化，2020年凈利潤僅是微升3.54%，遠低于市場預期，這也是2017年以來增速最低的。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體對比，2016-2019年，保利歸母凈利潤增速分別為0.6%、25.86%、20.92%和47.9%。
而毛利率為32.59%，同比下降2.38個百分點，主要由于2017-2018年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。有解讀稱——保利的毛利率可能到了階段性低點。
年報中亦提出，保利目前將開發(fā)周期提效近 4個月，其中新項目首開提效近 2 個月；此外在成本管控方面，標準化產(chǎn)品推廣的集采率95.3%同比提升約 3 個百分點，有助于項目盈利水平的提升。
另一方面，隨著合作項目增多并逐步進入結轉期，年內實現(xiàn)投資收益61.41億元，同比增長65.91%。同時，公司本年稅金等支出的減少有效對沖了毛利下滑的影響，2020年凈利率為16.47%，同比增長0.56個百分點。
截至2020年底，保利發(fā)展資產(chǎn)負債率78.69%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率68.74%，凈負債率56.55%，現(xiàn)金短債比1.82，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標準。
年內，保利新增直接債務融資83.1億元，平均成本3.60%，以低成本儲備長期發(fā)展資金。截至期末有息負債綜合成本約4.77%，同比降低0.18個百分點。賬面有息債務總額2968億，其中一年內到期短債為21.76%
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