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作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
保險資金機(jī)構(gòu)長期以來都是開發(fā)商爭取的合作對象，但因保險資金對交易對手、標(biāo)的項目等均有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，因此該類資金的獲取存在一定門檻。以可投資的地產(chǎn)項目類別為例，保險資金在其投資方向上有明確的限制與要求，其中商業(yè)類、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等非住宅地產(chǎn)才是其投資的主要方向。從目前西政財富團(tuán)隊與保險機(jī)構(gòu)的合作來看，保險機(jī)構(gòu)目前操作較多的業(yè)務(wù)模式主要包括基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計劃、不動產(chǎn)債權(quán)計劃投資商業(yè)不動產(chǎn)和棚改以及與信托合作給非房企業(yè)發(fā)放商業(yè)貸款和棚改貸款等。
以保險資金的不動產(chǎn)債權(quán)計劃為例，資金主要投資于商業(yè)不動產(chǎn)和棚改；在交易結(jié)構(gòu)設(shè)置上，一般通過子公司進(jìn)行融資，其母公司提供擔(dān)保；期限可做到3-10年，并可設(shè)置提前退出選擇權(quán)；資金用途則無需受托支付，并且不受監(jiān)管，用于項目建設(shè)或歸還金融機(jī)構(gòu)借款；融資規(guī)?？筛鶕?jù)交易主體及項目情況做到5-50億不等。
目前保險資金與信托機(jī)構(gòu)合作需特別注意《 銀保監(jiān)辦公廳關(guān)于保險資金投資集合資金信托有關(guān)事項的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕144號，下稱“144號文”）的影響。就目前西政財富團(tuán)隊合作操作的保險資金通過信托為房地產(chǎn)項目融資而言，信保合作的投資范圍主要為給非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流貸，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放商業(yè)項目貸款和棚改貸款；交易架構(gòu)設(shè)置上，除了子公司融資，母公司提供擔(dān)保外，對于母公司綜合實力較強(qiáng)的，也可直接給母公司提供貸款。另外融資期限一般為3-5年，并可以設(shè)置選擇權(quán)；資金用途方面則不受監(jiān)管，可用于歸還借款，補(bǔ)充營運(yùn)資金，融資金額亦可根據(jù)交易對手及目標(biāo)項目情況做到5-50億。
1.融資主體：XX集團(tuán)有限公司，主體評級為AAA
2.投資方式：保險資金通過信托進(jìn)行放款，發(fā)行流動資金貸款集合資金信托計劃
3.資金用途：用于XX集團(tuán)XX項目建設(shè)，債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整或補(bǔ)充流動資金。
4.融資規(guī)模：5-50億
5.融資期限：3+2年，第3年末設(shè)置雙向提前還款選擇權(quán)；或5+2
6.融資成本：不超過年化10%，具體根據(jù)不同融資主體情況設(shè)置
7.還本付息方式：按季付息，到期一次性還本
8.增信要求：免信用增級
根據(jù)144號文規(guī)定，融資主體信用等級為 AAA 級，且符合下列條件之一的，可免于信用增級:1.上年末凈資產(chǎn)不低于 150 億元 ;2. 最近三年連續(xù)盈利 ;3. 融資主體募投項目為經(jīng)國務(wù)院或國務(wù)院投資主管部門核準(zhǔn)的重大工程。因融資主體綜合實力及資質(zhì)的優(yōu)越性，本次融資則可免信用增級。
9.審批周期：20-40個工作日，具體看配合度及監(jiān)管
10.額度有效期：1年
二交易架構(gòu)及流程
（二）推進(jìn)流程及時間
本項目的推進(jìn)主要包括項目初步溝通、盡職調(diào)查、信托產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品備案注冊、項目資金投放等過程，放款周期為20-40個工作日左右。具體事項如下：
項目初步溝通階段（1周內(nèi)）
（1）了解基本需求，確定基本交易架構(gòu)
（2）收集、分析項目基礎(chǔ)資料
2.項目盡職調(diào)查階段（1至2周內(nèi)）
（1）確定最終交易架構(gòu)及關(guān)鍵要素，并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步溝通
（2）對項目進(jìn)行盡調(diào)，撰寫相關(guān)報告，完成內(nèi)部立項
（3）信托機(jī)構(gòu)進(jìn)場進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計
3.信托產(chǎn)品設(shè)計階段（1-2周內(nèi)）
（1）信托機(jī)構(gòu)完成內(nèi)部評審
（2）律師事務(wù)所作為服務(wù)機(jī)構(gòu)出具法律意見書及信用評級報告等文件
4.產(chǎn)品備案注冊階段（7日內(nèi)）
（1）簽訂《信托貸款合同》等協(xié)議
（2）信托產(chǎn)品提交銀保監(jiān)系統(tǒng)備案注冊
（3）完成內(nèi)部投資決策，協(xié)同其他資金方做好資金投放準(zhǔn)備
5.資金投放及投后管理階段
（1）各方投資人簽署信托份額認(rèn)購合同
（2）完成項目資金投放
（3）投后監(jiān)督，撰寫定期監(jiān)督報告
三保險信托合作144號文
《西政財富：一圖看懂信保合作144號文》對保險資金投資信托計劃最新監(jiān)管文件144號文做了相關(guān)解釋，因本次資金的投放亦需與信托機(jī)構(gòu)合作，故此，為了方便各位同業(yè)人士進(jìn)一步了解相關(guān)融資方案，特將144號文整理如下。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（十一）：保險資金房地產(chǎn)項目融資方案
