西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID：xizhengcaifu）
保險(xiǎn)資金機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)都是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取的合作對(duì)象，但因保險(xiǎn)資金對(duì)交易對(duì)手、標(biāo)的項(xiàng)目等均有嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求，因此該類資金的獲取存在一定門(mén)檻。以可投資的地產(chǎn)項(xiàng)目類別為例，保險(xiǎn)資金在其投資方向上有明確的限制與要求，其中商業(yè)類、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等非住宅地產(chǎn)才是其投資的主要方向。從目前西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的合作來(lái)看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前操作較多的業(yè)務(wù)模式主要包括基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃、不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和棚改以及與信托合作給非房企業(yè)發(fā)放商業(yè)貸款和棚改貸款等。
以保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)計(jì)劃為例，資金主要投資于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和棚改；在交易結(jié)構(gòu)設(shè)置上，一般通過(guò)子公司進(jìn)行融資，其母公司提供擔(dān)保；期限可做到3-10年，并可設(shè)置提前退出選擇權(quán)；資金用途則無(wú)需受托支付，并且不受監(jiān)管，用于項(xiàng)目建設(shè)或歸還金融機(jī)構(gòu)借款；融資規(guī)?？筛鶕?jù)交易主體及項(xiàng)目情況做到5-50億不等。
目前保險(xiǎn)資金與信托機(jī)構(gòu)合作需特別注意《 銀保監(jiān)辦公廳關(guān)于保險(xiǎn)資金投資集合資金信托有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕144號(hào)，下稱“144號(hào)文”）的影響。就目前西政財(cái)富團(tuán)隊(duì)合作操作的保險(xiǎn)資金通過(guò)信托為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資而言，信保合作的投資范圍主要為給非房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流貸，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放商業(yè)項(xiàng)目貸款和棚改貸款；交易架構(gòu)設(shè)置上，除了子公司融資，母公司提供擔(dān)保外，對(duì)于母公司綜合實(shí)力較強(qiáng)的，也可直接給母公司提供貸款。另外融資期限一般為3-5年，并可以設(shè)置選擇權(quán)；資金用途方面則不受監(jiān)管，可用于歸還借款，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金，融資金額亦可根據(jù)交易對(duì)手及目標(biāo)項(xiàng)目情況做到5-50億。
1.融資主體：XX集團(tuán)有限公司，主體評(píng)級(jí)為AAA
2.投資方式：保險(xiǎn)資金通過(guò)信托進(jìn)行放款，發(fā)行流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃
3.資金用途：用于XX集團(tuán)XX項(xiàng)目建設(shè)，債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整或補(bǔ)充流動(dòng)資金。
4.融資規(guī)模：5-50億
5.融資期限：3+2年，第3年末設(shè)置雙向提前還款選擇權(quán)；或5+2
6.融資成本：不超過(guò)年化10%，具體根據(jù)不同融資主體情況設(shè)置
7.還本付息方式：按季付息，到期一次性還本
8.增信要求：免信用增級(jí)
根據(jù)144號(hào)文規(guī)定，融資主體信用等級(jí)為 AAA 級(jí)，且符合下列條件之一的，可免于信用增級(jí):1.上年末凈資產(chǎn)不低于 150 億元 ;2. 最近三年連續(xù)盈利 ;3. 融資主體募投項(xiàng)目為經(jīng)國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院投資主管部門(mén)核準(zhǔn)的重大工程。因融資主體綜合實(shí)力及資質(zhì)的優(yōu)越性，本次融資則可免信用增級(jí)。
9.審批周期：20-40個(gè)工作日，具體看配合度及監(jiān)管
10.額度有效期：1年
二交易架構(gòu)及流程
（二）推進(jìn)流程及時(shí)間
本項(xiàng)目的推進(jìn)主要包括項(xiàng)目初步溝通、盡職調(diào)查、信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品備案注冊(cè)、項(xiàng)目資金投放等過(guò)程，放款周期為20-40個(gè)工作日左右。具體事項(xiàng)如下：
項(xiàng)目初步溝通階段（1周內(nèi)）
（1）了解基本需求，確定基本交易架構(gòu)
（2）收集、分析項(xiàng)目基礎(chǔ)資料
2.項(xiàng)目盡職調(diào)查階段（1至2周內(nèi)）
（1）確定最終交易架構(gòu)及關(guān)鍵要素，并與監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行初步溝通
（2）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)，撰寫(xiě)相關(guān)報(bào)告，完成內(nèi)部立項(xiàng)
（3）信托機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)
3.信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段（1-2周內(nèi)）
（1）信托機(jī)構(gòu)完成內(nèi)部評(píng)審
（2）律師事務(wù)所作為服務(wù)機(jī)構(gòu)出具法律意見(jiàn)書(shū)及信用評(píng)級(jí)報(bào)告等文件
4.產(chǎn)品備案注冊(cè)階段（7日內(nèi)）
（1）簽訂《信托貸款合同》等協(xié)議
（2）信托產(chǎn)品提交銀保監(jiān)系統(tǒng)備案注冊(cè)
（3）完成內(nèi)部投資決策，協(xié)同其他資金方做好資金投放準(zhǔn)備
5.資金投放及投后管理階段
（1）各方投資人簽署信托份額認(rèn)購(gòu)合同
（2）完成項(xiàng)目資金投放
（3）投后監(jiān)督，撰寫(xiě)定期監(jiān)督報(bào)告
三保險(xiǎn)信托合作144號(hào)文
《西政財(cái)富：一圖看懂信保合作144號(hào)文》對(duì)保險(xiǎn)資金投資信托計(jì)劃最新監(jiān)管文件144號(hào)文做了相關(guān)解釋，因本次資金的投放亦需與信托機(jī)構(gòu)合作，故此，為了方便各位同業(yè)人士進(jìn)一步了解相關(guān)融資方案，特將144號(hào)文整理如下。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 融資方案系列（十一）：保險(xiǎn)資金房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案
