作者：炸天團(tuán)

來源：地產(chǎn)大爆炸（ID:dichandabaozha)

對于地產(chǎn)行業(yè)來說，如今已經(jīng)到了如履薄冰的時刻，任何一筆還不起的債務(wù)，都會像壓死駱駝的最后一根稻草，威力巨大。

這一年來，我們看到了太多種類的房企暴雷案例：

有的房企沒有按時償還銀行貸款，從而被銀行拉黑。

有的房企發(fā)行了大量的境內(nèi)債、美元債，到了兌付期一籌莫展，把信用消耗殆盡。

甚至有的房企連信托、商票等小額融資均無法按期足額兌付本息，引起圈子軒然大波。

那下一個暴雷的產(chǎn)品會是什么呢？

很多人都猜不到，居然是房企的理財產(chǎn)品！

01

就在幾天前，華南某TOP30房企內(nèi)部理財產(chǎn)品爆雷了，而且還是官方親口承認(rèn)的。

房企方面披露稱：相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約為60億元，其中公司擔(dān)保的部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付。

自11月22日來，該房企遇到一路紅燈，境內(nèi)債展期、美元債重組、信托違約，這次的理財產(chǎn)品的爆雷，只能說是意料之中，雖遲但到。

之前的那些債券展期對于金融機(jī)構(gòu)債主來說，或許沒那么痛，但理財產(chǎn)品的暴雷，則是真真切切傷害到了員工和投資人的利益。

據(jù)悉，這波暴雷涉及全部投資人大概1500人，員工及親友占了一半以上。也就是說，自家員工賺的辛苦錢、以及親戚朋友的積蓄就這么被套牢在里面了。

面對這種如“自家花園失火”的局面，該房企召開紓困會議，稱“盡管外資評級機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)該房企評級，但公司仍以各類債券、基金不逾期為首要目標(biāo)，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城更股權(quán)、引入戰(zhàn)投及主席個人認(rèn)購定增股票、乃至出售物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等，公司幾乎做了所有嘗試?！?/p>

簡而言之就是，為了不逾期兌付，該房企盡了最大的努力還是失敗了。

最后解決方法只能二選一：要么現(xiàn)金兌付——慢慢還，要么實(shí)物兌付——買奧園的房。

還是那句話，地產(chǎn)寒冬，人人自危。

02

事實(shí)上，該房企并非個案。

今年以來，包括恒大、佳兆業(yè)、陽光城、寶能紛紛爆出理財產(chǎn)品地震，理財總額和投資客戶一個比一個驚人。

9月，恒大財富被爆暫停兌付，發(fā)布的“超收寶”產(chǎn)品涉及融資總額超過400億元！

投資者大部分是恒大員工，在2017年承諾年化利率25%，300萬元起投，事實(shí)上10萬就可以起投了，也有不少員工拿著三四萬，再和親戚朋友湊夠10萬，就參與投資了。

當(dāng)初泡沫吹得有多大，如今暴雷聲就有多驚人。

最后恒大沒辦法，給出了現(xiàn)金分3年兌付、打折購房等方案，恐怕恒大的困難遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止暴雷這么簡單了。

11月，佳兆業(yè)發(fā)布的錦恒財富產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付，逾期金額為3億元，據(jù)稱理財產(chǎn)品的總金額高達(dá)127億！

細(xì)究背后原因，實(shí)則是因11月那波美元債利息未兌付、美元債被拋售，市場對這個“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的優(yōu)等生出現(xiàn)情緒變動，由此引發(fā)的一系列流動性危機(jī)。

但比恒大好不少，佳兆業(yè)通過抵押旗下物業(yè)公司部分股權(quán)融資、以及加速項(xiàng)目去化回款，得到了不少現(xiàn)金流喘息。

最后也給出了大方的處理方案——展期3年全部現(xiàn)金分期兌付，對于延期兌付的本金，按照一年期商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.35%向投資人支付延期利息。

此外，還有陽光城200億理財產(chǎn)品逾期，寶能發(fā)布的前海世紀(jì)私人財富產(chǎn)品地震，涉及80億的總額.....

以上這些房企都有一個共同點(diǎn)，就是在理財暴雷之前，已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的債券逾期、貸款無法兌付等問題。

出現(xiàn)后來的理財暴雷，說明資金危機(jī)惡化的程度已經(jīng)到晚期了。

03

以前叫它為小甜甜，現(xiàn)在都叫牛夫人，說的就是房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品。

如今相繼出現(xiàn)的理財產(chǎn)品地震，很大部分原因在于地產(chǎn)繁榮時期，房企無序增長，加杠桿擴(kuò)張，發(fā)布的融資產(chǎn)品超出了承受范圍，遇到行業(yè)下行，暴雷就發(fā)生了。

15-19年間，互聯(lián)網(wǎng)金融一片混亂，違規(guī)違法現(xiàn)象頻發(fā)，普通民眾也看清了現(xiàn)狀，選擇了具有雄厚資金實(shí)力的理財機(jī)構(gòu)進(jìn)行背書，比如地產(chǎn)企業(yè)，憑借著龐大現(xiàn)金流和資產(chǎn)優(yōu)勢，是不少人理財投資的首選。

很多房企在幾年前都推出了自己的理財產(chǎn)品，例如恒大推出“恒大金服、恒大保險”，萬達(dá)財富推出理財產(chǎn)品“員工寶”。

這類理財產(chǎn)品承諾的年化利率都非常可觀，例如融創(chuàng)內(nèi)部發(fā)行名為“樂金融”理財產(chǎn)品，年化利率宣稱可達(dá)10.5%，萬達(dá)的“員工寶”年化利率宣稱6.5%，基本都是承諾一年期可兌現(xiàn)。

而地產(chǎn)行業(yè)的員工購買房企的理財產(chǎn)品，在業(yè)內(nèi)更是福利了。因?yàn)檫@些以底層資產(chǎn)擔(dān)保發(fā)售理財產(chǎn)品，往往以較高的年化回報率，一般都會在10%以上。

為了打消顧慮，內(nèi)部員工帶頭購買，甚至強(qiáng)制攤派額度。

在行業(yè)上升期，這些產(chǎn)品風(fēng)險都不大，隨著房價一路上漲，這些房企獲得巨大利潤，足夠兌付每年金融產(chǎn)品所產(chǎn)生的利息，發(fā)行更多理財金融產(chǎn)品，融到錢后再擴(kuò)大市場規(guī)模，如同滾雪球一般。

這兩年，行業(yè)進(jìn)入下行期，隨著“房住不炒”政策逐步落實(shí)，全國房地產(chǎn)市場迅速降溫，“三道紅線”對開發(fā)企業(yè)的制約，銀行政策全面收緊，開發(fā)商融資渠道變窄。

由于房地產(chǎn)市場降溫，一方面是房子難賣，資金回籠周期變長；另一方面融資困難，再加上開發(fā)企業(yè)此前盲目樂觀，投資了大量非主營產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致資金鏈變得非常脆弱。

以上原因疊加下，無論是債券、信托、商票還是理財產(chǎn)品，都可能隨時暴雷，而投資者想收回成本，也變得越發(fā)困難。

04

投資需謹(jǐn)慎，入市有風(fēng)險，特別是在寒冬的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其如此。

隨著房企理財產(chǎn)品暴雷頻發(fā)，后續(xù)必然會引起部門重視，那些長期處于監(jiān)管灰色地帶的理財產(chǎn)品，比如有的房企通過子公司集資那種，要萬分小心，指不定哪天就成為殺雞儆猴的對象。

上周五，恒大正式官宣違約，包括廣東省政府、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部等五部門緊急發(fā)聲定調(diào)。

或許，對于恒大財富的投資者而言，可以稍微的寬慰一點(diǎn)，有廣東省政府進(jìn)場事情應(yīng)該不會更壞了。

而對于其他房企理財?shù)耐顿Y者而言，或許更希望地方政府派駐工作組能夠成為一個標(biāo)配。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 房企“理財產(chǎn)品”，接連爆破了