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    新城控股的“黑鐵時(shí)代”

    杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
    2022-04-06 22:55 3190 0 0
    在新城系的上市公司中,在A股上市的新城控股體量最大。新城控股也是內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主體。

    作者:桿姐

    3月的最后一天,大量房企扎堆發(fā)布年度業(yè)績(jī),推遲發(fā)報(bào)的更是多達(dá)幾十家,這個(gè)2021年的房企年報(bào)季寂寥得讓人心疼。

    4月的第一天,杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財(cái)報(bào)拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目想說說新城控股,這家比較特殊,也具有代表性的千億房企。

    01 營(yíng)收增速5年最低,凈利潤(rùn)下降

    在新城系的上市公司中,在A股上市的新城控股體量最大。新城控股也是內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主體。

    和有些千億房企開篇的自我檢討不同,新城控股的管理層討論與分析里強(qiáng)化的是公司在行業(yè)整體承壓的大背景下,穩(wěn)中求進(jìn)的信心。

    具體到數(shù)據(jù),2021年新城控股銷售額2337.75億元,同比2020年的2509.3億元下降了6.8%,離此前官宣2600億元銷售額還差260來(lái)億元,目標(biāo)完成率為89.9%。

    根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),其銷售額位列行業(yè)第16位,銷售面積位列行業(yè)第13位。

    圖片來(lái)源|克而瑞研究中心(特此感謝)

    從行業(yè)整體排名來(lái)看,新城控股的位置近幾年一直在下滑。也是克而瑞數(shù)據(jù),2020年新城控股上述兩個(gè)排名分別為第12位、第10位;2019年為第8位、第8位;2018年為第8位、第9位。

    2019年是個(gè)分水嶺,對(duì)地產(chǎn)關(guān)注的桿友應(yīng)該知道,2019年新城控股發(fā)生了一件大事:前董事長(zhǎng)王振華猥褻幼童案。

    有人說新城控股“因禍得?!?,在房地產(chǎn)周期底部來(lái)臨之前提前收縮,也不無(wú)道理。畢竟翻開新城控股的成長(zhǎng)史,你會(huì)發(fā)現(xiàn)速度快得驚人。

    還是以銷售額為例,2015年新城控股銷售額319億元,2018年就到了2211億元,三年內(nèi)增長(zhǎng)六倍,堪稱坐火箭。
    圖表來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通(特此感謝)

    營(yíng)收來(lái)看,新城控股保持了增長(zhǎng),為1682.31億元,同比增速15.64%。這個(gè)增速雖然是新城控股近5年來(lái)的最低增速,但在2021年的千億房企里不算低。

    此外杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn),分季度來(lái)看,新城控股上半年的營(yíng)收情況要明顯好太多。2021上半年,新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收791.05億元,同比增長(zhǎng)了109.63%。但2021總的營(yíng)收增速為15.6%,下半年的數(shù)據(jù)如何,桿友們可以自行腦補(bǔ)。

    利潤(rùn)方面新城控股表現(xiàn)沒那么好,2021年凈利潤(rùn)137.6億元,同比下降16.4%;歸母凈利潤(rùn)同比下降17.42%,為125.98億元,相比過去5年大幅滑坡。

    歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)同比下滑21.53%,為102.45億元。
    圖表來(lái)源|企業(yè)預(yù)警通(特此感謝)

    增收不增利的情況在房企里已成普遍現(xiàn)象。

    02 貨幣資金降低、短債上升

    到底是什么導(dǎo)致了增收不增利?從新城控股合并利潤(rùn)表,杠桿地產(chǎn)找到其2021年高于營(yíng)收增速的名目,其中營(yíng)業(yè)成本為1338.4億元,同比2020年的1112.9億元增加了20.26%;

    信用減值損失4.65億元,是2020年1.56億的近3倍;

    資產(chǎn)減值損失48.37億元,為上年同期15.97億元的3倍出頭;

    營(yíng)業(yè)外支出1.67億元,2020年同期這一數(shù)據(jù)為7210.3萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)外支出包括對(duì)外捐贈(zèng)6125.9萬(wàn)元,比2020年的2898.4萬(wàn)元增加約3227.5萬(wàn)元;賠償、罰款、違約金及其他增加了約6276萬(wàn)元,攀升到1.06億元。

    資產(chǎn)負(fù)債方面,2021年新城控股總資產(chǎn)約5343億元,比2020年末的5378億元略有降低,其中主要是流動(dòng)資產(chǎn)的減少。

    年報(bào)顯示,2021年新城控股流動(dòng)資產(chǎn)中變動(dòng)較大的是貨幣資金和預(yù)付款項(xiàng)。其中貨幣資金同比減少約72億元,為552.3億元。

    預(yù)付款項(xiàng)同比減少約64%,為48.2億元。預(yù)付款項(xiàng)主要為尚未取得土地使用權(quán)的預(yù)付土地款。

    總負(fù)債新城控股2021年同比減少184億左右,為4372億元。

    其中合同負(fù)債同比減少了89億元為1933億元。這其中主要包括物業(yè)銷售預(yù)收款、預(yù)收商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、其他預(yù)收款。新城控股2021年的銷售額同比是增加的,合同負(fù)債卻是減少。

    預(yù)收款則是增加的,為9.81億元,這項(xiàng)主要是預(yù)收租金。2021年新城控股旗下物業(yè)整體出租率97.63%,雖然比龍頭還有差距,但維持在行業(yè)較高水平。

    短債方面,杠桿地產(chǎn)看到,新城控股1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債293.5億元,比上年多了90億左右。2022年新城控股公開市場(chǎng)債務(wù)到期126億元,1-3月已到期償還或提前償還46億元,占比37%;其中3月份單月43億元為全年的償債高峰期。

    從三道紅線來(lái)衡量,新城控股為綠檔房企,剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 69.95%, 凈負(fù)債率48.12%, 現(xiàn)金短債比1.07。

    新城控股稱自己為“一家被危機(jī)感驅(qū)動(dòng),具備極強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的企業(yè)”。

    03 現(xiàn)金流異動(dòng),融資成本不算低

    現(xiàn)金流方面,2021年新城控股幾項(xiàng)數(shù)據(jù)波動(dòng)都較大。其中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大增,為219.8億元,2020年這一數(shù)據(jù)僅3.8億元。杠桿地產(chǎn)看了下,主要是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)方面支付的現(xiàn)金相比上年減少了近200億元。

    縱向來(lái)看,新城控股的該項(xiàng)數(shù)據(jù)波動(dòng)也大,比如2019年又是435.8億元、2018年為38.17億元、2017年為-104.9億元。

    投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比減少了約65億元,為-224.6億元;籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~降幅較大,從2020年的147.2億元降到-113.4億元。

    如下圖年報(bào)顯示,主要是償還債務(wù)支付的現(xiàn)金增加了76.7億到570.8億元;發(fā)行債券收到的現(xiàn)金減少了100億左右,為74.65億元;支付其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金466.3億元,比2020年增加了79億左右,主要包括支付少數(shù)股東往來(lái)款、償還關(guān)聯(lián)方計(jì)息資金往來(lái)、回購(gòu)庫(kù)存股等。

    融資成本新城控股不算低的,杠桿地產(chǎn)大致看了下,2021年整體平均融資成本大概在6.5%左右。


    擔(dān)保方面,新城控股報(bào)告期內(nèi)對(duì)子公司擔(dān)保發(fā)生額合計(jì)為319.5億元,直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額為656.2億元,擔(dān)??傤~超過凈資產(chǎn)50%部分的金額為321.42億元,擔(dān)??傤~807.03億元,擔(dān)??傤~占公司凈資產(chǎn)的比例為83%。

    最后來(lái)看看土儲(chǔ)。2021年,新城控股共計(jì)新增土地儲(chǔ)備77幅,總建筑面積2157.66萬(wàn)平米,平均樓面地價(jià)3555.37元每平米,這個(gè)樓面價(jià)格大概也知道新城控股拿地的主要分布區(qū)域了。

    對(duì)了,新城控股2021年結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為-13.08億元,比2020年的-2.5億元多了10來(lái)個(gè)億。

    總的來(lái)說,新城控股雖然利潤(rùn)低了,但財(cái)務(wù)尚還較穩(wěn)?,F(xiàn)階段,挺住就意味著一切!

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 新城控股的“黑鐵時(shí)代”|地產(chǎn)年鑒⑧

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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