作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

近年來，隨著倉儲設(shè)施建設(shè)加速推進，普洛斯中國的剛性債務(wù)規(guī)模迅速攀升，償債壓力與日俱增。

4月23日，標(biāo)普將普洛斯和普洛斯中國控股有限公司（以下簡稱“普洛斯中國”）的長期發(fā)行人信用評級從“BBB”下調(diào)至“BBB-”；同時確認(rèn)兩家公司的中期票據(jù)計劃評級和高級無抵押票據(jù)評級為“BBB-”。

標(biāo)普預(yù)計，如果普洛斯繼續(xù)推行激進的運營策略，將長期加劇其現(xiàn)金流波動，因此不太可能在2022年前將資產(chǎn)貨幣化收益占調(diào)整后EBITDA的比例維持在30%以下。

近日，普洛斯中國擬發(fā)行20億公司債券，募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于歸還發(fā)行人及下屬境內(nèi)子公司有息債務(wù)及其利息。

《小債看市》統(tǒng)計，目前普洛斯中國存續(xù)債券17只，存續(xù)規(guī)模225.2億元，其中將有47億債券將于一年內(nèi)到期。

在信用評級方面，普洛斯中國的主體和相關(guān)債項信用等級均為AAA，評級展望“穩(wěn)定”。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，普洛斯中國還有三只美元債，整體規(guī)模有12.15億元。近兩年其增加國內(nèi)融資，逐步降低美元債務(wù)規(guī)模，以規(guī)避匯率波動風(fēng)險。

據(jù)官網(wǎng)介紹，普洛斯是全球領(lǐng)先的專注于物流、不動產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、金融及相關(guān)科技領(lǐng)域的投資管理與商業(yè)創(chuàng)新公司。

普洛斯為中國最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在43個戰(zhàn)略性區(qū)域市場，投資、開發(fā)和管理著400多個物流、制造、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)及辦公類設(shè)施。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，普洛斯中國的控股股東為CLH Limited，普洛斯集團持有后者100%的股份，為公司實際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，倉儲物流行業(yè)經(jīng)營情況良好，普洛斯中國土地儲備不斷升值，其投資性房地產(chǎn)公允價值變動凈收益規(guī)模較大，公司利潤對投資性房地產(chǎn)公允價值變動依賴大。

2020年前三季度，普洛斯中國實現(xiàn)營收59.1億元，同比增長18.65%；實現(xiàn)歸母凈利潤25.19億元，同比下滑10%。

截至同報告期，普洛斯中國總資產(chǎn)為2111.06億元，總負(fù)債1044.31億元，凈資產(chǎn)1066.75億元，資產(chǎn)負(fù)債率49.47%。

近年來，普洛斯中國財務(wù)杠桿水平不斷攀升，但總體仍維持在適中水平。

財務(wù)杠桿

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，普洛斯中國主要以非流動負(fù)債為主，占總債務(wù)的66%。

截至2020年9月末，普洛斯中國流動負(fù)債有355.29億元，非流動負(fù)債有689.03億元，其賬上資金相對充裕，可滿足短期債務(wù)的償付及營運資金周轉(zhuǎn)。

在備用資金方面，截至2020年6月末，普洛斯中國銀行授信總額有77.6億元，未使用授信額度有15.51億元，可見其財務(wù)彈性一般。

銀行授信情況

近年來，隨著倉儲設(shè)施建設(shè)加速推進，普洛斯中國的剛性債務(wù)規(guī)模迅速攀升。

截至2020年9月末，普洛斯中國剛性債務(wù)有112.33億美元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為73.25%。

從償債能力指標(biāo)看，普洛斯中國的流動比率和速動比率等短期償債能力指標(biāo)持續(xù)惡化，EBITDA 對剛性債務(wù)及利息支出的保障程度也在弱化。

在融資渠道方面，除銀行借款之外，普洛斯中國還通過引進戰(zhàn)略投資者、設(shè)立物流倉儲開發(fā)基金等方式籌資，融資渠道較多元。

但在資產(chǎn)質(zhì)量方面，普洛斯中國投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)中比重大，導(dǎo)致資產(chǎn)的流動性較弱、投資回收期偏長。

總得來看，普洛斯中國財務(wù)狀況高度依賴于投資性房地產(chǎn)估值的大幅增值；有息負(fù)債增長較快，且仍有大額資本性支出計劃，后續(xù)仍存較大籌資壓力。

美國普洛斯是一家全球最大的物流地產(chǎn)運營商，2003年借助在全球擴張的機會進入中國，當(dāng)時梅志明是美國公司高管。

2008年，新加坡一家投資機構(gòu)收購了普洛斯在中國和日本的業(yè)務(wù)，而這個新加坡投資機構(gòu)就是由梅志明等公司高管發(fā)起的。

十年后的2018年，梅志明和萬科牽頭的中方財團一道又對這家新加坡上市公司普洛斯進行了私有化收購，完成退市操作。

至此，普洛斯中國變成了梅志明為實際控制人的民營跨國公司。

普洛斯進入中國市場之初，同行業(yè)競爭還很少，其選址布局主要集中在一線城市和具有樞紐地位的中心城市。

當(dāng)時，各地政府為了招商引資，爭相出臺優(yōu)惠政策，包括提供免費或者低廉的土地；加之前些年人民幣幣值被刻意低估，這些因素都讓普洛斯輕松擁有了很多交通通達(dá)的好園區(qū)。

因此，在中國城市土地變得昂貴之前，普洛斯已經(jīng)鞏固了自己在物流地產(chǎn)的龍頭地位。

另外，普洛斯的“地產(chǎn)+基金”運營模式，更是為中國現(xiàn)代物流行業(yè)帶來了創(chuàng)新和進步。

早在1999年，普洛斯就發(fā)起了第一支私募基，從19位機構(gòu)投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。

這種用私募基金收購房地產(chǎn)，隨后將項目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進行輕資產(chǎn)運營模式，將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內(nèi)。

但是，普洛斯模式是很難復(fù)制的，無論是其國際化的網(wǎng)絡(luò)，擁有大片優(yōu)質(zhì)園區(qū)地產(chǎn)，還是梅志明的金融背景和國際視野，都是不可輕易企及的。

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原標(biāo)題： “最大物流地產(chǎn)商”千億負(fù)債懸頂，“地產(chǎn)+基金”模式難以復(fù)制