作者:楊培明
來(lái)源:大隊(duì)長(zhǎng)金融(ID:captain_financial)
恒大、藍(lán)光、華夏幸福、泰禾、福晟, 你家樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商爆雷了嗎? 沒(méi)等到爛尾樓復(fù)工卻等到房產(chǎn)稅繳費(fèi)通知, 買(mǎi)房苦主的權(quán)利應(yīng)該如何維護(hù)? 曾經(jīng)追著給融資, 現(xiàn)在金融債權(quán)的爛攤子又該如何收拾?
事實(shí)上, 隨著“房住不炒”+“三條紅線(xiàn)”的組合拳逐步落地, 房地產(chǎn)企業(yè)狂飆突進(jìn)的日子也就一去不復(fù)返, 隨之而來(lái)的是此前天量的負(fù)債該如何償還的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì), 2021年前7個(gè)月有244家房企發(fā)布了相關(guān)破產(chǎn)文書(shū), 幾乎平均一天有一家房企破產(chǎn)。“活下去”成了眾多中小房企, 甚至是一些大型頭部房企今年的主旋律。作為債權(quán)人, 如何與房企就債務(wù)展期談判成了眾多金融機(jī)構(gòu)新的必修課。“債務(wù)展期+不動(dòng)產(chǎn)增信”的方案最為常見(jiàn)。但是且不說(shuō)違約房企提供的不動(dòng)產(chǎn)增信本身往往有瑕疵, 對(duì)于一個(gè)存在破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和訴訟風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō), 其提供的不動(dòng)產(chǎn)增信本身也不是絕對(duì)的, 而在其中最核心的問(wèn)題就是房產(chǎn)抵押、建設(shè)工程款和商品消費(fèi)之間的優(yōu)先級(jí)該如何劃分。隨著《民法典》以及《擔(dān)保制度司法解釋》的實(shí)施, 立法導(dǎo)向從保護(hù)債權(quán)人變成了平等保護(hù)債權(quán)人和債務(wù)人, 隨之而來(lái)?yè)?dān)保物權(quán)優(yōu)先受償?shù)睦馇樾我簿驮絹?lái)越多。疾風(fēng)知?jiǎng)挪? 板蕩識(shí)忠臣, 在這個(gè)經(jīng)濟(jì)情況和法律規(guī)定都在發(fā)生變化的大時(shí)代, 就讓我們和大家聊一聊不動(dòng)產(chǎn)增信的變與不變。
名為“房產(chǎn)抵押”,通常是“在建工程抵押”
很多人想當(dāng)然的認(rèn)為, 作為房企最不缺的就是房子, 實(shí)則不然。房地產(chǎn)企業(yè)為了降低負(fù)債、盡快回款往往會(huì)在滿(mǎn)足商品房預(yù)售條件后即開(kāi)始預(yù)售, 當(dāng)真正竣工驗(yàn)收后往往樓盤(pán)已售罄, 購(gòu)房者前往房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)證, 取得房屋所有權(quán)。因此, 房地產(chǎn)企業(yè)名下即使有“存量現(xiàn)房”也不會(huì)太多, 故而能夠批量向金融機(jī)構(gòu)提供作為增信擔(dān)保物的通常不是我們?nèi)粘UZ(yǔ)境下的“房產(chǎn)”, 而是在建工程及其下土地使用權(quán)。
所謂在建工程, 顧名思義, 即為正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物, 且通常情況下都是尚未經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定, 無(wú)論是取得所有權(quán)證的房屋還是在建工程均可辦理抵押, 且抵押權(quán)均自登記時(shí)設(shè)立。
在建工程抵押抵押及于續(xù)建部分嗎?
對(duì)于債權(quán)人而言, 接受在建工程而非建成房屋的抵押, 在實(shí)踐操作中最需注意的是隨著在建工程不斷地續(xù)建, 在建工程原先的抵押權(quán)是否及于續(xù)建部分。
在《民法典》出臺(tái)之前, 實(shí)踐中對(duì)此存在較大爭(zhēng)議, 各地登記機(jī)關(guān)對(duì)此的做法各不相同, 甚至司法機(jī)關(guān)對(duì)于在建工程抵押的范圍可能亦有不同認(rèn)定。
對(duì)此, 新出臺(tái)的《民法典》及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》有關(guān)擔(dān)保制度的解釋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“擔(dān)保制度解釋”)對(duì)此給出了確定的回答: 在建工程抵押權(quán)的效力不及于續(xù)建部分、新增建筑物以及規(guī)劃中尚未建造的建筑物。
探究背后的立法用意, 我們?cè)谧罡咴壕幹摹稉?dān)保制度解釋理解與適用》中找尋到了答案。最高院認(rèn)為, “實(shí)踐中許多進(jìn)行中的工程需要新的融資才能繼續(xù)建設(shè), 而新的投資人為了保障自己的權(quán)利, 往往要求對(duì)建筑物設(shè)立抵押, 如果原建設(shè)用地使用權(quán)抵押效力及于續(xù)建的建筑物, 新的投資人只能作為第二順位的抵押權(quán)人。投資人在權(quán)利難以保障的情況下, 沒(méi)有投資的動(dòng)力, 特別是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過(guò)中更是如此。沒(méi)有新的投資, 形成爛尾樓的局面, 對(duì)原抵押權(quán)人也是無(wú)益的。因此, 綜合考慮現(xiàn)實(shí)情況, 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押效力不及于續(xù)建或新增加的建筑物為宜”以及“在建工程屬于未完成的尚待繼續(xù)建造的建筑物, 存在一個(gè)不斷變化的過(guò)程, 可能導(dǎo)致由當(dāng)初的未竣工建筑物到后來(lái)的竣工建筑物, 其抵押物的價(jià)值處于不斷增值的過(guò)程中”。可見(jiàn), 擔(dān)保制度解釋該規(guī)定的司法政策目的是為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè), 例如泰禾、華夏幸福、福晟、三盛宏業(yè)等因?yàn)榱鲃?dòng)性危機(jī)、公司破產(chǎn)或其他財(cái)務(wù)問(wèn)題在全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的“爛尾樓”危機(jī)。通過(guò)明確“在建工程抵押權(quán)”的范圍給予新投資人以信心, 繼續(xù)給房地產(chǎn)企業(yè)“輸血”, 保證房屋竣工驗(yàn)收成為真正可以居住的房屋。因此, 金融機(jī)構(gòu)如果作為新投資人, 可以要求取得已經(jīng)抵押的在建工程的新增、續(xù)建建筑物的抵押權(quán); 而對(duì)于既有的在建工程抵押權(quán)人, 如果需要對(duì)新增、續(xù)建建筑物主張抵押權(quán), 則需要與債務(wù)人另行就新增、續(xù)建建筑訂立抵押合同并辦理登記。
擔(dān)保制度解釋對(duì)設(shè)立在先的在建工程抵押權(quán)有溯及力嗎?
自2021年1月1日實(shí)施的擔(dān)保制度解釋對(duì)之前設(shè)立的在建工程抵押是否有溯及力是另一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。如果沒(méi)有, 那么對(duì)于已風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō), 該規(guī)定的出臺(tái)也是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民法典》時(shí)間效力的若干規(guī)定(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“時(shí)間效力規(guī)定”), 考慮到司法解釋的性質(zhì), 我們認(rèn)為,對(duì)設(shè)立在先的在建工程抵押權(quán)可以依據(jù)擔(dān)保制度解釋進(jìn)行說(shuō)理。
從條款本身來(lái)看, 《民法典》對(duì)于在建工程抵押權(quán)的規(guī)定沿襲自《物權(quán)法》, 并沒(méi)有做實(shí)質(zhì)改動(dòng)。甚至, 擔(dān)保制度解釋第五十一條第二款也并非直接對(duì)于《民法典》條款的解釋。根據(jù)《擔(dān)保制度解釋理解與適用》, 擔(dān)保制度解釋該條款是對(duì)于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“擔(dān)保法解釋”)第四十七條規(guī)定的進(jìn)一步明確規(guī)定, 明確抵押權(quán)的效力范圍。根據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第四條的規(guī)定, 民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件, 當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋僅有原則性規(guī)定而民法典有具體規(guī)定的, 適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定, 但是可以依據(jù)民法典具體規(guī)定進(jìn)行裁判說(shuō)理。因此, 依據(jù)擔(dān)保制度解釋進(jìn)行裁判說(shuō)理已對(duì)于此前“在建工程抵押的范圍”不同認(rèn)定的定紛止?fàn)? 已足以讓司法機(jī)關(guān)在審理案件時(shí)形成確定的裁判觀點(diǎn)。而這無(wú)疑是一劑強(qiáng)心劑, 讓房地產(chǎn)企業(yè)那些已辦理抵押的在建工程似乎又“煥發(fā)”了新的價(jià)值。
面對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),抵押權(quán)人該怎么辦
盡管物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原則, 但是在特殊情況下, 出于對(duì)特別法益的保護(hù), 法律對(duì)某些特殊債權(quán)予以特別保護(hù)甚至使其有優(yōu)于擔(dān)保物權(quán)的效力, 在房地產(chǎn)行業(yè), 抵押權(quán)人需要特別注意的就是建設(shè)工程價(jià)款的債權(quán)。拿到了房產(chǎn)/在建工程抵押權(quán)的債權(quán)人同樣需要為建設(shè)工程價(jià)款“讓路”。
對(duì)于建設(shè)工程價(jià)款與抵押權(quán)的順位問(wèn)題, 立法態(tài)度和司法實(shí)踐的態(tài)度始終一以貫之。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋〔2002〕16號(hào), 以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《批復(fù)》”)到《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《建設(shè)工程合同解釋一》”)均規(guī)定, 建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
但這并不代表抵押權(quán)人對(duì)承包人行使優(yōu)先權(quán)的情況就束手就擒、毫無(wú)對(duì)策, 仍有以下問(wèn)題值得抵押權(quán)人進(jìn)一步關(guān)注。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的范圍如何確定?
在司法實(shí)踐中如何確定工程造價(jià)是一個(gè)極其復(fù)雜的工作, 往往需要引入專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)咨詢(xún)事務(wù)所在施工設(shè)計(jì)圖紙、工程簽證單、工作聯(lián)系單等各類(lèi)材料的基礎(chǔ)上進(jìn)行工程造價(jià)鑒定。因此, 對(duì)上述材料篩選和質(zhì)證, 確保材料的真實(shí)以及鑒定報(bào)告符合實(shí)際情況是防止工程價(jià)款虛高的有效途徑。
此外, 此前的《批復(fù)》、最高人民法院于2018年頒布、2019年實(shí)施的現(xiàn)已失效的關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(二)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“已失效建設(shè)工程合同解釋”)與現(xiàn)在的《建設(shè)工程合同解釋一》均明確將逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的違約責(zé)任排除在優(yōu)先受償?shù)姆秶? 因此, 金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是承包人主張的工程價(jià)款是否包含了利息、違約金、損害賠償金等不屬于工程支出的費(fèi)用。
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的行權(quán)期限如何確定?
相較于已失效建設(shè)工程合同解釋確定的六個(gè)月行權(quán)期限, 《建設(shè)工程合同解釋一》將優(yōu)先權(quán)的行權(quán)期限延長(zhǎng)至十八個(gè)月。對(duì)于在《建設(shè)工程合同解釋一》實(shí)施前已經(jīng)開(kāi)始計(jì)算主張優(yōu)先受償權(quán)期限的建設(shè)工程糾紛案件而言, 如何認(rèn)定期限, 目前司法實(shí)踐中存在兩種截然不同的意見(jiàn)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為, 根據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第二條規(guī)定, 民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件, 當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定, 適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定, 但是適用民法典的規(guī)定更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益, 更有利于維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序, 更有利于弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的除外, 從更好保護(hù)施工人合法權(quán)益的角度出發(fā), 應(yīng)適用十八個(gè)月。例如新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在(2021)新民終114號(hào)民事判決書(shū)即持有此觀點(diǎn)。
但同時(shí)也有法院持截然不同的觀點(diǎn), 根據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第一條第二款規(guī)定, 民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件, 適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定, 但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外, 本案事實(shí)發(fā)生在《中華人民共和國(guó)民法典》施行之前, 故依照前述司法解釋的規(guī)定, 本案仍應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法典》施行前法律、司法解釋的規(guī)定。因此, 理應(yīng)適用六個(gè)月。例如廣東省江門(mén)市中級(jí)人民法院在(2021)粵07民終1922號(hào)民事判決書(shū)即持有此觀點(diǎn)。
站在抵押權(quán)人的角度, 對(duì)于在《建設(shè)工程合同解釋一》實(shí)施前已經(jīng)開(kāi)始計(jì)算優(yōu)先受償權(quán)期限的建設(shè)工程糾紛案件主張適用六個(gè)月, 顯然是一步合理且必要的訴訟策略。
抵押權(quán)人如何介入建設(shè)工程施工合同糾紛?
上述提到的訴訟策略的落實(shí), 必須以抵押權(quán)人加入訴訟為前提, 否則再多策略都將是“紙上談兵”。為維護(hù)自身的權(quán)益, 我們建議金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人以第三人的身份積極參與抵押權(quán)所在房屋/在建工程所涉及的建設(shè)工程施工合同糾紛的審理。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán), 該權(quán)利一旦確定, 必然優(yōu)先于抵押權(quán),抵押權(quán)人的權(quán)利勢(shì)必會(huì)因建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的有無(wú)以及范圍大小而受到實(shí)質(zhì)影響, 因此抵押權(quán)人與建設(shè)工程施工合同糾紛案件的審理結(jié)果有著利害關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第二款規(guī)定, 對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的, 第三人雖然沒(méi)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán), 但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的, 可以申請(qǐng)參加訴訟, 或者由人民法院通知他參加訴訟。因此, 抵押權(quán)人有權(quán)作為第三人參與訴訟。
此外, 根據(jù)《民事訴訟法》第五十六條第三款規(guī)定, 第三人因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟, 但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書(shū)的部分或者全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤, 損害其民事權(quán)益的, 可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi), 向作出該判決、裁定、調(diào)解書(shū)的人民法院提起訴訟。如果抵押權(quán)人因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟, 事后發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)未成立、受償權(quán)范圍過(guò)大或建設(shè)工程以不合理的價(jià)格拍賣(mài)、變賣(mài)等明顯損害抵押權(quán)人權(quán)利的事宜, 金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人可提起第三人撤銷(xiāo)之訴, 主張撤銷(xiāo)上述判決, 以維護(hù)自身的權(quán)利。
讀懂“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”——商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)
除了農(nóng)民工兄弟之外, 花了真金白銀買(mǎi)房的老百姓也是金融機(jī)構(gòu)債權(quán)回收時(shí)會(huì)面臨的問(wèn)題。自《批復(fù)》起, 最高院即確認(rèn)了“承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后消費(fèi)者”的原則, 即商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán), 更優(yōu)于抵押權(quán)。之后, 該規(guī)定亦在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《執(zhí)行異議規(guī)定》”)中得以體現(xiàn)。根據(jù)《擔(dān)保制度解釋理解與適用》, 正在制定中的執(zhí)行異議之訴司法解釋也會(huì)吸納該等制度的精神和內(nèi)容。對(duì)消費(fèi)者特殊保護(hù)的政策將繼續(xù)一以貫之。
對(duì)于商品房消費(fèi)者而言, 只要在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同, 并且已支付超過(guò)或接近百分之五十的價(jià)款, 即可排除他人執(zhí)行, 這個(gè)他人包括了其他查封了該房屋的債權(quán)人, 在該房屋上設(shè)定抵押的抵押權(quán)人以及建設(shè)該房屋的承包人。但只有在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)名下(包括配偶和未成年子女明顯)沒(méi)有用于居住的房屋或雖有1套房屋,但購(gòu)買(mǎi)的房屋在面積上仍然屬于滿(mǎn)足基本居住需要的, 才屬于消費(fèi)者, 方可享有該等“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”。值得注意的是, 司法實(shí)踐中, 法院判斷是否為“合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”時(shí)并不要求以“網(wǎng)簽備案”為前提, 也不以該等房屋是否已取得預(yù)售許可證為前提。以恒大較多無(wú)法辦理網(wǎng)簽的項(xiàng)目或某些房企未取得預(yù)售許可證的違規(guī)銷(xiāo)售為例, 將大大增加了金融債權(quán)人核查抵押物潛在已售出、無(wú)法行使抵押權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的難度。
如果購(gòu)買(mǎi)的房屋是商鋪、寫(xiě)字樓, 購(gòu)房人主體為公司, 或購(gòu)房人名下有多套住房的, 都不在前述商品房消費(fèi)者特別保護(hù)的范疇, 因此如果金融機(jī)構(gòu)遭遇購(gòu)房人提出的執(zhí)行異議時(shí), 可以就該等事宜進(jìn)行核查, 以提出相應(yīng)抗辯。出險(xiǎn)房企在建房屋的買(mǎi)受人也需特別注意該等無(wú)法對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及排除執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。
此外, 并非所有以發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)為目的的合同都可以被定義為“買(mǎi)賣(mài)合同”, 舉例而言, “以物抵債”合同。最高院在(2018)最高法民終275號(hào)判決書(shū)中即認(rèn)為, 《債務(wù)償還協(xié)議》實(shí)質(zhì)屬于以物抵債, 是債的清償, 而不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同, 因而不能適用《執(zhí)行異議規(guī)定》相關(guān)規(guī)定。以恒大的“物業(yè)抵扣債務(wù)”方案為例, 如果尚未將物業(yè)過(guò)戶(hù)即被查封, 債權(quán)人恐怕難以提出足以排除執(zhí)行的異議。因此, 如果金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人接受房地產(chǎn)企業(yè)提供的房屋抵債, 還需要特別注意暫未過(guò)戶(hù)即遭查封而無(wú)法排除執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)如果是抵押權(quán)人, 也要關(guān)注抵押物被另行抵債的風(fēng)險(xiǎn)。此前福晟等房企對(duì)購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品員工的“物業(yè)抵債方案”, 客觀上也導(dǎo)致了相關(guān)物業(yè)無(wú)法實(shí)際處置的僵局。
值得注意的是, 已辦理預(yù)告登記的受讓人同樣可以排除抵押權(quán)人的執(zhí)行, 并且無(wú)需符合上述條件。因此,建議金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人在接受或行使在建工程抵押權(quán)時(shí), 對(duì)物權(quán)預(yù)告登記情況進(jìn)行核查, 以免權(quán)利落空或徒增執(zhí)行異議司法程序的不便。而受讓出險(xiǎn)房企的預(yù)售期房的相對(duì)安全模式顯然也是辦理預(yù)告登記。
結(jié)語(yǔ)
雖然都說(shuō)現(xiàn)代金融是依靠信用體系建立的, 但是在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之下, 社會(huì)信用體系建設(shè)之路還道阻且長(zhǎng), 價(jià)值充足的抵押物仍然是金融機(jī)構(gòu)放款時(shí)最安全的選擇, 特別是在此前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的時(shí)期, “金融+房地產(chǎn)”模式快速拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展, 卻也留下高昂的房?jī)r(jià)困擾著整個(gè)社會(huì)。一個(gè)值得關(guān)注的傾向是, 新的擔(dān)保法律制度開(kāi)始強(qiáng)調(diào)平等保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人和其他利益相關(guān)方的利益, 這一立法取向不但已經(jīng)體現(xiàn)在了更新后的法律規(guī)定之中, 其實(shí)也已經(jīng)在一些新近的案件中有所體現(xiàn)。對(duì)于抵押權(quán)人來(lái)說(shuō), 對(duì)于上面的重大變化應(yīng)當(dāng)有所體悟, 特別是對(duì)于抵押權(quán)之上的法定優(yōu)先權(quán), 更應(yīng)當(dāng)充分盡調(diào), 避免在后續(xù)的法律程序中陷于被動(dòng)。時(shí)代的車(chē)輪滾滾向前, 跟不上時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被時(shí)代拋棄, 跟不上時(shí)代的金融機(jī)構(gòu)也難幸免。
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原標(biāo)題: 在建工程抵押、建設(shè)工程款、商品房消費(fèi)者三權(quán)鼎立, 誰(shuí)敢優(yōu)先