作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在接近一個(gè)月左右的防疫之后，廣州的疫情逐漸得到控制。

不過，進(jìn)入各大寫字樓與會(huì)議場所的管控還是依舊嚴(yán)格。6月24日，保利發(fā)展在總部琶洲保利發(fā)展廣場舉行2020年年度股東大會(huì)，“綠碼”、核酸證明一一檢查。

上午九點(diǎn)多，會(huì)議室里零星有股東到場，入座后翻閱著手里的議案資料。許是疫情影響，今年到場的股東相比去年又少了一些。

2020年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08億元，同比增長3.06%；實(shí)現(xiàn)凈利潤 400.48 億元，同比增長 6.64%；歸母凈利潤 289.48 億元，同比增長3.54%。保利的這份成績單雖不算出彩，但在疫情下依然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營業(yè)績的平穩(wěn)增長。

銷售方面，保利于去年實(shí)現(xiàn)簽約銷售5028億元，位列行業(yè)前五，同比增長8.88%。

對(duì)此，劉平在工作報(bào)告中總結(jié)稱，在過去（2016-2020年）十三五計(jì)劃中，保利實(shí)現(xiàn)了多方面的增長，其中營業(yè)收入、利潤實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長率15%及18%；同時(shí)地產(chǎn)板塊銷售完成“345”戰(zhàn)略。

展望十四五規(guī)劃，劉平則表示，公司認(rèn)為未來五年房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)模在80-90萬億間，因此對(duì)于保利而言是重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期，將積極把握住市場機(jī)會(huì)。

確保銷售規(guī)模的關(guān)鍵則是拿地。據(jù)悉，從去年至今，保利在公開市場拿地上呈現(xiàn)出積極態(tài)勢，如2020年整年拓展項(xiàng)目146個(gè)，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%--按此計(jì)算該年拿地銷售比達(dá)46.79%，2019年則為33.7%。

其中尤其在下半年，行業(yè)融資收緊之時(shí)保利逆市抄底。

劉平總結(jié)稱，2020年保利“上半年賣房，下半年買地”。其表示，去年下半年，行業(yè)政策及流動(dòng)性收緊，拓展機(jī)會(huì)顯現(xiàn)，董事會(huì)支持公司把握市場窗口，于是調(diào)增全年投資計(jì)劃預(yù)算，充分發(fā)揮綠檔企業(yè)資金和資源優(yōu)勢，保障年末獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，完成增量拓展目標(biāo)。

據(jù)悉，去年12月16日保利召開臨時(shí)董事會(huì)，將2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元，增長幅度為200億元，彼時(shí)這一舉動(dòng)就多被解讀為將增加土地支出款項(xiàng)。

而觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，保利去年三、四季度拓展金額占全年總投入的65%。

劉平披露，2021年保利發(fā)展計(jì)劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元--相較去年上調(diào)后的金額同比增長17.9%。

可以窺見的是，今年以來尤其在第二季度集中供地開啟之后，保利在土地市場上頻頻攬地。如在上周，其在上海以總價(jià)105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。

另據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)1-5月房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備報(bào)告顯示，前5月保利新增全口徑土地儲(chǔ)備1307.28萬平方米，位列行業(yè)第三；此外新增權(quán)益土儲(chǔ)、新增貨值方面也均位列第三。

議案包括2021年度投資計(jì)劃、2020年度財(cái)務(wù)決算、年度利潤分配方案、續(xù)聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所的議案、2021年度對(duì)外擔(dān)保、與合營聯(lián)營企業(yè)及其他關(guān)聯(lián)方關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)議案，以及《2021-2023年股東回報(bào)規(guī)劃》的議案等。

據(jù)悉，其中2021-2023年股東回報(bào)議案在網(wǎng)上引起不少股東討論。按照議案，保利發(fā)展未來三年（即2021-2023年）每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

盡管這一分紅比例并不低，但相較此前不低于30%的最低界限，此次調(diào)低還是引來了一些聲音。不過保利也披露數(shù)據(jù)，自上市以來，公司累計(jì)已實(shí)施現(xiàn)金分紅370億元，占累計(jì)歸母凈利潤26.85%，其中近三年累計(jì)分紅率為32.64%，位列同行業(yè)較高水平。

而在現(xiàn)場，一位股東則提問關(guān)于保利入選“雙百”試點(diǎn)名單的事項(xiàng)。

劉平對(duì)此解釋稱，雙百是國資委推進(jìn)的綜合改革三年計(jì)劃，此前于2020年保利發(fā)展納入國資委國企改革“雙百行動(dòng)”企業(yè)。

據(jù)悉，該計(jì)劃主要目標(biāo)是在穩(wěn)妥推進(jìn)股權(quán)多元化和混合所有制改革，健全法人治理結(jié)構(gòu)，完善市場化經(jīng)營機(jī)制，健全激勵(lì)約束機(jī)制。

“這是非常好的窗口期，尤其咱們保利借助混改實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，現(xiàn)在總資產(chǎn)過萬億，說明案例非常成功……”這一追隨保利多年的股東逐漸提高了語調(diào)。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在1998年中國房地產(chǎn)市場化改革之時(shí)，以保利為首的一眾央企便順勢發(fā)展擴(kuò)大。于2002年，保利完成股份制改造，保利房地產(chǎn)股份有限公司成立，提出“三個(gè)為主、兩個(gè)結(jié)合”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

這種市場化改革往往也可有多種形式，包括集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)重組、證券化以及混改；其中混改又包括正方向混改，即引入社會(huì)資本、股權(quán)激勵(lì)，或反向由國資參與民營企業(yè)。

事實(shí)上，近年來不少國企央企也實(shí)施了改革，最典型的為綠地集團(tuán)，包括2013年綠地通過增資擴(kuò)股引進(jìn)包括平安在內(nèi)的5家戰(zhàn)略投資者，以及在“大基建”板塊參與西安建工混改等等。

保利近年較為成功的案例則是以上市公司為載體實(shí)施混改，即在2019年12月在港股主板分拆上市保利物業(yè)。

對(duì)此，在場股東希望保利在兩翼業(yè)務(wù)方面能有更多作為，激發(fā)提升活力。

兩翼業(yè)務(wù)即是保利的多元業(yè)務(wù)，包括保利物業(yè)、保利商業(yè)、保利酒管、銷售代理、不動(dòng)產(chǎn)金融。據(jù)劉平現(xiàn)場披露，去年保利的兩翼業(yè)務(wù)收入154億元，同比增長36.49%，核心業(yè)務(wù)已逐漸成熟。

針對(duì)2021年兩翼業(yè)務(wù)的發(fā)展，保利發(fā)展于股東會(huì)便提出將推動(dòng)兩翼市場化發(fā)展落地，指導(dǎo)加深對(duì)當(dāng)前已布局行業(yè)、潛在布局行業(yè)的研究，細(xì)化各板塊發(fā)展模式，引入外部優(yōu)質(zhì)資源，促進(jìn)戰(zhàn)略落地。

“公司希望在兩翼業(yè)務(wù)這一塊，混改的混改、參股的參股，機(jī)制上采用更加市場化的模式，緊密貼近行業(yè)的發(fā)展?！眲⑵浆F(xiàn)場表態(tài)。

整體而言，在機(jī)制改革方面，2021年保利一方面在地產(chǎn)主業(yè)將持續(xù)落實(shí)股權(quán)激勵(lì)、項(xiàng)目跟投等長效機(jī)制，另一方面在多個(gè)兩翼產(chǎn)業(yè)板塊也將加快推進(jìn)市場化機(jī)制建設(shè)。

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原標(biāo)題： 股東會(huì)見聞錄|保利：未來五年是戰(zhàn)略機(jī)遇期