作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積28.7億平方米，較2019年同期上漲7%。成交高峰依舊集中在下半年，年末供應(yīng)潮的回歸加上各熱點(diǎn)城市推地加速讓12月的成交體量成年度最高峰；成交用地結(jié)構(gòu)方面，住宅面積占比依舊在高位；從城市來(lái)看，一二線城市依舊是房企關(guān)注重點(diǎn)。

2020年，西安以3830萬(wàn)平方米成交建面躍居榜首，與去年同期相比，成交建面同比增幅達(dá)43%；其次是徐州，成交體量達(dá)3746萬(wàn)平方米，同比上漲8%；排在第三位的是成都，成交量達(dá)3131萬(wàn)平方米，同比漲幅1%。

從成交面積TOP20城市來(lái)看，有13個(gè)城市的成交量相比去年有所增加，平均增幅達(dá)36%，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)力度明顯上漲，其中增幅最突出的當(dāng)屬惠州，成交體量高達(dá)1877萬(wàn)平方米，同比增幅高達(dá)204%。

成交體量同比下降的城市有7個(gè)，分別是鄭州、青島、寧波、杭州、昆明、太原和天津，其中昆明降幅最大，降幅高達(dá)46%。

分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市成交量均有所上漲，尤其是一線城市，成交建面同比去年同期漲幅高達(dá)31%，二線城市雖然表現(xiàn)稍遜，但成交建面同比去年同期也上漲了5%。就全年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，一二線城市總成交建面占比達(dá)24%，與去年同期基本持平，多數(shù)房企對(duì)一二線土地的關(guān)注度依舊較高。

究其原因，這與三四線城市整體去化不佳有極大關(guān)聯(lián)，尤其在疫情的影響之下，三四線城市商品房市場(chǎng)走弱的趨勢(shì)越發(fā)顯著，房企關(guān)注的重點(diǎn)依舊集中在一二線城市。

與土地成交規(guī)模變動(dòng)走勢(shì)一致，成交金額較去年同期也有明顯上漲：2020年全國(guó)土地成交金額累計(jì)已達(dá)74300億元，同比去年增長(zhǎng)了16%。

從成交金額排名來(lái)看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長(zhǎng)三角區(qū)域，共有8個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額除蘇州、杭州小幅下跌外，其余城市均是同比上漲，尤其是南通，同比漲幅高達(dá)74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

截至2020年12月31日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)74300億元，同比增長(zhǎng)16%，較2019年全年14%的漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

成交總金額增長(zhǎng)速度增加，主要是因?yàn)榻衲隉狳c(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯增加和上半年房企融資環(huán)境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬，為了提振市場(chǎng)信心，讓市場(chǎng)重回正軌，整體資金環(huán)境變得相對(duì)寬松，同時(shí)多數(shù)城市在二三季度加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，如北京、上海均有核心區(qū)域的稀缺宅地供應(yīng)。

在優(yōu)質(zhì)地塊助力之下，房企拿地積極性明顯提升，成交地價(jià)和溢價(jià)率均有了明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴(kuò)大。

具體到各城市來(lái)看。長(zhǎng)期被杭州壓制的上海重回榜首，2020年成交金額高達(dá)2840億元，同比上漲了53%；排在金額榜第二位的是廣州，在大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)下，廣州2020年成交金額達(dá)2465億元，同比漲幅接近5成；

一線城市中，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市均有上榜，其中上海、廣州、北京都排在TOP5內(nèi)，三城成交金額同比均上漲；除上海成交金額漲幅超過(guò)50%外，廣州也受供地節(jié)奏加快、成交建面激增的影響，成交金額增至2465億元，同比增幅高達(dá)47%。此外，深圳成交金額同比漲幅也比較突出，高達(dá)85%，但由于基數(shù)相對(duì)較低，2020年成交金額排名相對(duì)靠后，僅排在第15位。

二線城市中，2020年成交建面榜首城市西安的成交金額也大幅上漲了45%，漲幅居于金額榜TOP20中二線城市之首；此外，寧波、南京、重慶等城市成交金額漲幅也超過(guò)20%，漲勢(shì)較為突出。

三四線城市有佛山、溫州、南通、紹興四城入榜，數(shù)量較2019年增加1個(gè)；就具體的成交金額來(lái)看，四個(gè)城市的成交金額均超過(guò)了2019年，其中佛山、南通的成交金額的漲幅均在70%以上，尤其是滬蘇通高鐵開(kāi)通利好之下的南通，成交金額增至1028億元，同比漲幅高達(dá)74%，漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

2020年土地價(jià)格延續(xù)2019年的價(jià)格上漲之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2591元/平方米，同比上漲8%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，主要是由于高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比顯著提升帶動(dòng)。

今年3月份以來(lái)，為了提振市場(chǎng)信心，吸引房企拿地，多個(gè)城市推出大量?jī)?yōu)質(zhì)土地入市，同時(shí)大部分城市上半年出讓地塊拿地門(mén)檻明顯降低，三季度前房企融資環(huán)境也適度寬松，高價(jià)地成交比例明顯上漲，整體地價(jià)也因此被推高。

整體來(lái)看，成交樓板價(jià)TOP20的城市中，有14個(gè)城市的樓板價(jià)同比表現(xiàn)為上漲，其中寧波、上海等2個(gè)城市平均樓板價(jià)同比漲幅高達(dá)30%以上，漲勢(shì)十分突出；此外，珠海、佛山樓板價(jià)增幅也居于較高水平，均超25%。至于樓板價(jià)下降的城市，深圳表現(xiàn)最為突出，降幅高達(dá)41%，主要是由于深圳成交宅地中基本以“雙限雙競(jìng)”地塊以及人才安居房為主，進(jìn)而拉低平均地價(jià)。

從城市排名來(lái)看，北京蟬聯(lián)成交樓板價(jià)最高的城市，平均價(jià)格為26187元/平方米，同比增加了15%；其次是上海，年內(nèi)虹口、楊浦、靜安等內(nèi)中環(huán)區(qū)域成交多宗優(yōu)質(zhì)宅地，推升樓板價(jià)增至14700元/平方米，同比漲幅高達(dá)32%；深圳則降至第三位；廈門(mén)也因“限地價(jià)”等因素致樓板價(jià)不及上年水平，平均地價(jià)降至12689元/平方米，排在樓板價(jià)TOP20榜第4位。

不僅2020年整體地價(jià)較2019年有明顯上漲，溢價(jià)率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價(jià)率由2019年的12.9%增至2020年的14.0%，同比增加了1.1個(gè)百分點(diǎn)。

分季度來(lái)看，2020年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢(shì)：在優(yōu)質(zhì)地塊大量成交、各城市降低房企拿地門(mén)檻的影響下，溢價(jià)率在2020年二季度升至高位，而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺(tái)，房企融資渠道明顯收緊，溢價(jià)率轉(zhuǎn)而走低，四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢(shì)，溢價(jià)率降至12.0%。

分能級(jí)來(lái)看，四季度各級(jí)城市溢價(jià)率均已經(jīng)跌破14%。其中，一線城市溢價(jià)率再度回歸至10%以下，二線城市也在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改變拍地方式的影響下降至9.7%，創(chuàng)下2020年全年新低，三四線城市溢價(jià)率也降至13.8%，土地溢價(jià)率降至相對(duì)低位。

土地流拍方面，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的情況來(lái)看，2020年土地流拍率為11.4%，較2019年降幅超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

聯(lián)系年內(nèi)走勢(shì)來(lái)看，土地流拍率呈現(xiàn)出“兩頭高、中間低”的走勢(shì)。2020年年初，由于去年年末土地市場(chǎng)冷意延續(xù)，加之新冠疫情的重創(chuàng)，全國(guó)土地市場(chǎng)流拍率明顯走高；而在一季度末、二季度，為了減輕財(cái)政壓力和新冠疫情對(duì)市場(chǎng)的不利影響，以北京、南京、杭州為代表的一二線城市加大了優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)力度，同時(shí)各地也出臺(tái)了相關(guān)政策減輕房企拿地壓力，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象明顯減少，二三季度重點(diǎn)城市的流拍率多維持在10%以下。

不過(guò)，由于地價(jià)持續(xù)走高，熱點(diǎn)城市相繼收緊調(diào)控政策并調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓規(guī)則，8月末“三條紅線”融資規(guī)則的出臺(tái)、9月銀保監(jiān)會(huì)禁止險(xiǎn)資直接投資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)等一系列金融政策則直接收緊了房企的融資渠道，房企資金壓力明顯加大，流拍現(xiàn)象也因此明顯加劇，四季度重點(diǎn)城市的流拍率均在10%以上，明顯高于三季度。

2020年，無(wú)論是地價(jià)還是溢價(jià)率抑或是流拍率等熱度指標(biāo)，表現(xiàn)都好于2019年，土地市場(chǎng)熱度較上一年明顯上漲。不過(guò)，這種趨勢(shì)卻在2021年難以持續(xù)。

一方面，在落實(shí)城市調(diào)控責(zé)任、中央加強(qiáng)監(jiān)管的調(diào)控機(jī)制下，地市熱度若明顯上漲便會(huì)很快受到控制。2020年二季度末土地市場(chǎng)熱度上升至高位后，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調(diào)控為市場(chǎng)降溫。

更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長(zhǎng)期收緊的態(tài)勢(shì)，會(huì)極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來(lái)，“三條紅線”融資規(guī)則的正式試點(diǎn)實(shí)施，涉房相關(guān)信貸明顯收緊，房企資金環(huán)境較上半年明顯緊張；近期央行和銀保監(jiān)會(huì)仍多次表態(tài)要堅(jiān)持“房住不炒”，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這也預(yù)示著房企融資環(huán)境將長(zhǎng)期保持緊張的態(tài)勢(shì)。在“錢(qián)緊”背景下，房企拿地將會(huì)更加審慎，2012年土地市場(chǎng)熱度大概率難再上漲。

2019年以來(lái)，大部分三四線城市在棚改需求退場(chǎng)下樓市表現(xiàn)萎靡不振，相比之下，以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點(diǎn)二三線城市，在疫情影響下樓市表現(xiàn)好于去年同期，城市“抗風(fēng)險(xiǎn)”能力明顯更強(qiáng)，房企爭(zhēng)相進(jìn)入拿地。

2021年優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)比例預(yù)計(jì)會(huì)低于2020年。加之“三條紅線”管控，2021年，房企融資仍保持長(zhǎng)期收緊，房企拿地更會(huì)集中在這些能帶來(lái)高盈利、風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)城市，二三線能級(jí)城市內(nèi)部的熱度分化將會(huì)進(jìn)一步凸顯。預(yù)計(jì)接下來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊仍會(huì)保持激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面。

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原標(biāo)題： 挑戰(zhàn)2021丨土地篇：2021年市場(chǎng)熱度難再走高