作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

“剛拿下地塊，佳兆業(yè)便將挖土機(jī)開了進(jìn)去，還拉出橫幅慶祝項(xiàng)目開工。”

本地房企也不遑多讓，金地整個(gè)部門的人都出動(dòng)到現(xiàn)場(chǎng)，甚至安排人逐個(gè)記錄競(jìng)拍房企的號(hào)數(shù)，特別關(guān)注其他房企表現(xiàn)。

20多家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，萬科、金地、招商、中海、華潤(rùn)、龍光、佳兆業(yè)等本地房企不出意外地現(xiàn)身，來自北京的央企中糧、中交等也罕見出現(xiàn)于招拍掛現(xiàn)場(chǎng)。

同樣作為一線城市，相較于廣州、北京首批集中供地千億左右規(guī)模，深圳百億土拍顯得不那么突出，僅推出6宗居住用地，宗地總建面約91.01萬平方米，不過這也與土地稀缺特性相關(guān)。

盡管供地規(guī)模較小，但所受關(guān)注度并不低于廣州、北京，各家房企就算沒有拿地想法，也會(huì)來此駐足觀摩。

競(jìng)拍未開始，不少人已預(yù)想到會(huì)十分激烈。但結(jié)果與深圳前幾次大型土拍情況相似，冷熱分化明顯。

5月13日15:00，競(jìng)拍一開始便以底價(jià)成交了三宗地塊，其中包括深圳人才安居集團(tuán)11.51億元奪得龍華A822-0422地塊、中鐵+武漢交投聯(lián)合體21.61億元競(jìng)得深汕特別合作區(qū)赤石鎮(zhèn)兩宗居住用地。

另外三宗則競(jìng)價(jià)較為激烈，分別是寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊、南山T501-0101地塊，對(duì)應(yīng)拿地房企為佳兆業(yè)、龍光。

本地房企守住了主要“擂臺(tái)”，龍光更是一舉以近80億元拿地金額占據(jù)上位圈，以彰顯補(bǔ)倉大本營(yíng)的決心。

畢竟，本輪集中供地成交總金額僅138.44億元。

競(jìng)拍僅過去二十多分鐘，便接連成交2宗地。

寶安A122-0372地塊、光明A646-0083地塊都是快速到達(dá)最高限價(jià)，轉(zhuǎn)競(jìng)拍配建人才房面積。

上述兩宗地塊受到熱捧，參與房企超過十家。顯然，大部分房企主要都是沖著這兩宗地可用于建設(shè)普通商品房。

來勢(shì)洶洶的金地沒有成功拿下，外來房企中糧也只是象征性舉了幾次牌。大概是因?yàn)榈貕K都有價(jià)格限制，所以競(jìng)拍配建方面，各家房企會(huì)比較慎重一些。

最終龍光擊敗聯(lián)發(fā)、金地等一眾房企，以封頂價(jià)10.88億元+配建11200平方米摘下光明A646-0083地塊，成交樓面價(jià)3.78萬元/平方米。

資料顯示，該地塊建面4.08萬平方米，位于光僑路與長(zhǎng)鳳路之間，毗鄰鳳凰城片區(qū)，距離光明區(qū)政府約3公里，靠近在建13號(hào)線同觀路站。

建成后，該地塊商品房銷售均價(jià)不得高于4.89萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)部分投拓人士分析，實(shí)際上配建人才房面積到6000平方米就差不多了，不然覆蓋不了成本。

跟北京、廣州、杭州等大部分熱門城市的拍地現(xiàn)狀一般，熱門地塊的利潤(rùn)空間都所剩無幾。

寶安A122-0372地塊亦如是，最終經(jīng)過9輪競(jìng)價(jià)，由深圳市金桂商務(wù)信息有限公司（佳兆業(yè)）以總價(jià)25.44億元斬獲，配建面積為31200平方米，溢價(jià)率45%，成交樓面價(jià)7.44萬元/平方米。

該地塊建成后，商品房銷售均價(jià)不得高于8.32萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修），單價(jià)僅有不到一萬元的發(fā)揮空間。

該地塊位于尖崗山大道與臥龍四路交匯處東北側(cè)，土地面積21051.16平方米，周邊有中海、萬科、越秀等豪宅項(xiàng)目開盤或在建中。

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺表示，尖崗山已經(jīng)成為眾多“名企”集聚的地方，都看好這個(gè)片區(qū)。盡管此次拿地溢價(jià)比較高，但還是有一定發(fā)展前景，至少在限價(jià)之下，銷售問題不大。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫則認(rèn)為，目前發(fā)展商普遍高周轉(zhuǎn)，從拍地到入市，可能半年左右。去年11月底萬科尖崗山拿地，當(dāng)天就開工，今年五月底就有望入市，以此成本大降。他預(yù)測(cè)，佳兆業(yè)和龍光這兩宗地大概也會(huì)采用此種方式。

市場(chǎng)甚至已經(jīng)傳出消息，剛拿下地塊，佳兆業(yè)便將挖土機(jī)開了進(jìn)去，還拉出橫幅慶祝項(xiàng)目開工。

佳兆業(yè)方面的確重視這宗地，競(jìng)得地塊不久，佳兆業(yè)官方發(fā)布稱，地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，成交價(jià)格合理，符合公司預(yù)期。并指，該項(xiàng)目是佳兆業(yè)布局寶安區(qū)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目，也是集團(tuán)深耕深圳的重要項(xiàng)目。

自去年在招拍掛市場(chǎng)久違地露面之后，加上此次堅(jiān)決拿地，佳兆業(yè)看起來會(huì)側(cè)重深圳土地招拍掛市場(chǎng)。因?yàn)樵诖酥?，佳兆業(yè)在深圳土儲(chǔ)大都是依賴舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。

有業(yè)內(nèi)人士提及，舊改速度太慢了，類似佳兆業(yè)這樣的房企需要快速補(bǔ)充土儲(chǔ)的途徑，以優(yōu)化數(shù)據(jù)報(bào)表，滿足業(yè)績(jī)的要求。

后續(xù)剩余近2小時(shí)土拍時(shí)間，都圍繞著南山西麗這宗地。

有業(yè)內(nèi)人士在現(xiàn)場(chǎng)感嘆，深圳已經(jīng)好久沒拍過這么久的地了，上一次印象中也是龍光拍下的商業(yè)類用地。

該人士指的是2019年6月24日深圳“史詩級(jí)”土拍中，龍華紅山A817-0609宗地競(jìng)拍超過130輪，最后由龍光以65.85億元奪得，樓面地價(jià)66988元/平方米。

此次南山西麗地塊競(jìng)拍近200輪，萬科特區(qū)建發(fā)聯(lián)合體與龍光膠著不下，各自以千萬相繼叫價(jià)，誰也不讓誰。可在這之前，大部分人預(yù)測(cè)的是西麗地塊不會(huì)熱門。

現(xiàn)場(chǎng)有說法稱，傳言招商蛇口有興趣拍這宗地，就是來給地塊托底的。

現(xiàn)實(shí)卻未如料想那般，有了些反轉(zhuǎn)。競(jìng)拍到最后，地塊溢價(jià)率44%，龍光以69億元斬獲，成交樓面價(jià)2.14萬元/平方米。該地塊基準(zhǔn)售價(jià)不高于5.28萬元/平方米，最高售價(jià)不高于5.54萬元/平方米。

龍光方面拿到地之后，還象征性地與萬科方面握了手，“惺惺相惜”。

該地塊住宅類型為可售人才住房，40年產(chǎn)權(quán)（居住部分70年）。出讓公告顯示，人才住房必須嚴(yán)格按要求銷售，總套數(shù)不少于960套，其中建筑面積65平方米的戶型不少于750套，建筑面積80平方米的戶型不少于210套，各類戶型建筑面積允許上下浮動(dòng)率按規(guī)定執(zhí)行。

按照規(guī)劃，該地塊總規(guī)定建筑面積29.1萬平方米，包括地上規(guī)定建筑面積281750平方米，其中：辦公15萬平方米，商業(yè)1.5萬平方米，酒店4萬平方米，住宅（人才住房）7.21萬平方米，地下規(guī)定建筑面積1萬平方米（均為地下商業(yè)）。

有業(yè)內(nèi)分析，這次出讓宗地辦公、商業(yè)、酒店、熟食中心、住宅（可售人才住房）產(chǎn)權(quán)歸競(jìng)得人，其中辦公與商業(yè)可分割轉(zhuǎn)讓，酒店、熟食中心限整體轉(zhuǎn)讓。地塊住宅面積不多，大概是20%左右，剩下的主要是商業(yè)面積。

萬科和龍光爭(zhēng)奪不下，看中的應(yīng)該是商業(yè)部分的貨值。

華山會(huì)智庫專家委員會(huì)主任刀兄評(píng)論稱，地塊整體估100億元貨值，雖有一定利潤(rùn)空間，但住宅比例低，操盤難度大，去化難度大，需要成本管理。

據(jù)鄭叔倫預(yù)測(cè)，該地塊位置佳、學(xué)位好，成交樓面價(jià)不到限價(jià)的一半，而商業(yè)部分在不限價(jià)的情況下，銷售價(jià)格也不會(huì)低。該地塊位于西麗片區(qū)留仙大道北側(cè)，靠近地鐵5號(hào)線、在建13號(hào)線，位置很好。

據(jù)了解，本次出讓宗地項(xiàng)目開工年期2.5年，竣工年期6年。

此次龍光也是延續(xù)了此前“拿地王”的節(jié)奏，鄧志旺認(rèn)為，因?yàn)橹皫状文玫赝蹴?xiàng)目都成功了，可能是龍光現(xiàn)在敢去高溢價(jià)搶地的原因。

在業(yè)內(nèi)看來，龍光會(huì)拼速度、周期，質(zhì)量應(yīng)該不會(huì)按豪宅標(biāo)準(zhǔn)，利潤(rùn)薄但不會(huì)虧，貨值上來，公司評(píng)級(jí)就高，貸款就容易。

“內(nèi)卷中，把別人碾壓，獲得市場(chǎng)生存機(jī)會(huì)?！边@也是龍光的心思所在。

龍光向來擅長(zhǎng)“高周轉(zhuǎn)”，比如2020年5月豪擲115.97億元高價(jià)競(jìng)得前海一宗限價(jià)宅地，拿地后第二天便進(jìn)場(chǎng)施工，11月份開放樣板房。

鄧志旺同時(shí)也指，龍光于深圳缺乏土儲(chǔ)，而城市更新方面土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化較慢，所以只能通過公開土地市場(chǎng)拿地。

2020年報(bào)顯示，龍光城市更新業(yè)務(wù)布局11個(gè)城市，貨值超過7100億元，其中95%位于粵港澳大灣區(qū)核心城市。2018至2020年，集團(tuán)已孵化的城市更新貨值超900億元，未來三年預(yù)計(jì)可孵化貨值約為1500億元。

截至2020年底，龍光于深圳土地儲(chǔ)備為407.23萬平方米，占集團(tuán)總土儲(chǔ)5.7%

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 深圳首批集中供地佳兆業(yè)追高周轉(zhuǎn)、龍光力拼萬科豪擲80億